La DGT reitera la no sujeción a AJD del consentimiento para la conservación de rango hipotecario en una escritura de ampliación de plazo de préstamo hipotecario

La DGT, en la consulta CV 3846-15 de 2 de diciembre de 2015 ha reiterado el criterio de no sujeción a AJD de las escrituras de novación de plazo de un préstamo hipotecario en las que comparecen los titulares de cargas posteriores para manifestar su consentimiento para que dicha novación no pierda el rango hipotecario que ostentaba la hipoteca inicial. Dicha consulta reitera el criterio ya manifestado por la DGT en las consultas vinculantes CV 1644-14 y 3463-13.

Así, la DGT señala que “La cláusula por la que las distintas entidades acreedoras intervinientes en una escritura de novación de un préstamo hipotecario manifiestan su conformidad con la novación realizada y con el mantenimiento del rango hipotecario no constituyen hecho imponible de la cuota variable del documento notarial, en tanto que, al no suponer por sí mismas, una alteración del rango hipotecario, debe entenderse que carecen de contenido valuable y que, en consecuencia, no reúnen los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del texto Refundido para tributar por la referida cuota variable.”

La cláusula de consentimiento para la conservación del rango hipotecario en la escrituras de novación de plazo está siendo utilizada de manera muy asidua por las entidades bancarias en las operaciones de refinanciación de particulares y empresas cuando existen titulares de cargas posteriores. En este punto, es fundamental el conocimiento de la Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2015 pues en ella se estudian los diferentes supuestos que pueden darse y su articulación registral en aras a exigir o no la comparecencia de los titulares de cargas posteriores. En este sentido, la citada Resolución de la DGRN distingue diferentes supuestos cuya consideración, desde un punto de vista fiscal, se nos antoja fundamental para una correcta planificación de una operación de refinanciación hipotecaria.

Así, la DGRN distingue, en primer lugar, los supuestos de ampliación de plazo del préstamo o crédito, apuntando que no será necesario el consentimiento de titulares de cargas posteriores (ya sean derechos anotados o inscritos) para que dicha ampliación mantenga el rango hipotecario de la hipoteca inscrita. Este supuesto es el estudiado en la consulta que comentamos. De hecho, el consentimiento manifestado por los titulares de cargas posteriores parece innecesario de acuerdo con la DGRN y por tanto, la no sujeción a AJD parece clara.

Un segundo supuesto a contemplar sería el de ampliación de capital del préstamo o crédito hipotecario, sin ampliación de plazo, esto es, los conocidos como supuestos de «recarga» en los préstamos o «revolving» en los créditos. En estos casos, concedido un préstamo o crédito y amortizado una parte del mismo, la recarga posterior («revolving» en los créditos) del mismo hasta el tope inicial, sin aumento de responsabilidad hipotecaria, de acuerdo con la DGRN, tampoco precisaría el consentimiento de titulares de cargas posteriores para mantener el rango. Por tanto, el consentimiento para conservar el rango en estos supuestos, además de ser innecesario, a nuestro parecer no incidiría en AJD, al no suponer ningún negocio sobre el rango.

Finalmente un tercer grupo de supuestos sería aquellos en los que se aumenta, de manera simultánea, el plazo del préstamo o crédito y se amplía el capital del mismo o bien simplemente se amplía la responsabilidad hipotecaria del préstamo o crédito. Este supuesto es, a nuestro parecer, el auténtico test de fiscalidad de este tipo de operaciones pues, en estos casos, siendo necesario el consentimiento de los titulares de cargas posteriores (ya sean derechos anotados o inscritos) para que mantenga el rango la ampliación de plazo y de capital (o la ampliación de responsabilidad hipotecaria, en su caso, si la hubiere) parece que otorgaría un rango diferente al que le pertocaría de acuerdo con la normativa registral, por lo que su incidencia en AJD, como un negocio sobre el rango hipotecario (posposición de hipoteca), parece más defendible. La DGT todavía no se ha pronunciado sobre este tercer grupo de supuestos por lo que habrá que esperar a que exprese su parecer.

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