Tipo reducido en la modalidad de TPO para la adquisición de vivienda habitual en Cataluña. Preguntas frecuentes.

Por | 22 noviembre, 2015
Tipo reducido en la modalidad de TPO para la adquisición de vivienda habitual en Cataluña. Preguntas frecuentes.
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El tipo reducido en la modalidad de TPO para la adquisición de vivienda habitual ocasiona un gran número de dudas referentes a su aplicación. Aquí intentamos aclarar las más importantes:

¿Qué pasa si en una pareja que adquiere su vivienda habitual sólo uno de los dos es menor de 32 años?

En este caso el adquirente menor de 32 años, siempre que su base imponible en la última declaración de la renta sea inferior a 30.000 euros, podrá aplicarse el tipo reducido sobre su parte y el otro adquirente tributará al tipo general sobre el resto.

(Si la escritura de adquisición no especifica ningún porcentaje de adquisición, le corresponde a cada uno el 50% de la vivienda)

¿Qué pasa si en una pareja que adquiere su vivienda habitual sólo uno de los dos cumple el requisito de base imponible inferior a 30.000 euros?

En este caso el adquirente que cumple el requisito de base imponible inferior a 30.000 euros, siempre que sea menor de 32 años, podrá aplicarse el tipo reducido sobre su parte y el otro adquirente tributará al tipo general sobre el resto.

(Si la escritura de adquisición no especifica ningún porcentaje de adquisición, le corresponde a cada uno el 50% de la vivienda)

¿Como se acredita que es vivienda habitual?

La manera más clara y eficaz de demostrar que la vivienda adquirida constituye la vivienda habitual de los adquirentes es aportando el certificado de empadronamiento.
Otra forma de acreditar que se trata de la vivienda habitual de los adquirentes, es aportando la declaración del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, presentada con posterioridad a la adquisición del inmueble, donde los contribuyentes del inmueble adquirido han hecho constar como vivienda habitual dicho inmueble.
Se debe tener presente que es el contribuyente quien debe acreditar que el inmueble adquirido constituye su vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Resolución sobre la acreditación de la condición de vivienda habitual en la aplicación del tipo reducido del 5% para los jóvenes en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

¿Si se aplica el tipo reducido en la adquisición de una vivienda habitual, se puede posteriormente, si se realiza la compra de otra vivienda habitual, aplicarse de nuevo el tipo reducido?

El requisito para aplicarse el tipo reducido es la adquisición de una vivienda habitual, no se exige que sea la primera vivienda habitual. Por tanto, siempre que la vivienda que se adquiera sea destinada a ser la vivienda habitual de los adquirentes y cumplan los demás requisitos se podrán aplicar el tipo reducido.

¿Si se adquiere la mitad de un inmueble, se puede aplicar el tipo reducido?

Siempre que este inmueble sea destinado a ser la vivienda habitual del contribuyente y cumpla el resto de requisitos se puede aplicar el tipo reducido.

¿Que pasa si se vende el inmueble antes de los tres años?

Para que la vivienda sea considerada como habitual uno de los requisitos es que los adquirentes deben residir en ella durante un plazo de tres años. Por lo tanto, si se produce la transmisión de este inmueble antes de este plazo, se estará incumpliendo uno de los requisitos y por tanto se estará obligado a devolver el beneficio fiscal disfrutado.

Para devolver el beneficio fiscal se presentará una liquidación complementaria aplicándose el tipo general, descontando la parte ya pagada y aplicando sobre la cuota resultante los intereses de demora calculados desde el día de finalización del plazo voluntario de presentación de la primera liquidación hasta el día de presentación de esta liquidación complementaria.

¿Que pasa si un matrimonio que se aplicó el tipo reducido se separa y la vivienda se la adjudica uno de ellos?

El concepto de vivienda habitual determina que para ser considerada habitual la vivienda debe ser habitada durante un período continuado de tres años. Requisito de los tres años que no es exigible en el caso de fallecimiento del adquirente y en aquellos supuestos que obligatoriamente impliquen un cambio de vivienda.

Dentro de estos últimos supuestos se puede incluir la separación matrimonial.
Por lo tanto, la adjudicación a uno de los cónyuges por separación matrimonial no implica la pérdida del beneficio fiscal por el otro.

¿Que pasa si una pareja de hecho que se aplicó el tipo reducido se separa y la vivienda se la adjudica uno de ellos?

La regulación del concepto de vivienda habitual para poder disfrutar del tipo reducido la encontramos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ley que no hace ninguna referencia a las parejas de hecho. Admitiendo que no se pierde la condición de vivienda habitual, aunque se produzca la separación del matrimonio y uno de ellos se adjudique la vivienda antes del plazo de tres años. Pero no se puede afirmar lo mismo en el caso de las parejas de hecho, ya que la Ley no hace ninguna referencia a esta situación.

Para evitar el trato discriminatorio la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya equipara la separación de una pareja de hecho a la separación matrimonial a los efectos del tipo reducido de Transmisiones Patrimoniales.
Por tanto, en el caso de separación de una pareja de hecho y adjudicación de la vivienda a uno de los miembros de esta pareja, antes del plazo de los tres años, no hace pierde el beneficio fiscal.

¿Se puede aplicar el tipo reducido en la adquisición de una vivienda habitual por cesión de remate?

La cesión de remate se considera una transmisión y como tal está sujeta a Transmisiones patrimoniales.
Por tanto siempre que se cumplan todos los requisitos exigidos, la autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales se podrá presentar aplicando el tipo reducido.

¿Se puede aplicar el tipo reducido en la adquisición de un terreno donde se construirá una vivienda que será el habitual de los adquirentes?

