A, B y C son titulares, por terceras partes, de un piso y un local que adquirieron por herencia de su padre. El valor del piso es de 180.000 euros y el del local de 75.000 euros.
Se están planteando disolver la comunidad existente sobre ambos bienes adjudicando el piso a A, el local a B, compensado a C en metálico.
¿Existe exceso de adjudicación? ¿ Se debe tributar por TPO o por AJD ?
En primer lugar, hay que determinar el valor de la comunidad y la cuota de participación de los comuneros en la misma.
Así, la comunidad tiene un valor 255.000 euros y la participación de los comuneros en la misma es de 1/3 cada uno de ellos, por tanto, la cuota de participación en la comunidad de cada comunero es de 85.000 euros.
Una vez determinado el valor de la comunidad y la cuota de participación de los comuneros en la misma, el segundo paso a dar consiste en examinar las adjudicaciones realizadas para determinar si existe exceso de adjudicación o no.
En este sentido, A recibe un piso valorado en 180.000 euros, B un local valorado en 75.000 y C no recibe ningún bien.
En una primera aproximación, vemos como A recibe un piso valorado en 180.000 cuando su cuota de participación en la comunidad es de 85.000 euros. Por tanto, A tiene un exceso de adjudicación de 95.000 euros.
B, en cambio, ha recibido un bien valorado en 75.000 euros, por lo que tiene un defecto de adjudicación de 10.000 euros, que es la diferencia entre su cuota de participación en la comunidad, 85.000 euros, y la adjudicación efectiva, 75.000 euros.
Finlamente, C no recibe ningún bien, por lo que tiene un defecto de adjudicación de 85.000 euros.
A, que es el comunero que tiene el exceso de adjudicación, compensa en metálico a B en 10.000 euros y a C en 85.000 euros, de manera que los tres comuneros acaban teniendo una adjudicación equivalente.
En este sentido, A recibe un piso valorado en 180.000 euros y compensa a los otros comuneros por un total de 95.000 euros, por lo que su adjudicación “limpia” es de 85.000 euros (180.000 por el piso adjudicado menos 95.000 euros de compensación en metálico a los otros comuneros). La adjudicación es coincidente con su cuota de participación en la comunidad.
B recibe un local valorado en 75.000 euros además de 10.000 euros en metálico de A, por lo que su adjudicación (75.000+ 10.000=85.000 euros) coincide con su cuota de participación en la comunidad, que era de 85.000 euros.
Finalmente, C recibe un pago en metálico de A por importe de 85.000 euros para compensarle por no haber recibido nada. Dicho importe es coincidente con su cuota de participación en la comunidad.
Por tanto, a la vista de los expuesto vemos que el reparto realizado es coherente. La comunidad de bienes está compuesta por dos bienes que son indivisibles.
La única manera de extinguir la comunidad de bienes es adjudicar un bien a cada heredero y compensar al heredero que no recibe nada en metálico.
Por tanto, aunque haya un comunero, A, que recibe un bien por valor superior a su cuota de participación en la comunidad no puede hablarse realmente de exceso de adjudicación ya que dicha adjudicación es la única manera de salir de la indivisión.
En consecuencia, la adjudicación de A tributará por la modalidad de AJD, por el concepto de disolución de comunidad de bienes y sobre una base imponible de 180.000 euros.
B tributará igualmente por la modalidad de AJD, por el concepto de disolución de comunidad de bienes y sobre una base imponible de 75.000 euros.
Finalmente, C no tributará por AJD (no es inscribible la entrega de dinero) ni por TPO por el dinero recibido ya que la entrega de dinero como precio de las cosas está exenta de dicha modalidad.
Las adjudicaciones realizadas son actos particionales de la comunidad realizados con estricta igualdad a la vista de las circunstancias de la misma. Por tanto, no hay exceso de adjudicación que pueda quedar sujeto a TPO.
Y la no sujeción a TPO de dicho exceso no puede dar lugar al gravamen por AJD de dicho exceso, como hecho imponible adicional al de disolución de comunidad, ya que el reparto realizado es un acto particional, que ya está gravado por AJD.
Dicho con otras palabras, no existe exceso de adjudicación en el reparto del caso analizado ya que las adjudicaciones realizadas son coherentes, esto es, son la única manera de salir de la indivisión.
