La constitución y cancelación de condición resolutoria y su fiscalidad en TPO y AJD

 Las condiciones resolutorias son actos o contratos de garantía que acostumbran a insertarse en forma de cláusula en los contratos de compraventa sobre inmuebles para garantizar el precio aplazado.

La constitución de una condición resolutoria puede quedar sujeta a TPO o bien a AJD.

Así, quedan sujetas a la modalidad de TPO la constitución de la condición resolutoria explícita regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una compraventa inmobiliaria, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:

a) Que la transmisión principal, esto es, la compraventa, esté sujeta a TPO

b) Que la transmisión sea una compraventa

c) Que la compraventa se refiera a inmuebles

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.

El tipo de gravamen es el 1 por ciento-TPO

El sujeto pasivo será el constituyente de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Por el contrario, quedan sujetas a AJD la constitución de condiciones resolutorias que reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD en general y, en especial, las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado accesorias de compraventas inmobiliarias sujetas a IVA.

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.

El tipo de gravamen es el 1,5 por ciento-AJD

El sujeto pasivo es la persona en cuya seguridad se constituye la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Las cancelaciones de condición resolutoria quedan sujetas, en todo caso, a AJD, siempre y cuando reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD.

En ningún caso pueden quedar sujetas a TPO ya que la cancelación de una condición resolutoria no es hecho imponible en la citada modalidad.

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.

El tipo de gravamen es el 1,5 por ciento-AJD.

El sujeto pasivo será, de acuerdo con el art. 29 de la LTPOAJD, el solicitante del documento o aquel en cuyo interés se expida, que será normalmente el titular registral actual de la finca, que será el interesado en hacer desaparecer la carga de la misma.

Notas prácticas

La cancelación por caducidad establecida convencionalmente por los interesados al constituir la condición, fijando un plazo a partir del cual se podrá solicitar la cancelación de la condición resolutoria, puede realizarse mediante instancia privada con firma legitimada dirigida al registrador. En consecuencia, no tributará por AJD.

La cancelación de la condición resolutoria, a solicitud del titular registral, de cualquier derecho sobre la finca por la expiración del plazo de prescripción establecido en la normativa civil para su ejercicio (diez años, de acuerdo con el art. 121-20 en relación con el 121-1 y siguientes del CCC), puede hacerse por instancia privada con firma legitimada, dirigida al registrador. Por tanto, tampoco tributará por AJD.

No están sujetas a TPO (por no ser hecho imponible) ni a AJD las condiciones resolutorias accesorias de transmisiones mobiliarias formalizadas en pólizas y, en general, las que no tengan contenido valuable, como, por ejemplo, las condiciones en que se hace depender el contrato principal de autorizaciones o licencias administrativas.

La modificación del calendario de pagos de una condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa está sujeta a AJD, de acuerdo con la consulta V1044-14  de 14 de abril de la DGT estatal, un criterio que es imposible compartir.

La sujeción a AJD de la cancelación de condición resolutoria otorgada en escritura pública, a nuestro parecer, es más que dudosa, tal y como estudiamos en otro post.

Las referencias a la normativa civil y fiscal se entienden hechas a las vigentes en Cataluña en el día de hoy.

18 comentarios en “La constitución y cancelación de condición resolutoria y su fiscalidad en TPO y AJD”

  1. Buenos días,

    Le planteo un caso práctico: compraventa sometida a condición suspensiva. La venta no producirá efectos hasta que por cualquiera de las partes se obtenga el certificado de eficiencia energética.
    El precio se deberá pagar en el plazo de 6 meses desde la obtención del CEE.
    Se entenderá efectuada la entrega y la transmisión de la propiedad una vez cumplida la condición.

    Cual sería la tributación de la condición suspensiva? Entiendo que no puede considerarse que es una condición resolutoria a efectos de ITPyAJD.
    Entiendo que la CV no tributa hasta que se cumpla la condición.

    Gracias,

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    • Bon dia César,

      El negocio que describe, efectivamente, es una condición suspensiva.

      La condición suspensiva no tributa. La transmisión, tal como señala, no se entiende efectuada hasta que se cumpla la condición (obtención CEE).

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  2. Hola
    Quiero realizar una extinción de proindiviso sobre una vivienda con mi ex pareja. Ella se quedará la casa y asumirá el resto de hipoteca. Como el banco pese a que a dado el visto bueno a la novación, no quiere ir a firmar en el momento de la firma de la extinción y dice que realizará la novación en el momento que le registro tenga la nueva escritura, quiero adjuntar una condición resolutoria que indique que si no se efectua esta novación en un plazo de 6 meses y quede libre de cargas no tendrá valided el proindiviso.
    La notaria, me dice que me cuesta el 1,5% del valor del bien escriturado a mayores por actos juridicos docuemntados, es correcto?
    Por otro lado me dice que no sabe cara al registro como realizar la extinción, si con un papel del banco les vladra. ¿pueden aclararme esto.
    Y por otro lado hay alguna otra mnaera de asegurarme que se haga la operación
    Gracias

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    • Bon dia,

      Efectivamente, la constitución de condición resolutoria, tal y como le señala la notaria paga impuesto.

      Sobre que la notaria no sabe como realizar la extinción de condominio es una cuestión que deben resolver ellos. Nosotros desconocemos la problemática que se les ha planteado por lo que no le podemos responder con precisión a su pregunta.