En un principio para que sea considerado, el bien adquirido, como vivienda se requiere que sea una edificación. Por lo tanto quedaría excluida de aplicación del tipo reducido todas las adquisiciones de terrenos, aunque sea para construir lo que será la vivienda habitual de los adquirentes.

Pero el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya se ha pronunciado al contrario, admitiendo la aplicación del tipo reducido en una adquisición de un terreno para edificar una vivienda que será la habitual de un joven menor de 32 años, un minusválido o miembro de una familia numerosa, siempre y cuando se cumplan los demás requisitos que exige la normativa.
Sentencia 8 de mayo de 2014, recurso 581/2011

¿Que pasa si se ha presentado una autoliquidación por Transmisiones patrimoniales aplicando el 10% cuando correspondía el 5% por reunir todos los requisitos exigibles?

En este caso, siempre que se cumplan todos los requisitos exigidos por la normativa (menor de 32 años, miembro de una familia numerosa o disminución superior al 65%, base imponible inferior a 30.000 euros y adquisición de una vivienda habitual) los contribuyentes pueden presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos para que la Administración les devuelva la cantidad ingresada que no corresponde: la diferencia entre la liquidación presentada y la cantidad que resulte de aplicar a la autoliquidación el tipo reducido.

A esta devolución de ingresos indebidos se debe añadir los intereses de demora generados desde la fecha de presentación de la primera autoliquidación hasta la devolución.

¿Se puede aplicar el tipo reducido en la adquisición de un inmueble de nueva construcción?

La compraventa de inmuebles de nueva construcción es una operación que no tributa por TPO. La venta de un inmueble de nueva construcción está sujeto a IVA y AJD. Por tanto, no existe ninguna posibilidad de aplicar el tipo reducido por ser una operación que no tributa por Transmisiones Patrimoniales.
Las primeras transmisiones de inmuebles son operaciones sujetas a IVA. El adquirente pagará el IVA de la operación y luego presentará una autoliquidación por AJD.

¿Cómo se calcula el límite de 30.000 euros en el caso de una familia numerosa con 4 hijos?

En el caso de familias numerosas uno de los requisitos es que la base imponible en la última declaración del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, menos los mínimos personales y familiares, no puede superar los 30.000 euros.
Este límite se incrementa en 12.000 euros más por cada hijo que exceda del mínimo exigido para ser considerado familia numerosa.
En el caso de una pareja que tienen cuatro hijos, el límite de renta sería 42.000 euros. Siendo el número de tres hijos lo exigido para ser considerado familia numerosa, los 30.000 generales incrementan con 12.000 euros.

¿Se puede aplicar el tipo reducido si se obtiene el título de familia numerosa con posterioridad a la fecha de compra?

Para poder disfrutar del tipo reducido, el requisito es que el adquirente debe ser miembro de una familia numerosa en el momento de la adquisición o reunir los requisitos para ser considerado familia numerosa.

Si se obtiene el título de familia numerosa con fecha posterior a esta adquisición, no corresponde aplicar a la autoliquidación el tipo reducido.

¿Matrimonio, donde uno de los cónyuges tiene un grado de minusvalía superior al 65%, pero la suma de las bases imponibles de todos los miembros de la unidad familiar supera los 30.000 euros. Se podría aplicar el tipo reducido el miembro del matrimonio que no llega a los 30.000 euros?

En el caso del grupo de minusvalía el requisito de renta es por unidad familiar. En el supuesto de que toda la unidad familiar supere el límite de 30.000 euros ya no corresponde aplicar el beneficio fiscal. No existe la posibilidad de aplicar el requisito de renta de forma individual.

Lo mismo sucede con el grupo de familia numerosa.

Pareja de hecho, donde uno de los miembros tiene un grado de minusvalía superior al 65%. ¿Se pueden aplicar los dos el tipo reducido?

Las parejas de hecho no constituyen una unidad familiar a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; por tanto el tipo reducido únicamente beneficiará al adquirente que tiene una minusvalía superior al 65%.

Éste, si cumple todos los requisitos, podrá presentar una autoliquidación aplicando el tipo reducido mientras que el otro miembro de la pareja de hecho presentará una autoliquidación aplicando el tipo general.

¿Un extranjero que adquiere un inmueble en Catalunya, se puede aplicar el tipo reducido?

No es requisito para poder aplicar el tipo reducido que el adquirente en el momento de formalizar la compra del inmueble deba ser residente en Catalunya. Lo que si se pide es que a partir de la fecha de devengo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debe residir de forma habitual en este inmueble, durante un plazo de tres años, para beneficiarse del tipo reducido.

¿Que pasa si el inmueble adquirido, aplicando el tipo reducido, se pone en alquiler antes de haber transcurrido tres años desde su adquisición?

El requisito para aplicarse el tipo reducido es que el inmueble adquirido constituya la vivienda habitual del adquirente. Para ser considerada vivienda habitual, esta debe ser habitada de manera eficiente durante un plazo continuado de tres años.

Por lo tanto, si el inmueble se pone en alquiler antes de los tres años, deja de ser la vivienda habitual del adquirente. Y en este caso se pierde el derecho a disfrutar del beneficio fiscal y el adquirente está obligado a presentar una autoliquidación complementaria aplicando el tipo general, descontando la cuota pagada en la primera liquidación y aplicando los intereses de demora correspondientes desde el día de finalización del plazo voluntario de presentación de la primera autoliquidación hasta el día de presentación de la autoliquidación complementaria.

¿Se puede aplicar el tipo reducido una familia monoparental?

A efectos de Transmisiones Patrimoniales no están equiparadas las familias monoparentales y numerosas; siendo este último grupo los que se pueden beneficiar de este beneficio.

¿Se puede aplicar el tipo reducido en la adquisición de una vivienda con precio aplazado?

Se podrá aplicar el tipo reducido si cumple todos los requisitos exigidos, independientemente de la forma de pago de esta adquisición.