¿Que pasaría si en el caso que hemos visto se adjudican los dos inmuebles a A, compesando éste en metálico a B y C con 85.000 euros a cada uno?
En dicho caso, A tendría una adjudicación de 255.000 euros (180.000 + 75.000) cuando su cuota de participación en la comunidad es de 85.000 euros.
Así, el reparto realizado no puede considerarse coherente ya que aunque los bienes son indivisibles dicha indivisibilidad debe predicarse de todos los bienes en su conjunto, de manera que deben formarse lotes equivalentes y, no siendo ello posible, lo más equivalentes posibles.
Y en el caso que nos ocupa, la adjudicación de los dos bienes inmuebles a A da lugar a un claro exceso de adjudicación ya que podrían haberse realizado lotes más equivalentes, esto es, lotes que, aunque desequilabrados, debido a la diferencia de valor de los bienes, fueren los más equilibrados posibles.
En este sentido, el reparto más coherente es el que hemos reflejado en primer lugar, esto es, un bien a cada heredero, con las correspondientes compensaciones en metálico.
No habiéndose procedido a un reparto equilibrado o lo más equilibrado posible existe un exceso de adjudicación en A de 170.000 euros, que es el resultado de restarle al valor de la adjudicación realizada (180.000 +75.000) la cuota ideal de participación en la comunidad, que es de 85.000 euros.
Ahora bien, en relación a dicho exceso de adjudicación, no debe computarse como tal el referido a la vivienda que se adjudica A, ya que éste es inevitable. Por tanto, el exceso de adjudicación debe concretarse en 75.000 euros, que es el exceso de adjudicación evitable con un reparto coherente, como el realizado en primer lugar.
En consecuencia, la adjudicación de A tributará por la modalidad de AJD, por el concepto de disolución de comunidad de bienes y sobre una base imponible de 255.000 euros.
Además, A tributará por la modalidad de TPO por el exceso de adjudicación sobre una base imponible de 75.000 euros.
En este caso, resulta claro que la adjudicación de A supera su interés en la comunidad ya que era posible hacer un reparto más equilibrado que el realizado. En consecuencia, ese plus que lleva de más A en el reparto debe tributar por TPO, sin perjuicio de la tributación que corresponda por AJD por el concepto de disolución de comunidad.
El criterio que hemos expuesto es el que en la actualidad sostiene la DGT.
Ahora bien, hay que tener presente que, a la vista de la STS de 9 de octubre de 2018, puede afirmarse que la base imponible en los supuestos de disolución de comunidad es el valor de lo adjudicado y no el valor de todo el inmueble.
La citada sentencia ya tuvimos ocasión de comentarla en la web en este post.
Agradecimiento; al notario de El Puig, Sergio Mocholí, por su valiosas apreciaciones.
Un ejemplo práctico resuelto por la DGT podéis consultarlo aquí;
Consulta V2621-18 Disolucio… by on Scribd
Opino que según recientes sentencias, en la disolución de una comunidad de bienes, sin excesos de adjudicación, se paga AJD por la parte que se adquiere, no por la totalidad del inmueble. Es decir, entiendo que se pagaría AJD por los 2/3 del valor del inmueble adquirido pues 1/3 ya era del adquirente.
Me gustaría pudierais aclararme esta duda.
Muchas gracias.
Buenas noches Francisco,
Efectivamente, a la vista de la STS de 9 de octubre de 2018, que comentamos en la web, el criterio que apuntas es perfectamente sostenible.
https://www.tottributs.com/2018/11/nuevo-criterio-del-ts-sobre-la-base-imponible-en-ajd-de-las-extinciones-de-condominio/
El criterio que nosotros hemos expresado es el que actualmente defiende la DGT del Ministerio de Economía y Hacienda.
De moomento, que nosotros conozcamos, sólo hay una STS sobre dicha cuestión. Entendemos que la DGT está esperando la reiteración del criterio para cambiar, aunque sobre dicha cuestión hay cierta discrepancia.
Algunos autores sostienen que, con el nuevo recurso de casación, una única sentencia ya es suficiente para fijar jurisprudencia.
