El TSJ de Madrid ha dictado con fecha 21 de noviembre de 2025 una sentencia, con número de recurso 546/2024 en la que se trata de la tributación por el gravamen de AJD, en concepto de cancelación de condición resolutoria, de la inclusión en una escritura de préstamo hipotecario, de un justificante de pago del precio aplazado de una compraventa, que extinguía dicha obligación.
El supuesto de hecho consistía en una escritura inicial de compraventa en la que parte del precio quedó aplazado, incluyéndose en la misma un clausulado (que aparece reproducido en la sentencia) en la que se facultaba a la parte compradora para cancelar la condición resolutoria de las siguientes maneras:
a.- Por caducidad mediante la presentación de la propia escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad transcurrido determinado plazo.
b.- O bien mediante la incorporación a la escritura de préstamo hipotecario (solicitada con posterioridad) del correspondiente justificante de transferencia del precio aplazado, sin más, sirviendo la presentación de la propia escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad como solicitud de cancelación de la condición resolutoria.
La Administración entendió que la escritura contenía la cancelación de una condición resolutoria, girando la correspondiente liquidación complementaria, parecer que fue confirmado por el TEAR de Madrid.
Recurrida dicha resolución ante el TSJ de Madrid, este confirma el criterio del TEAR argumentando lo siguiente:
En primer lugar señala que en la originaria escritura de compraventa se pretenden establecer tres sistemas específicos de cancelación de la condición resolutoria cuando en realidad se reducen a dos, el primero es caducidad, y los dos restantes son por pago, ya fuera pago realizado al formalizar escritura pública de préstamo y por tanto como consecuencia de la obtención en dicho momento del préstamo, y por pago autónomo (en instrumento público o privado).
Por lo que hace al primero de ellos, la cancelación por caducidad establecida en primer lugar al constituir la condición, fijando un plazo a partir del cual se podría solicitar la cancelación de la condición resolutoria, hubiera podido realizarse mediante instancia privada con firma legitimada dirigida al registrador. Y dicha cancelación no constituye un nuevo acto o contrato con contenido valuable porque no implica una transmisión de dominio ni una alteración patrimonial o económica que deba ser gravada.
El hecho que extingue la carga no es un acuerdo de voluntades nuevo, sino el transcurso del tiempo legalmente establecido, que opera de manera automática. La cancelación registral no es más que la consecuencia de la extinción previa del derecho, y su inscripción en el Registro de la Propiedad tiene un carácter meramente técnico y declarativo, no constitutivo de un nuevo derecho u obligación con contenido económico susceptible de gravamen.
En segundo lugar, señala que estas características no concurren en el segundo sistema de cancelación que se prevé en la escritura de 18 de diciembre de 2019 por la propia naturaleza de este. Aun cuando las partes quieran expresar que la escritura de otorgamiento de préstamo hipotecario contendría una única convención, el propio préstamo y con este automáticamente se resolvería la condición resolutoria, no dejan de ser dos actos diferentes, y el que el pago del precio aplazado, 3.914.150 euros que conlleva la concesión del préstamo, se incluya en dicha escritura no deja de ser un pago documentado en escritura pública que cancela la condición resolutoria. La cancelación de la garantía es una consecuencia del cumplimiento de la obligación principal (el pago aplazado), y el AJD no grava dicha extinción de derechos o garantías, sino su alteración en escritura pública.
La escritura pública en este caso está cumpliendo dos funciones, y el hecho de que se haga en unidad de acto, no elimina que se está otorgando una escritura pública para formalizar la cancelación registral de la condición resolutoria. Así la inclusión de dos convenciones jurídicas distintas en una misma escritura pública, como lo son un préstamo hipotecario y la cancelación de una condición resolutoria (aunque esta última sea por el pago que supone la obtención del préstamo), genera un doble devengo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), ya que cada acto cumple de manera independiente con los requisitos para ser gravado.
En definitiva, concluye el TSJ de Madrid señalando que la causa de la cancelación es el cumplimiento del pago que el comprador debía al vendedor en virtud de la compraventa previa, y su finalidad es dejar sin efecto la garantía que protegía al vendedor y liberar la carga registral sobre el inmueble.
Por todo ello, el TSJ de Madrid confirma la resolución del TEAR y, por tanto, la exigencia del gravamen de AJD en estos supuestos.
Por nuestra parte apuntar lo siguiente:
Tiene cierto interés la mención que realiza el TSJ de Madrid sobre la cancelación por caducidad, pues si bien se refiere a ella cuando estuviere realizada en instancia privada, el fundamento de la no sujeción lo funda no en el hecho de que no haya escritura pública si no en la ausencia de contenido valuable.
Por lo que hace al fondo del asunto, que es gravar con la modalidad de AJD la aplicación del importe del préstamo recibido al pago de la obligación garantizada con condición resolutoria mediante la inclusión del correspondiente resguardo de pago en la escritura de préstamo no compartimos dicho parecer.
El gravamen de AJD grava la formalización de actos o contratos en escritura pública, y el hecho de incluir un resguardo de transferencia en la escritura de préstamo, que extingue el pago de la obligación garantizada no supone la cancelación registral de la misma per se ni la existencia de acto alguno susceptible de gravamen diferente del préstamo formalizado.
En este sentido, parece que el TSJ de Madrid grava la eventual carta de pago de la obligación (representada por la inclusión del resguardo de transferencia) entendiendo que cancela la condición resolutoria (en el sentido de extinguir la obligación de pago). El uso de la expresión “cancelar” para referirse a la extinción de la obligación de pago, unido al hecho de que declare, de manera previa, que la eventual instancia (o escritura, añadimos nosotros) solicitando la cancelación registral no tiene contenido valuable parece confirmar dicho parecer.
Sobre este punto ya nos referimos en este post y en este, argumentando en contra de la sujeción a AJD de estos supuestos.
El texto de la sentencia, aquí:
STSJ_M_14266_2025 by Tottributs