   

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43 thoughts on “Tipo reducido en la modalidad de TPO para la adquisición de vivienda habitual en Cataluña. Preguntas frecuentes.

  1. arya

    Buenos días.
    Compré una vivienda y me redujeron el 5% del ITP por cumplir las condiciones, para ello debe ser mi vivienda habitual por 3 años pero ahora necesito (por motivos personales ) alquilarla así que tengo que presentar la complementaria del modelo 600 para pagar el otro 5% . En su día presente los papeles y pagué a tiempo. El problema es que en Hacienda me dicen que solo debo pagar los intereses de demora pero en la gestoría me dicen que tengo que pagar un recargo del 15%. Qué opción de las dos es la correcta? Intereses de demora o recargo?

    Muchas gracias.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenas noches
      ¡Muchas gracias por visitar nuestra web!
      En referencia a la consulta que nos formulas decirte que en los casos en que se debe presentar una liquidación complementaria para abonar el 5% que no se pagó en la primera liquidación, únicamente deben aplicarse intereses de demora, NO recargo.

      Debe presentarse un modelo 600 aplicando el 10% sobre el valor del bien, a la cuota que resulta se resta el importe que ya se pagó en su momento y sobre esta diferencia se aplican los intereses de demora, calculados desde la fecha de finalización del período voluntario de pago de la primera liquidación hasta la fecha de pago actual.

      Un saludo
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  2. Laura

    Buenas tardes,

    Estoy en vista de comprar un inmueble sareb con mi marido.
    Yo tengo 27 y el 33 años.
    El detalle es que aún no hemos hecho ninguna declaración de rentas porque hemos llegado en marzo del año pasado. Y recién este año tendríamos que declarar.
    Mi marido sobre pasa el límite de 30.000 anuales y yo aún no trabajo.
    En ese caso cuenta la reducción?

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenas noches.

      En el caso que comentas, igualmente se puede aplicar el tipo reducido en la compra de la vivienda, siempre que esté destinada a ser la vivienda habitual.

      Únicamente corresponde aplicar el tipo reducido en tu liquidación, pues indicas que tu marido supera los 30.000 euros de renta anual.A través de la Agencia Tributaria se puede solicitar un Certificado que acredite que no tienes ingresos.

      Un saludo

      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  3. Marc

    Hola,

    Respecto a la deducción para jóvenes, según leo en la ley de 31/2002 donde hace referencia a este punto, cito textualmente:
    “Artículo 10
    Tipo de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual por parte de jóvenes
    1. El tipo impositivo aplicable a la transmisión de un inmueble que deba constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo es del 5% si en la fecha de devengo del impuesto éste tiene treinta y dos años o menos, siempre que la base imponible en su última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas no exceda de los 30.000 euros.”

    Se puede entender que ese tipo reducido se puede aplicar a personas de 32 años? Porque pone, 32 años o menos, que es diferente de menores de 32 años.

    En mi caso estoy apunto de cumplir 32 años y no voy a tener firmada la hipoteca antes de cumplir los 32 y tengo esta duda que puede suponer un ahorro considerable.

    Gracias,

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Marc, para aplicar el tipo reducido en la adquisición de la vivienda habitual para jóvenes, el requisito es tener 32 años o menos.

      Por tanto podrás aplicar el tipo reducido en la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

      Un saludo

      Beatriz Y Josep Maria

      Responder
  4. Ricard

    Hola, me comprado una vivienda y tengo el descuento del 5% al menor de 32 y cobrar menos de 30.000€.
    El caso es que finalmente no sé si podré vivir… podría hacer contrato alquiler de habitaciones,empadronandome mutuamente con el inquilino en el piso?
    O si lo hiciera estaría sancionado con pagar el otro 5% del valor del inmueble, más alguna multa?
    Gracias, un saludo.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Ricard.
      Uno de los requisitos para poder aplicar el tipo reducido en la liquidación de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de una vivienda es que ésta debe constituir la vivienda habitual del contribuyente. Para que se considere vivienda habitual no se requiere que se esté empadronado sino que resida de manera efectiva (el empadronamiento sería un elemento probatorio de esa residencia efectiva).
      En el caso que continúes residiendo en la vivienda y realices un contrato de arrendamiento de habitación no implicaría perder la condición de vivienda habitual; pero teniendo presente que tienes que residir también en la vivienda.

      Para el supuesto que arriendes la vivienda y dejes de residir en ella, perdiendo la condición de vivienda habitual, deberás presentar una autoliquidación complementaria del impuesto de Transmisiones Patrimoniales devolviendo la reducción aplicada en la primera liquidación más los intereses de demora generados desde la finalización del período voluntario de presentación de la primera liquidación hasta la presentación de ésta liquidación complementaria.

      Muchas gracias por tu comentario.

      Saludos
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  5. Ricardo

    Hola, mi pregunta es si los 30.000 euros son en relación a lo que se gana en salario Neto o Bruto?

    Gracias y saludos.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Ricardo

      El requisito, para aplicar el tipo reducido en la liquidación de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de vivienda habitual, se refiere a la base imponible en la declaración de la renta de las personas físicas. El límite de 30.000 euros se refiere a la suma de todos los rendimientos. Es decir, la base imponible total (que es la suma de la base imponible general y del ahorro) de la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una vez deducido el mínimo personal y familiar.

      Saludos
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  6. Jesús

    Buenos días,

    La próxima semana firmamos hipoteca, ambos somos menores de 32, pero en el caso de mi pareja el año pasado tuvo una base imponible superior a los 30.000, mientras que este año está por debajo. (Yo ambos años estoy por debajo)

    Ya hemos presentado la declaración a Hacienda, podemos reducirnos ambos al 5%? Hemos de esperar que Hacienda acepte la declaración, o con el modelo 100 ya sería suficiente? Que pasaría si el dia de la firma Hacienda aún no ha aceptado la declaración y lo hace a posteriori?

    Gracias y saludos,

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenos días Jesús

      En referencia a tu consulta la propia Generalitat de Catalunya dictó una resolución de la Direcció General de Tributs i Joc, Resolución 1/2015 (puedes consultar el texto aquí) que aclaraba esta duda: se debe tener en cuenta la fecha de inicio de la campaña de la renta para determinar la declaración que se tendrá en cuenta para comprobar el requisito referido al límite de la base imponible, para poder aplicar en la autoliquidación el tipo reducido del 5%.

      En tu caso, como ya se ha iniciado la campaña del 2016 (empezó el 5 de abril) los datos a tener en cuenta para las adquisiciones realizadas a partir de esta fecha son los del 2016. Sin tener que esperar a que la Agencia Tributaria acepte vuestra declaración.
      Si en el año 2016 la base imponible es inferior a 30.000 euros, os corresponde aplicar el tipo reducido (siempre que se cumplan todos los requisitos: jóvenes hasta 32 años y que se adquiera una vivienda destinada a ser la vivienda habitual)

      Muchas gracias por vuestra consulta.

      Beatriz Y Josep Maria

      Responder
  7. Inés

    Hola,

    Mi consulta es la siguiente, una familia numerosa para poder pagar el 5% de ITP, lo calcula restando a la base imponible total, el mínimo personal y familiar?
    Porque en mi caso somos familia numerosa general, la suma de nuestros mínimos personales y familiares es de 17.550, porque en la última declaración de renta, la 2015 mi hijo pequeño tenía 2 años.
    Y según Gencat, una familia numerosa no debe superar 30.000 €, luego de restar el mínimo personal y familiar. (entiendo que a mi base imponible total 39.000 €, le debo restar 17.550 € por ejemplo en mi caso. (39.000€ – 17.550€ = 21.450€)
    Por lo tanto cumplo la condición de no pasarnos de los 30.000 € máximos de familia numerosa.
    Es así, -O no?
    Un saludo y gracias.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenos días Inés
      Has hecho perfectamente los cálculos. Para poder aplicar el tipo reducido en el caso de familias numerosas, uno de los requisitos es que la base imponible de la última declaración de la renta de la unidad familiar no supere los 30.000 euros, una vez descontados el mínimo personal y familiar.
      Por tanto, en tu caso, como el importe que resulta, tras los cálculos es inferior a 30.000 euros, siempre que se cumplan el resto de requisitos (familia numerosa y adquisición de un inmueble que constituirá la vivienda habitual) te corresponde aplicar el tipo reducido.

      Una observación: no se si ya habéis adquirido la vivienda o esta adquisición se realizará durante este año, pero a partir de ahora (para adquisiciones que se realicen a partir de iniciada la Campaña de la renta del 2016), los datos a tener en cuenta para aplicar el tipo reducido son los valores de la base imponible correspondiente al 2016.

      Muchas gracias por tu consulta.

      Beatriz y Josep Maria

      Responder
      1. Inés

        Hola Beatriz y Josep Maria,

        Muchas gracias por responder!
        Me han ayudado mucho y aclarado todas las dudas.

        Inés.

        Responder
  8. Inés

    Hola Beatriz y Josep Maria

    Os consulto porque ahora que ya estamos listos para firmar la compra del piso, me han enviado una provisión de fondos con el ITP calculado al 10%, sin tener en cuenta que somos familia numerosa general y cumplimos la condición de no superar los 30.000€ después de restar a la base imponible total de la renta 2016, los mínimos familiares y personales.
    Me piden desde el banco que haga una carta conforme pido que quiero declarar por un 5%.
    -Esto es así?
    Por otra parte como compro el piso a un banco y las 2 plazas de parking a un particular,(todo en la misma finca pero de diferentes dueños), debo hacer 2 escrituras…
    -Es así ó puedo poner todo en una misma escritura, pues yo tenía entendido que hasta 2 plazas de parking pueden entrar por cada vivienda en una escritura.

    Sé que es viernes pero si podéis contestarme pronto os lo agradezco de corazón.
    Muchas gracias por vuestra ayuda.
    Inés.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Ines

      Si cumples todos los requisitos para aplicar el tipo reducido no es obligatorio que redactes la carta que comentas, es suficiente con que el notario, en la escritura de compraventa, haga constar que solicitáis la aplicación del tipo reducido por cumplir todos los requisitos exigidos en la ley; de todas formas, las entidades bancarias en ocasiones solicitan dicha documentación para cubrirse las espaldas en caso de reclamación por parte de la Administración. Pero, como te comentamos, es suficiente, para aplicar el tipo reducido en la autoliquidación del impuesto, que el notario lo haga constar en la escritura.

      Y en cuanto, a la compraventa de las plazas de parking, dentro del concepto de vivienda habitual entran hasta dos plazas de aparcamiento siempre que estén situadas en el mismo edificio. Cómo en tu caso adquieres la vivienda de un vendedor y las plazas de aparcamiento de otro, se tendrá que realizar en dos escrituras; pero las plazas de aparcamiento forman parte del concepto de vivienda habitual y por tanto también corresponde aplicar el tipo reducido. En este caso, es importante que el Notario, en la escritura de compraventa de las plazas de aparcamiento haga constar que dicha transmisión está vinculada a la transmisión de la vivienda (que se realizará en el mismo momento pero en una escritura anterior) para evitar que la Administración pueda considerar que está mal aplicado el tipo reducido en dicha transmisión (pues en las plazas de aparcamiento no corresponde aplicar el tipo reducido a no ser que formen parte de una vivienda considerada como habitual).

      Cualquier otra duda que te surja antes de la firma de la compra puedes contactar con nosotros.

      Muchas gracias
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
      1. Inés

        Beatriz y Josep Maria,

        Miles de gracias!
        Nuevamente, os agradezco muchísimo vuestra rápida y clara respuesta.

        Un saludo,

        Inés.

        Responder
  9. Inés

    Hola Beatriz y Josep Maria,

    En mi caso personal que compro piso a un banco y 2 parkings a un particular, en la misma finca, se me presenta la siguiente situación:
    1) El precio de compra del piso 94.050 €, es superior al valor mínimo a declarar para la agencia tributaria de Catalunya, 84.365,04 € y según me explicaron no tendré inconvenientes de cara al pago del ITP porque compro por un valor mayor que el mínimo a declarar.
    Pero…
    2) El precio de compra de las 2 plazas de parking es 16.500 €, mucho menor que el valor mínimo a declarar que marca la agencia tributaria; 35.842,31 €, (lo cual me parece desorbitado), por cuanto me explicaron que debía declarar por el precio de compra + la diferencia entre el valor mínimo declarado – el valor de compra. (Ej.: 35.842,31 € – 16.500 €= 19.342,31 €)
    Entiendo, que debo declarar por el precio de compra, 16.500 € + otra declaración complementaria por 19.342,31 €.
    -Ó, puedo elegir tributar directamente las plazas de parking por el valor mínimo a declarar que marca la agencia tributaria y listo; los 35.842,31 €, sin hacer declaración complementaria.
    Por otra parte, -Es verdad que la notaría donde firmaremos,(si todo va bien), no tiene obligación de asesorarme sobre la mejor fórmula para cumplir mis responsabilidades fiscales…
    Porque cómo ya lo podéis comprobar, me están dejando tirada y dicen que yo me debo asesorar con un gestor fiscal porque la notaría sólo se encarga de dejar asiento de la operación en el registro y el interesado es quien debe asesorarse por su cuenta del beneficio fiscal al cual tiene derecho.

    Un saludo y nuevamente gracias!

    Inés.

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno

      Buenos días Inés,

      En relación a la cuestión que planteas;

      La Generalitat de Catalunya publica cada año la “Instrucció de comprovació de valors dels béns inmmobles” para el año en curso, en tu caso el 2017. En el texto de la instrucción expone los parámetros que utilizará para comprobar el valor declarado por los contribuyentes.

      En ella señala que no será de comprobación prioritaria los valores declarados por los contribuyentes que sean igual o superiores al valor catastral del inmueble multiplicado por el coeficiente del municipio en el que se halle ubicado el inmmueble.

      Que no sea de comprobación prioritaria porque se cumple el parámetro de ser el valor declarado igual o superior a valor catastral x coeficiente del municipio no quiere decir que no pueda ser objeto de comprobación el valor declarado.

      De hecho, muchas oficinas liquidadoras, si el valor declarado es inferior al valor de tasación de de las fincas incluido en el préstamo hipotecario (es uno de los métodos pque tiene la Administración para comprobar el valor declarado por el contribuyente) que hayas solicitado para adquirir las fincas girarán liquidación complementaria por la diferencia. El motivo es que dicho método no exige apenas que la Administración haga nada, simplemente se remite al contenido de la tasación bancaria y listo, no tienen que valorar el inmueble ni nada.

      Por tanto, hay que diferenciar si has solicitado o no un préstamo para adquirir las fincas.

      A) Si no lo has solicitado y adquieres con fondos propios, si el valor declarado está por encima de valor catastral x coeficiente, aunque la Administración siempre puede comprobar, no deberías tener problemas para defenderte ante una eventual comprobación de valores.

      B) Si lo has solicitado y el valor declarado es inferior a la tasación a efectos de concesión del préstamo hipotecario, aunque sea superior a valor catastral x coeficiente, es probable que puedas recibir una complementaria (siempre pueden comprobar) por la diferencia entre valor declarado y la tasación.

      ¿Que puedes hacer ante esto ?

      Que la Administración entienda que el valor real es el de tasación a efectos de concesión del préstamo hipotecario no quiere decir que ese sea el valor. Así, siempre puedes recurrir la complementaria y ganarla. Un indicio de que tu valor puede ser el bueno es que dicho valor sea igual o superior a valor catastral x coeficiente ( las tasaciones bancarias normalmente van ligeramente infladas ya que están pensadas para otra cosa diferente a buscar el valor real, y que es servir de referencia a efectos de ejecución hipotecaria para caso de impago del préstamo).

      Así, puedes escriturar por lo que efectivamente pagues y indicar a la gestoría que quieres que te liquiden por el valor de tasación, para no tener problemas con hacienda o bien, simplemente, puedes liquidar el impuesto por el importe pagado/escriturado,y pelearte después con la Administración. Se están ganando muchos reclamaciones en este sentido.

      En tu caso concreto, si el valor de compra del piso es superior a valor catastral por el coeficiente, perfecto, lo tienes a tu favor aunque la Administración puede comprobar por el valor de tasación. Puedes curarte en salud y liquidar por tasación o bien liquidas por lo escriturado y luchas si te giran complementaria. Tendrías muchas opciones de ganar.

      En el caso de los parquings, por lo menos deberías declarar por el mínimo fiscal de acuerdo con la instrucción que puedes consultar aquí;

      http://atc.gencat.cat/ca/normativa-i-criteris/valoracions-immobiliaries/instruccions-comprovacio-valors/icv2017/

      Si declaras por dicho valor, puedes proceder igual que con el piso. Si declaras por el valor que indique la instrucción, si la Administración gira complementaria por valor de tasación, deberías poder defenderte con éxito. Si no quieres problemas, simplemente que liquide la gestoría por el valor de tasación, aunque escritures por un valor inferior (el de compra).