En todo caso, haremos el apunte en la entrada para aclararlo.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Respecto a la reiteración de sentencias para crear doctrina jurisprudencial, señalar que el 22 de julio de 2016 ha entrado en vigor la nueva regulación del recurso de casación contencioso-administrativo, introducida en la Ley 29/98 reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa por la Ley Orgánica 7/2015. Se aplicará a las sentencias y autos susceptibles de recurso de casación que tengan fecha de 22 de julio de 2016 en adelante (acuerdo de la sección de admisión de 22 de julio de 2016).
Se ha introducido por el legislador el interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia como criterio para decidir la admisión del recurso, a la par que desaparecen los recursos de casación para unificación de doctrina y en interés de ley, bastando una sola resolución para la formación de jurisprudencia.
Hay que entender que una sola sentencia del Tribunal Supremo constituye jurisprudencia no sólo cuando contiene un fallo anulatorio de una disposición de carácter general, sino asimismo cuando hubiera recaído en un recurso de casación en interés de la ley o en unificación de doctrina. Es más, no faltan resoluciones judiciales considerando que una sola sentencia del Tribunal Supremo constituye jurisprudencia, y debe por ello ser seguida por los órganos de la Administración, cuando esa sentencia contiene un pronunciamiento claro sobre una cuestión, con visos de suponer una doctrina estable del Alto Tribunal. Del mismo modo, una sentencia del TJUE crea doctrina en la interpretación del Derecho de la Unión Europea.
El concepto de jurisprudencia del artículo 1.6 el Código civil responde a un papel históricamente distinto del Tribunal Supremo. Hoy el Tribunal Supremo no solo es un tribunal de casación sino que resuelve recursos de casación admitidos por el interés casacional objetivo de la cuestión planteada para la formación de jurisprudencia. De esta manera, admitido el recurso de casación, la sentencia que se dicte, de acuerdo con el artículo 93.1 de la LJCA, fijará la interpretación de aquellas normas estatales afectadas o la que tenga por establecida o clara de las normas de la Unión Europea sobre las que, en el auto de admisión a trámite, se consideró necesario el pronunciamiento del Tribunal Supremo. Con independencia de las consecuencias concretas en el caso resuelto, habría que entender que esa interpretación constituye ya jurisprudencia sin esperar a una reiteración de esa doctrina.
Saludos cordiales,
José
Buenos días Sr. Torrente,
Muchas gracias por la aclaración !
Un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos dias,
Gracias por el magnífico blog. Es una gran ayuda para completos ignorantes en estos temas como yo.
Según el planteamiento inicial en el que no existe exceso de adjudicación, veo que pese a realmente recibir bienes por el mismo valor, impositivamente C resulta muy beneficiado porque no paga AJD y recibe 85.000e limpios. En cambio A lo paga sobre una base de 180.000e. Es esto correcto? No debería tributar todos por 85.000e del mismo modo?
Disculpen si cometo algún error.
Saludos.
Bona nit Javier,
En el impuesto de TPO y AJD sólo tributa quien recibe bienes. Por tanto, es correcto que sólo tributen los que reciben bienes.
Por otro lado, tal y como se señala al final de la entrada, de acuerdo con el nuevo criterio del TS, la base imponible en la disolución de comunidad no sería el valor total del bien si no la parte que se recibe «ex novo», que sería el valor de la mitad del bien.
El tema es complejo y el criterio contradictorio de la DGT lo enreda más.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Muy buenas:
Antes que nada felicitarles por este blog que tan útil es para profanos y no tan profanos en la materia. Mi caso es el que sigue: masa hereditaria que se divide en tres partes (en su momento se pagan los impuestos correspondientes a la herencia – año 83) y que se decide en partición judicial en el año 2017, con evidentes excesos en dos de las tres partes. Estamos en la actualidad en el proceso de registro de la propiedad. A la hora de tributar en AJD ¿se está exento, sólo tributan los excesos?. Como se trata de un documento judicial en el que se incluyen todas las propiedades, a la hora del modelo 600 se hace un solo modelo o se rellenan varios habida cuenta que sólo permite la inclusión de dos bienes?
Muchísimas gracias de antemano
Saludos
Bon dia,
Si la partición está hecha en documento judicial no puede tributar por AJD en ningún caso. En su caso, tributarán los excesos por TPO o por donaciones según el exceso esté compensado o no.
