Primera entrega de edificación mediante la venta del usufructo y la nuda propiedad, ¿IVA y AJD o TPO?

Un supuesto que se da frecuentemente en la práctica es la primera entrega de edificación mediante la venta del usufructo y la nuda propiedad de manera separada (consulta V0267-11 de 7 de febrero).

En relación a la fiscalidad de dicha operación hay que tener presente que aun siendo una primera entrega de edificación la operación, como veremos, no tributará íntegramente por IVA y AJD.

Efectivamente, el art. 20.23º1 de la LIVA señala que estará exenta de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que tengan por objeto las viviendas, garajes y sus anexos accesorios.

Por otro lado, el art. 4.4 de la LIVA en relación con el art. 7.5 de la LTPOAJD señala que estará sujeta a TPO la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre inmuebles cuando gocen de exención en el IVA.

En consecuencia la transmisión del derecho de usufructo estará sujeta a TPO.

Por lo que hace a la transmisión de la nuda propiedad, de acuerdo con el art. 20.22º.1 de la LIVA, tendrá la consideración de primera entrega de edificación, y, por tanto, resultará sujeta a IVA y a la modalidad de AJD.

En resumen, cuando se realiza una primera entrega de edificación en la que se transmite de manera separada el usufructo y la nuda propiedad, la transmisión del usufructo tributará por TPO y la transmisión de la nuda propiedad por IVA y AJD.

Asimismo, hay que tener presente que en la medida que la transmisión del usufructo tiene la consideración de prestación de servicios, de acuerdo con el art. 11 3º de la LIVA, no es posible la renuncia a la exención del IVA si se dieran los requisitos para ello ya que ésta únicamente es posible en relación a las entregas de bienes pero no a las prestaciones de servicios.

Ejemplo práctico

El Sr. A, de 70 años, ha adquirido el usufructo y la Sra. B la nuda propiedad  de un inmueble de obra nueva por importe de 200.000 euros.

La liquidación del impuesto sería;

Sr. A, adquirente del usufructo;

En primer lugar, hay que determinar el porcentaje de usufructo que le corresponde al Sr. A, así;

89- edad del usufructuario (regla); 89-70 = 19%

200.000 x 19%= 38.000 euros es la base imponible del impuesto.

38.000 x 10 por ciento TPO = 3.800 euros a pagar por la transmisión del usufructo

Sra. B, adquirente de la nuda propiedad;

Si el usufructo es el 19%, 100-19= 81% es el porcentaje de nuda propiedad.

200.000 x 81%= 178.000 euros sería la base imponible de AJD

178.000 x 1,5 por ciento AJD = 2.670 euros a pagar por la transmisión de la nuda propiedad.

Asimismo, hay que tener presente que el nudo propietario debería pagar el 10 por ciento de IVA por la transmisión, esto es, 17.800 euros.

En el ejemplo se ha utilizado la normativa sobre TPO y AJD vigente en el día de hoy en Cataluña.

3 comentarios en “Primera entrega de edificación mediante la venta del usufructo y la nuda propiedad, ¿IVA y AJD o TPO?”

  1. Hola,

    gracias por toda la información que de forma desinteresada nos ofreceis.

    Mi cuestión es: asi como el usufructo tributa por tpo, la nuda propiedad no deberia tributar por tpo también? Estoy hablando cuando el que transmite es person física. Y si fuera asi, que a que tipo tributaria?

    Saludos

    • Bona nit Jordi,

      Si quien transmite es una persona física, particular, tributaría por TPO al tipo general del 10 por ciento tanto el usufructo como la nuda propiedad.

      Por otro lado, en estos supuestos, esto es, cuando se transmite de manera separada usufructo y nuda propiedad,la ATC no permite que se aplique el tipo reducido del 5 por ciento (jóvenes, discapacitados y familia numerosa), en especial cuando se pretende aplicarlo a la nuda propiedad (aunque es uns cuestión discutible).

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

Deja un comentario