      Y los notarios si que deben asesorar, mínimamente, a sus clientes, vosotros lo sois, incluso en cuestiones fiscales.

      Cualquier cosa nos dices.

      Beatriz y Josep Maria

      Responder
      1. Inés

        Beatriz y Josep Maria,

        Miles de gracias!
        Creo que los he entendido.
        O pagamos impuestos por el valor más elevado que aparezca en la compra, o podemos esperar una complementaria…

        Un saludo!
        Y todos nuestros agradecimientos!

        Inés.

        Responder
  10. Antonio

    Buenas tardes,

    Estamos en tramites de compra de una vivienda y me surge una duda sobre el tipo reducido del itp al 5%.
    Somos familia numerosa general pero solo con 2 hijos (uno de ellos tiene una discapidad reconocida del 33%) y la suma de nuestras bases imponibles menos los minimos personales supera por poco los 30.000 euros. entiendo que no podemos aplicarnos el tipo reducido. Al tener 2 hijos no podemos aplicarnos los 12000 euros de mas, es asi verdad?
    Y otra pregunta: La base imponible es la suma de los 2 miembros del matrimonio o por separado, porque por separado si que ambos estamos por debajo de los 30000 euros.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenas Antonio

      Tal y como tu comentas en la consulta, en vuestro caso no podréis aplicar el tipo reducido por la adquisición de la vivienda.
      Para las familias numerosas el requisito es que la suma de las bases imponibles de todos los miembros de la unidad familiar, menos el mínimo personal y familiar, no supere los 30.000 euros. Si, como comentas, superáis este límite no os podréis aplicar el tipo reducido.
      No se contempla la posibilidad de aplicar el límite de 30.000 euros de forma individual en el caso de familias numerosas (sí que ocurre para el caso de los jóvenes, hasta 32 años, donde sí que se puede aplicar el límite individualmente y darse la situación, frecuente, que uno de los adquirentes cumpla el requisito y aplique el tipo reducido y el otro adquirente no cumpla el requisito y aplique el tipo general). En vuestro caso se aplica de forma conjunta, presentando una única liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales por la adquisición de la vivienda aplicando el tipo reducido o el tipo general.

      Y por otro lado, el incremento de 12.000 euros corresponde para las familias numerosas que tengan más hijos de los que la legislación establece como mínimo para tener la condición de familia numerosa; que no es vuestro caso, por lo que comentas en la consulta.

      Muchas gracias por la consulta y no dudes en contactar con nosotros para cualquier otra duda.
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  11. FEDERICO

    Hola Beatriz,
    Tengo una duda para saber si puedo aplicar el 5% en el ITP. Voy a comprar una casa como vivienda habitual, y tengo 31 años. En cuanto a los ingresos mi base imponible es de 36.300 y en el apartado de mínimo del contribuyente tengo dos, el estatal y el autonómico (Catalunya), por 5550 € cada uno. Si resto solo el estatal o el autonómico me quedaría la base imponible 30.800 € y no podría aplicar el 5 entiendo. Pero algunos profesionales me dicen que debo restarme los dos mínimos sumados es decir 36300 € – 11100 € = 25.200 € en esto caso si que podría. Por otro lado otros me dicen que tengo que contar el sueldo neto que he percibido en 2016 y que sea menor de 30.000 €, en este caso también podría.

    Podrías aclararme si puedo o no tener derecho a aplicar el 5% de reducción en el ITP?

    Muchas gracias.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Federico
      En relación a tu consulta indicarte que para poder aplicar el tipo reducido se exige que la base imponible, en la última declaración de la renta no exceda de 30.000 euros.
      Base imponible total (suma de la base imponible general y de la base imponible del ahorro) menos el mínimo personal y familiar.
      Por tanto, no el sueldo neto, sino la base imponible, que representa el total de todos los ingresos que se han percibido durante el año (sueldo, rendimiento de cuentas bancarias, ganancias ….)
      Y por otro lado, a esa base imponible se debe descontar el mínimo personal y familiar. Todo y que en la declaración de la renta se indica el mínimo personal o familiar parte autonómica y parte estatal; el mínimo es único: 5.550 euros.
      Por tanto, si como indicas tu base imponible es de 36.300 euros no podrás aplicar el tipo reducido por quedar un importe, una vez descontado el mínimo personal, superior a los 30.000 exigidos.

      Muchas gracias por tu consulta, y no dudes en contactar con nosotros para cualquier otra consulta
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  12. Carlota

    Buenas tardes,

    Tengo una duda. Cumplo todos los requisitos para aplicarme el ITP reducido, voy a comprar este mes un piso con mi pareja. Los actuales dueños del piso nos han pedido estar mes y medio más en la vivienda para poder hacer el traslado ya que están haciendo obras en la nueva vivienda que han adquirido, y en consecuencia nos pagarán un alquiler durante mes y medio. ¿Puedo seguir aplicándome el ITP reducido si les “alquilamos” el piso por mes y medio hasta que realicen su mudanza?

    Gracias,

    Carlota

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenas noches Carlota,

      El hecho de que “alquiles” durante mes y medio la vivienda que has adquirido como habitual, a efectos de disfrutar del tipo reducido de TPO puede ser problemático ya que la Administración puede entender que la vivienda pierda el carácter de tal. Estos supuestos suelen solucionarse mediante un ajuste en el precio de venta y la autorización por parte del nuevo propietario de que el antiguo propietario habite la vivienda “en precario”, esto es, durante el tiempo necesario para que realice la mudanza. El “precario” no constituye título alguno sobre el inmueble sino simple tolerancia por parte del nuevo propietario para que lo habite alguien que no es propietario de manera temporal. Esta fórmula es, a nuestro parecer, la más adecuada. De hecho, desde que adquieres la vivienda tienes 12 meses para ocuparla de manera efectiva.

      A nuestro parecer, el alquiler tampoco debería ser problemático, de acuerdo con la consulta V0122-17 (http://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0122-17), pero, para evitar tener que litigar con la Administración, la fórmula que planteamos estimamos que es la más adecuada.

      Cualquier cosa nos dices,

      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  13. Ivan

    Compramos inmueble entre 3 personas, yo, mi mujer, y mi madre. Yo y mi mujer somos familia numerosa, cumplimos los requisitos de renta, y esta será la vivienda habitual nuestra y de nuestros hijos. Sin embargo mi madre no es familia numerosa y debe pagar el tipo general. ¿Tenemos derecho yo y mi mujer a la bonificación en el ITP de familia numerosa aunque haya aun tercer comprador en la operación?
    La normativa habla de que el requisito es que sea para domicilio habitual pero no indica nada sobre la casuística de un tercer comprador que no es familia numerosa y que en principio tampoco compra su parte con la intención de que sea su domicilio habitual, todo y que no sería problema empadronarla.
    Al consultar en ventanilla de la oficina de tributs de Barcelona el funcionario no lo vio claro y fue a consultar con el abogado. Me dijeron que no había problema, que yo y mi mujer tributaríamos al 5 % y mi madre al 10 % pero también me dijeron que como es un caso poco común pudiera ser que nos llegara una complementaria.
    En resumen, que veo muy poca definición y seguridad hasta en la misma oficina de tributs.
    ¿Alguien sabe si existe casuística que haya fallado a favor del contribuyente en un caso similar?

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Ivan
      En relación a la consulta que nos formulas no tenemos constancia de ninguna sentencia o consulta tributaria sobre éste tema; pero nosotros no dudamos de que en vuestro caso os podáis aplicar el tipo reducido.
      Tal y como tu mismo comentas, el requisito para poder aplicar el tipo reducido es que el inmueble que se adquiera sea destinado a vivienda habitual. Aunque sólo adquiráis dos terceras partes del inmueble, éste será vuestra vivienda habitual por tanto si cumplís el resto de requisitos no habría ningún impedimento para aplicar el tipo reducido (y el tercer adquirente, tu madre, tributaría por el tipo general sobre la parte que ella adquiera).

      No dudes en contactar con nosotros para cualquier otra aclaración o para poder ayudarte en el caso que (esperemos que no suceda) recibieras una complementaria de la Agencia Tributaria de Catalunya.

      Muchas gracias

      Responder
  14. Xavi

    Hola,
    Mi pareja y yo acabamos de comprado una vivienda en Cataluña. Ambos residimos y trabajamos en el Reino Unido asi que no hacemos declaración de la renta en España. Ambos superamos los 30.000 euros anuales por separado. Yo soy mayor de 32 años pero mi pareja tiene 31 años y ella se ha empadronado en dicha vivienda como vivienda habitual y tiene intencion de vivir alli por mas de 3 años. Se podría beneficiar ella del 5% reducido del ITP?
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Xavi

      Como punto aclarativo, los ingresos mayores de 30.000 unicamente proceden de nuestro salario en el Reino Unido.

      Muchas gracias por tu ayuda.

      Responder
      1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

        Hola Xavi
        En un principio si superáis los ingresos requeridos para poder aplicar el tipo reducido no os corresponde aplicar dicho tipo debiendo tributar, los dos, por el tipo general.
        El hecho que no presentéis declaración de la renta en España no os excluye de la aplicación de dicho requisito, debiendo justificar igualmente los ingresos que percibís. Tendréis que justificar, igualmente, el nivel de renta; justificación que se podrá realizar a través de la declaración del impuesto sobre la renta de los no residentes, si procede, o a través de cualquier otra certificación que pueda emitir el organismo competente de vuestro país de residencia.

        No dudes en contactar con nosotros para cualquier otra duda o aclaración.
        Gracias
        Beatriz y Josep Maria

        Responder
  15. Pingback: Donación a descendientes para la adquisición de vivienda habitual

  16. Paco

    Buenos dias,
    Somos una pareja que estamos planteando en el banco un préstamo hipotecario con compraventa, nuestro caso particular es: todavia no nos hemos casado, la vivienda será habitual y nuestras declaraciones de renta y datos son:
    – Autónomo con unos rendimientos netos previos de 30.886,58€ sin otros ingresos y mínmio familiar y/o personal 5550€, entiendot que puedo acogerme a la bonificación.
    – Trabajadora fija con rendimientos 33976,30€ sin otros ingresos y mínimo familiar y/o personal de 5550€, entiendo que también se puede acoger mi pareja.

    Por favor, podrian confirmarmelo? es que así lo comento con el Banco por que han habido un banco que me ha dicho que está esta posibilidad y el otro que no hay posibilidad , que mi pareja tiene que pagar el 10%.

    Muchísimas gracias.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenos días Paco.
      Según los datos que nos facilitas os corresponde a ambos la aplicación del tipo reducido. El requisito es que la base imponible total (suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro) en la última declaración del Impuesto sobre al Renta de las Personas Físicas, descontados el mínimo personal y familiar, no supere los 30.000 euros. Por tanto, si no tenéis más ingresos o algún tipo de ganancia que hayáis declarado, si que os podréis aplicar el tipo reducido los dos.

      Para aplicar el tipo reducido no es requisito tener que estar casado, pero si que hay que ser menor de 32 años y adquirir y destinar el préstamo hipotecario para la adquisición de la que será vuestra vivienda habitual.

      Esperamos haberte ayudado y no dudes en contactar con nosotros si tenéis alguna otra duda al negociar con la entidad bancaria.

      Un saludo
      Beatriz Y Josep Maria

      Responder
  17. daniel y irene

    hola, mi pareja y yo queremos comprar una vivienda por valor de 240000 e , pero yo solo hace un año y medio que compre una vivienda en la que me descontaron 3765e del 5 %. Mi pregunta es cuanto tendré que devolver con los intereses de demora, o hay alguna excepción ya que ese piso se nos queda pequeño para los dos y vamos a una casa mas ventajosa. muchas gracias de antemano.

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno

      Buenos días,

      En relación a la cuestión que planteas;

      a) Por lo que hace a las excepciones al plazo de tres años de residencia en una vivienda para ser considerada como habitual, éstas existen aunque son tasadas; separación matrimonial, traslado laboral, obtención primer empleo o cambio de empleo, celebración de matrimonio o vivienda inadecuada para los casos de discapacidad, y finalmente, fallecimiento. Estas excepciones se interpretan de manera restrictiva, y necesariamente, han de obligar al contribuyente a cambiar de vivienda.
      En el caso que nos comentas, aunque el querer residir en una vivienda más ventajosa es muy legítimo, a nuestro parecer, no implica que necesariamente te veas obligado a cambiar de domicilio. De hecho, supuestos similares al que planteas han sido resueltos en sentido negativo; falta de espacio en la vivienda por reducidas dimensiones, nacimiento de un hijo, necesidad de alojar en la vivienda a un empleada del hogar etc… Por tanto, se debería devolver la parte del impuesto que te redujiste en su día más los intereses de demora.

      b) Por lo que hace a la cantidad a retornar, puedes calcular la cantidad que deberías devolver de intereses (además, claro, de la cuota reducida en su día, esto es, 3.765 euros) en el siguiente simulador; https://secure.e-tributs.cat/ca/Utilitats/Pagines/Siminteressos.aspx
      De manera meramente orientativa, unos 225 euros.

      Para cualquier duda o consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Beatriz y Jose Maria

      Responder
  18. PETAR

    Buenos días,
    Estamos en punto de comprar una casa bi familiar por valor de 370,000€ , somos dos hermano casados con una hija cada uno . Mi pregunta es , mi hija tiene 23 años y trabaja con contrato la niña de mi hermano tiene 18 años y aun estudia , podemos poner las 50% de la casa para las niñas y si es así , obtenemos la bonificación de ITP A 5% ? vivienda habitual Girona

    Muchas gracias y un saludo

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Buenos días

      Si la adquisición de la vivienda habitual es realizada por menores de 32 años y con una base imponible inferior a 30.000 euros, podrán aplicar el tipo reducido en la liquidación de Transmisiones Patrimoniales por dicha adquisición.
      Pero, en este tipo de operaciones, hay que tener presente que debe quedar claro que quien adquiere la vivienda son sus hijas; que dicha adquisición se realiza con fondos propios de ellas; en caso contrario se podría considerar por parte de la Administración que se está realizando una donación.

      Esperamos haber solucionado vuestra consulta; no dudéis en volver a consultarnos para cualquier otra aclaración.

      Muchas gracias
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  19. Marcos

    Buenas tardes.

    En el caso de que un matrimonio haga la declaración de renta conjunta, y uno de ellos tenga unos ingresos superiores a 30.000 euros, y el otro no; ¿podría beneficiarse del tipo reducido del 5% (menores de 32 años) la persona que no tiene ingresos superiores a 30.000 euros (a pesar de que hacen la declaración conjunta)?
    La base imponible de la declaración de renta es superior a los 30.000 euros, pero el conyuge del declarante tiene unos ingresos que no llegan a los 30.000 euros.

    Gracias.

    Un saludo.

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Marcos

      En el caso que en un matrimonio sólo uno de los cónyuges cumpla con el requisito de ingresos para poder aplicar el tipo reducido, no existe ningún impedimento para que éste se pueda aplicar el tipo reducido (siempre que cumpla los demás requisitos: vivienda habitual y tener 32 años o menos); tributando el otro cónyuge por el tipo general.
      El hecho que el matrimonio haya presentado declaración de la renta conjunta no es ningún problema; pues de ésta declaración conjunta se puede extraer fácilmente las declaraciones individuales de cada uno de los cónyuges y observar quien de los dos, o los dos, cumple con el requisito de no superar los 30.000 euros.

      Esperamos haber solucionado tu consulta. No dudes en volver a contactar con nosotros para cualquier otra duda.

      Muchas gracias
      Beatriz y Josep Maria

      Responder
  20. Sergi

    Hola,

    Mi caso es el siguiente:
    En enero de 2015, mi mujer y yo compramos un piso. El notario hizo constar en las escrituras que era nuestra vivienda habitual. Pero por descuido, no hice el padron hasta diciembre…
    En marzo de 2018 queremos vender el piso y volver a reinvertir el dinero en la compra de una casa que tambien será nuestra vivienda habitual.
    Podemos tener algún problema al vender antes de los 3 años de padrón? Podemos justificar con consumos de suministros que habremos estado viviendo más de tres años?

    Muchas gracias de antemano!

    Sergi

    Responder
    1. Beatriz Jover Sierra Autor Artículo

      Hola Sergi.

      Si realizáis la venta de la vivienda una vez transcurridos tres años desde su adquisición, no habrá ningún problema, siempre que durante estos tres años ésta haya sido vuestra vivienda habitual.
      El hecho de que no os empadronarais en el momento de la adquisición, sino meses más tardes, no repercute en que sea considerada vivienda habitual.

      Es verdad que para demostrar que se ha residido en ella durante el plazo de tres años que se solicita, la forma más habitual es a través del padrón. Pero se puede demostrar también a través de facturas de suministros, como tu comentas, o a través de cualquier otro medio de prueba (correspondencia, declaración de la renta ….)

      Si la Administración te pone algún inconveniente o te reclamara la devolución del beneficio fiscal por la venta del inmueble, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Muchas gracias
      Beatriz y Josep Maria

      Responder

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