Por otro lado, a la hora de hacer los modelo 600 se deberían hacer tantos modelos 600 como fuesen necesarios, si bien, en la práctica, en ocasiones, se acumulan los valores en un único modelo o aquellos que sean necesarios para evitar tener que realizar un número ingente de ellos.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Cordial saludo.
Me parece muy interesante el tema me gustaría que me ayudaran con una adjudicación, ya que no soy experto en el tema:
A, B,C,D Y E son titulares por quintas partes de 3 predios que adquirieron por herencia de su padre. El valor del predio 1 es de 813000 euros, el valor del predio 2 es de 150405 euros y el valor del predio 3 es de 36585 euros. La comunidad tiene un valor de 1000000 euros.
Se están planteando disolver la comunidad así:
El predio 1 para A,B Y C.
El predio 2 para D y E
El predio 3 Para A
Por favor me gustaría conocer como se calcula el exceso de lo adjudicado
Mil gracias
Buenas noches Fredy,
Te sugiero que leas el siguiente post;
https://www.tottributs.com/2020/03/el-insostenible-criterio-de-la-dgt-en-las-extinciones-de-condominio/
Y este también;
https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/fiscal/articulos-fiscal/disolucion-de-condominio-y-fiscalidad/
Presuponiendo que la fincas son indivisibles, a mí parecer, no habría exceso de adjudicación, ya que no es posible hacer lotes equivalentes. Se extinguiría una comunidad con tres inmuebles y nacería otra con dos y distintos comuneros (hay un comunero que sale de la comunidad).
Para la DGT, en cambio, sí que habría exceso, ya que hay varios inmuebles que se mantienen en proindiviso y no se cumple la regla de adjudicación a uno.
Para la DGT el reparto que haces sería una permuta.
Por tanto atención. Esta es una de las cuestiones más polémicas que existen en la actualidad, de gran complejidad y cuyo desarrollo excede de la respuesta que podemos dar por mail
Gracias y un saludo,
Josep María y Beatriz
Buenas tardes Josep Maria y Beatriz,
Quisiera saber si hay exceso de adjudicación en una extinción de condominio de una vivienda de la cual son titulares una ex-pareja no casada, a los que cada uno le pertenece el 50% de la titularidad, y en el caso de que el valor del inmueble haya subido desde que la compraran en su día. Como es lógico el titular que va a vender su parte quiere actualizar el valor del inmueble y percibir el 50% del valor actualizado. La pregunta es: incurriría así un exceso de adjudicación? Qué impuestos aplicarían a tal caso?
Muchas gracias por la ayuda.
Bon dia,
A efectos del impuesto de AJD, la adjudicación a uno de la mitad del inmueble, con la correspondiente compensación en metálico, no supone un exceso de adjudicación.
Un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas noches, me gustaría exponer un caso curioso por si me pueden ayudar, hace 13 años mi padre me dona un piso de mi abuela, bien privativo suyo, disponen de otras 3 propiedades, han tenido problemas con mi hermano y le han desheredado, aunque creo que desconocen que heredaran sus hijos, y aprovechando la visita al notario y sin mediar provocación me dejan con la legitima, para proteger a mi hermana que tiene 30 años y no ha trabajado nunca y se lo quieren dejar todo a ella, mi hermana no tiene discapacidad alguna y tengo buena relación con ella, pero al ser una donación colacionable cuando falta mi padre debo llevar el piso al caudal hereditario.
¿si falta mi padre antes que mi madre que parte seria un exceso de adjudicación teniendo yo la legitima ?
¿Estoy obligado a cubrir la diferencia aunque el caudal restante sea mayor que el propio?
¿En el caso de que después de mi madre faltara mi padre, como debería responder?
¿Me interesa forzar que me reclamen judicialmente?
Mi piso donado son 170 000 euros y las otras 3 propiedades suman 330 000 euros, aclarar que no me molesta que mi hermana disponga de mayor herencia, solo estoy preocupado por que la donación me la hizo mi padre chantajeandome para que le dejara un dinero a mi hermano hace 20 años y ahora parece que me va a salir caro, si no puedo evitarlo.
Muchisimas gracias por su tiempo, David.
Bon dia David,
Te sugiero que pongas tu asunto en manos de un abogado.
La cuestiones que planteas exceden del tipo de respuestas que podemos dar en la web.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz