¿Está sujeta a AJD la cancelación de condición resolutoria otorgada en escritura?

La escritura de cancelación de condición resolutoria es un acto que tradicionalmente se ha considerado sujeto al gravamen de AJD por reunir los requisitos que exige el art. 31.2 de la LTPOAJD.

Y ello, tanto si la cancelación de condición resolutoria lo es por caducidad como por cumplimiento de la obligación garantizada. En este sentido se ha pronunciado la DGT en diversas consultas.

Ahora bien, el supuesto de sujeción al gravamen de AJD de las escrituras de cancelación de condición resolutoria por caducidad son quizás los más polémicos. En este sentido, tienen un gran interés, a nuestro parecer, los argumentos vertidos por el notario Rafael Pedro Rivas Andrés en la Resolución de la DGRN de 24 de mayo de 2017 a propósito de la no necesidad de liquidar las instancias privadas de cancelación de condición resolutoria por caducidad, ya que permiten sostener la no sujeción a AJD de las escrituras de cancelación de condición resolutoria por caducidad.

Los argumentos que utilizó el citado notario en el recurso fueron, para lo que nos interesa, los siguientes;

a) No hay hecho imponible pues la condición resolutoria se extingue automáticamente por caducidad y por eso no es necesario el consentimiento del acreedor favorecido por ella.

b) No hay hecho imponible, además, porque no hay acto o contrato liquidable: se trata de una simple instancia dirigida al funcionario para señalarle el hecho de que se han cumplido todos los requisitos de la caducidad y pedirle que actúe de oficio practicando el asiento de cancelación. Siendo indiscutible que estamos en un supuesto de caducidad de la condición resolutoria, resulta que el art. 31.2 de la LTPOAJD exige para que se produzca la sujeción a AJD que se trate de actos o contratos.

c) No hay hecho imponible porque tampoco hay título inscribible, esto es, no existe acto o contrato. Pero es que incluso si la solicitud cancelatoria constara en escritura tampoco sería título inscribible. En efecto, la solicitud cancelatoria no se inscribe en sí misma como documento sino que se limita a señalar al registrador que la extinción de la condición resolutoria ya se ha producido fuera y previamente a ella. La instancia (o escritura) es simplemente para provocar, impulsar, el automatismo en la actividad del registrador, pues la caducidad se tiene que apreciar de oficio.

d) No existe base imponible. Si no existe hecho imponible, la consecuencia lógica es que tampoco base imponible por cuanto la mutación jurídico real no la produce la instancia (o escritura) sino que se ha producido antes y fuera de ella, de manera que tampoco contiene cantidad o cosa valuable.

De los argumentos expuestos por el notario Rafael Pedro Rivas Andrés, a nuestro parecer, tiene especial relevancia aquel que se refiere al hecho de que la cancelación de la condición resolutoria se ha producido fuera y previamente a ella, esto es, la obligación garantizada ya se ha extinguido en el plano civil siendo la instancia privada o, en su caso, la escritura, un mero  vehículo documental para acceder al registro de la propiedad y proceder a la cancelación formal de la carga.

Y es precisamente esta idea, esto es, el hecho de que la cancelación de la condición resolutoria (el cumplimiento de la obligación garantizada) se ha producido fuera y previamente a la escritura, siendo ésta un mero instrumento para conseguir su constancia registral, lo que permite sostener, a nuestro parecer, que las escrituras que documentan la cancelación de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada tampoco quedan sujetas a AJD.

En este sentido, es muy útil traer a colación el criterio sostenido por la DGT en relación a la base imponible en los supuestos de sujeción de las novaciones de préstamos hipotecarios. Así, señala la DGT que en dichos supuestos la base imponible será el importe de la obligación o capital garantizado, esto es, el saldo pendiente de pago más los intereses, costas y gastos.

Esta afirmación de la DGT, más que discutible, por otro lado, nos lleva a la siguiente reflexión; si en la novación de un préstamo hipotecario sujeta a AJD la base imponible es el saldo pendiente de pago más los intereses, costas y gastos, en la cancelación de hipoteca, en la que ya se ha amortizado la totalidad del préstamo, la base imponible es cero, por lo que estamos ante un supuesto de no sujeción o sujeción con base imponible cero.

Así, en las escrituras de cancelación de hipoteca, habiéndose procedido al pago de la cantidad garantizada, la escritura no deja de ser un mero instrumento de acceso al registro de la propiedad para obtener la cancelación formal de la carga.

Aplicando dicho argumento al caso que nos ocupa, resulta que una vez pagado el precio aplazado de una condición resolutoria, que necesariamente se habrá producido fuera y previamente a la escritura, el otorgamiento de ésta no deja de ser un mero vehículo documental para acceder al registro y dejar constancia de dicho hecho.

Así, si en la cancelación de hipoteca, de acuerdo con el criterio de la DGT, se da relevancia al plano extrarregistral para afirmar que el pago de la obligación garantizada da lugar a un supuesto técnico de no sujeción, la pregunta cae por sí sola, ¿Y porque, en la cancelación de condición resolutoria no se da relevancia a dicho plano extrarregistral? La obligación garantizada se ha pagado y la escritura es un mero vehículo para dejar constancia de ello en el registro.

Si en la cancelación de hipoteca estamos ante un supuesto técnico de no sujeción, al haberse amortizado totalmente la obligación garantizada ¿no lo estamos también en los supuestos de cancelación de condición resolutoria en la que desde un punto de vista civil también se ha producido el pago de la obligación garantizada?

A nuestro parecer, el criterio sostenido por la DGT no hace más que ahondar en el hecho de que la sujeción de las cancelaciones de condición resolutoria al gravamen de AJD es, simplemente, improcedente.