      Sobre si hay alguna manera de asegurarse que se haga la operación no sabemos si se refiere al a extinción de condominio o bien a la novación. En ambos casos depende de la voluntad de la otra parte de llevarlo todo a buen fin, tanto de su ex pareja como del banco otorgando la novación y liberándole a usted.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  3. Buenos días,

    queremos cancelar una condición suspensiva constituida en diciembre de 1978 en garantía del pago de 25 letras de cambio mensuales.
    Los propietarios no localizan las letras de cambio y la sociedad en virtud de la cual se constituyó la condición suspensiva está extinguida. ¿Cómo la podemos cancelar?
    Gracias

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  4. Buenos días,
    quiero liquidar en el registro de la propiedad una escritura de carta de pago de cancelación de condición resolutoria, esta operación está exenta o esta sometida al 1,5 % de AJD?

    Muchísimas gracias

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    • Bon dia,

      La escritura en la que se formaliza carta de pago de una condición resolutoria y, además, se solicita su cancelación en el registro de la propiedad, de acuerdo con la DGT, está sujeta a AJD al 1.5 por ciento o al tipo de gravamen de AJD que esté vigente en la CA que corresponda.

      Aún así, es una cuestión discutible.

      Debería considerar si es viable cancelarla por instancia privada ya que se ahorraría el gravamen de AJD.

      Muchas gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  5. Buenos dias, quiero cancelar una condicion resolutoria de pago aplazado, en la escritura aparece que anticipadamente puedo realizar el pago, el caso es que quiero realizar el ultimo pago ahora y cancelar la resolutoria, he hablado con los vendedores y no quieren ir a notaria para la cancelación de la resolutoria , ¿ que puedo hacer para eliminar la resolutoria si ya he pagado?, muchas gracias

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    • Buenos días,

      Habría que ver el redactado de la escritura referido al pago de la obligación garantizada para saber si puede cancelarla usted sólo o precisa de manera imperiosa la participación de los vendedores, así como las consecuencias de la negativa injustificada a concurrir para otorgar carta de pago y cancelar la condición resolutoria.

      Si se negaren de manera injustificada, siempre puede requerirlos judicialmente para que comparezcan a otorgar cartade pago, sin perjuicio de la exigencia de los daños y perjuicios que le causare la negativa injustificada.

      En todo caso, siempre podrá cancelarla por si solo transcurrido alguno de los plazos previstos en la normativa hipotecaria.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  6. Buenas tardes.
    Mi madre quiere vender una plaza de parking y tiene una nota escrita del notario en la liquidación de los gastos por escritura de adjudicación por sucesión al fallecer mi padre……
    Pone que está pendiente la inscripción en registro de la cancelación de la condición resolutoria pero no sabemos como hacerlo ni cuanto puede suponer.
    Gracias

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    • Buenas noches Raúl,

      Habría que ver la nota simple de la finca y la escritura en la que se constituyó la condición resolutoria. En la escritura de constitución, en ocasiones, se prevé como cancelar la condición resolutoria.

      Si la escritura no dice nada, serían 15 años + 1 (o diez, si está en Cataluña).

      En todo caso, cualquier notario le indicará como cancelar la condición resolutoria a la vista de la documentación.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  7. En caso de tratarse de una disolución de condominio (que tributará por AJD por la disolución) que contenga una cláusula de resolución , ¿debe pagarse otra vez AJD por la cláusula? Y para su posterior cancelación, si se prevé que con el cumplimiento de la obligación la parte adquiriente puede solicitar de manera unilateral la cancelación en el Registro, si se hiciese a través de documento privado la solicitud en vez de a través de escritura pública, ¿estaría exonerado de pagar AJD?.

    Gracias.

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    • Bon dia,

      En el supuesto de cancelación de condición resolutoria, si esta se formaliza en documento privado no tributará por AJD.

      Por lo que hace a la constitución de condición resolutoria, la que está sujeta a TPO es la que se constituye en garantía de precio aplazado en una compraventa pero no la que se constituye en garantía del precio aplazado en algo que no sea una compraventa. Por tanto, si se constituye en escritura pública una condición resolutoria en garantia del pago aplazado en una extinción de condominio no estará sujeto a TPO. Y al no estar sujeto a TPO puede quedar sujeta a AJD si reúne los requisitos del 31.2 de la LTPOAJD.
      Por contra, si la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una extinción de condominio se establece en sentencia judicial no quedará sujeta a TPO (no es hecho imponible) ni a AJD ya que faltaría el requisito de documento notarial para tributar por AJD.

      Gracias y un saludo,

      Jose Maria y Beatriz

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  8. buenos días:
    mi padre compro la nuda propiedad de una vivienda a una señora, esta tenia el usufructo y se pacto una condición resolutoria del pago de una renta. en el 2011 fallece y mi padre se adjudica el pleno dominio pero no sabemos porque la condición resolutoria no se quito ahora queremos vender y nos hemos dado cuenta de tal situación. preguntando nos han dicho que nos acojamos al art 42 del 5 de octubre de 2015(de 15 años pasa a 5 años) y que el 7 de octubre del 2020 presentemos en el registro una instancia para quitar la resolución acogiéndonos a dicha ley.
    mi pregunta es: es correcto esta información? y sobre todo podre quitarla el 7 de octubre 2020 sin problemas?

    muchas gracias un saludo

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    • Bon dia,

      La cuestión que plantea tiene carácter civil, no fiscal, y, por tanto, excede de la información que podemos facilitar desde la web.

      Dicha información le podrá ser confirmada por el Registrador de la Propiedad a la vista de la inscripción que conste en la finca sobre la condición resolutoria.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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    • Bon dia,

      En la constitución, el vendedor.

      En la cancelación, el comprador-solicitante de la cancelación.

      Si has comprado un inmueble que aparece gravado con una condición resolutoria, antes de adquirirlo, normalmente, el vendedor la cancela para transmitir el inmueble libre de cargas.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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