Esquema práctico. Requisitos de la renuncia a la exención del IVA en las transmisiones inmobiliarias

Requisito previo; la entrega del inmueble ha de estar exenta de IVA y sujeta a TPO al amparo de lo previsto en artículo 7.5 de la LTPOyAJD.

Si se reúnen ciertos requisitos, la LIVA permite la renuncia a la exención del IVA, de manera que la operación no tributará por TPO si no por IVA y AJD.

¿Cuáles son esos requisitos?

  1. El transmitente ha de ser sujeto pasivo de IVA.
  2. El adquirente ha de ser igualmente sujeto pasivo de IVA y, además, ha de actuar en relación a dicha operación como empresario o profesional.
  3. El adquirente ha de tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.
  4. El transmitente ha de comunicar al adquirente la renuncia a la exención del IVA de manera fehaciente.

En relación a dichos requisitos merecen destacarse las siguientes NOTAS;

  • Los requisitos se han de cumplir de manera cumulativa. Si falta alguno de ellos, no procederá la renuncia a la exención del IVA.
  • El transmitente ha de ser un sujeto pasivo de IVA, empresario o profesional. Sólo así la entrega, en abstracto, podrá estar exenta de IVA y sujeta, en su caso, a TPO, con posibilidad de renuncia a la exención.

Si el transmitente es un particular, la operación quedará sujeta a TPO, sin exención, por lo que en ningún caso se podrá proceder a la renuncia a la exención del IVA, básicamente porque el transmitente no es un sujeto pasivo de IVA ni, por tanto, la transmisión, en abstracto, podrá quedar exenta de IVA para poder renunciarse a la exención.

  • El transmitente ha de comunicar de manera fehaciente al adquirente la renuncia a la exención del IVA. En este sentido, no es estrictamente necesario que se haga constar en la escritura la correspondiente cláusula de carácter fiscal, aunque si recomendable para despejar cualquier atisbo de duda.

En todo caso, lo que si que es fundamental es que quede claro que se ha repercutido el IVA en una operación que, por definición, debería ir por TPO con arreglo a la Ley.

Dicha circunstancia (la repercusión del IVA en una operación que debería ir por TPO) es una manifestación inequívoca de que se ha producido la renuncia a la exención del IVA.

La consecuencia práctica de la renuncia a la exención del IVA es que la operación quedará sujeta a IVA y AJD.

En este sentido, las CCAA han aumentado el tipo de AJD en estas operaciones para paliar la pérdida de ingresos que supone dejar de ingresar TPO.

¿Y porqué la partes pueden tener interés en reconducir la fiscalidad de la operación a la órbita del IVA? Pues porque el IVA es deducible y TPO es un gasto.

Finalmente, hay que tener presente que la renuncia a la exención del IVA es uno de los casos de inversión del sujeto pasivo de IVA, de manera que el obligado a efectuar el ingreso del mismo no será el vendedor si no el comprador, por tanto, atención.

6 comentarios en “Esquema práctico. Requisitos de la renuncia a la exención del IVA en las transmisiones inmobiliarias”

  1. Según el artículo 20.DOS de la Ley, entiendo que si el adquirente no fuera empresario o profesional, pero en virtud del destino previsible, los bienes adquiridos fueran a ser utilizados en la realización de operaciones que originen derecho a la deducción, (como por ejemplo su posterior alquiler), podría también ir la operación por IVA.?

    • Bon dia,

      A nuestro parecer, el adquirente debe ser empresario o profesional en todo caso.

      La expresión «cuando no cumpliéndose lo anterior» entendemos que se refiere a «el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición» pero no al hecho de que el adquirente debe ser empresario o profesional.

      En todo caso, dicho extremo se lo podrán confirmar en la AEAT.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

  2. Buenas noches,
    Llevamos a efecto una compra de una finca agrícola hace ahora aproximadamente 2 años, al hacerlo nos acogimos a la exención del iva ¿Existe alguna limitación de fecha para vender dicho bien a los 2 años?
    Muchas gracias.

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