La DGT fija como base imponible en AJD en la vinculación ob rem entre fincas el valor de las fincas anexas o accesorias

Por | 2 noviembre, 2018

La DGT ha dictado con fecha 21 de septiembre de 2018 una nueva consulta vinculante en la que trata sobre la fiscalidad en AJD de la vinculación ob rem entre fincas.

El supuesto de hecho consiste en la vinculación ob rem de tres fincas registrales independientes que quedarán unidas a la finca principal, que es un hotel.

Pues bien la DGT reitera el criterio que ya apuntó en la consulta V0894-18 de 6 de abril de 2018 y señala que la base imponible será el valor de las fincas anexas que se vinculan al edificio principal, sin incluir el valor de dicho edificio.

El argumento de la DGT, en especial el referido al contenido económico del acto, consiste en apuntar que “de igual forma que la modificación física de dos fincas para convertirse en una sola, ya sea mediante agregación o agrupación, tiene contenido económico, determinando en el artículo 70.3 del Reglamento del Impuesto la base imponible en tales supuestos, la modificación del régimen jurídico de determinadas fincas que pasan a constituir una unidad registral, suponiendo, por tanto, una limitación de su libre disposición, debe entenderse que tiene, asimismo, contenido económico.”

Tal y como puede apreciarse, el nudo de la argumentación establecida por la DGT descansa en el establecimiento de una relación de accesoriedad de las fincas que se vinculan en relación a la finca principal, de manera que lo valuable serían esas fincas accesorias.

Por otro lado, creemos que hay un elemento en la consulta que no es tomado en consideración, y que es el hecho que la vinculación ob rem, en este caso concreto, viene impuesto por la normativa urbanística, no por la mera voluntad de las partes.

Y esa obligatoriedad impuesta por la normativa urbanística no debería llevar anudada la consecuencia fiscal de tributar por AJD de la misma manera que no se sujeta a AJD la distribución de un préstamo o crédito hipotecario cuando se hipotecan, ab initio, dos o más fincas en garantía de un mismo crédito o préstamo. La obligación de distribuir el préstamo o crédito entre las fincas viene impuesto por la norma.

Sólo cuando dicha vinculación obedece a la mera voluntad de las partes podría considerarse la sujeción a AJD.

A nuestro parecer, el contenido u objeto valuable de la vinculación ob rem no es ni tan solo la finca o fincas que se vinculan si no que lo valuable es la cuantificación monetaria del efecto jurídico creado por dicho acto; en consecuencia, si mediante la vinculación ob rem entre fincas se crea un vínculo entre fincas, que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, lo valuable es ese vínculo y, ese ligamen entendemos que no es valuable.

En todo caso, el actual criterio es mucho más favorable al contribuyente que el establecido en la consulta V1099-15 de 9 de abril de 2015, en la que se fijó como base imponible el valor de la finca principal y la finca anexa o accesoria.

Asimismo, también hay que valorar el esfuerzo argumentativo de la DGT en este supuesto concreto, con independencia de que pueda compartirse dicho argumento o no.

Aquí tenéis la consulta;

V2582-18 Vinculación Ob Rem… by on Scribd

   

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