El TSJ de Cataluña, en su sentencia de 12 de mayo de 2017, resolución 404/2017, ha declarado no sujeto a AJD el cambio de uso de una finca cuando el mismo se formaliza, de manera simultánea, a la división horizontal de ésta.
El supuesto de hecho consistía en la valoración efectuada por la Agencia Tributaria de Cataluña en relación a una escritura que formalizaba un cambio de uso y la consiguiente división horizontal de un edificio.
Así, en primer lugar, el TSJ de Cataluña entra a estudiar la tasación efectuada por la Agencia Tributaria de Cataluña, que fijó, como base imponible de la división horizontal del edificio, el valor real del bien. Pues bien, tal y como recuerda el TSJ de Cataluña, el art. 70.2 del RTPOAJD fija como base imponible de la división horizontal de una finca “el valor real del coste de la obra nueva, (así) como el valor real del terreno”, esto es, la suma de ambos conceptos.
Es por ello que el Tribunal no acoge la tesis de la Administración ya que no es lo mismo el valor real de un inmueble que el coste de ejecución del mismo (coste de la obra), siendo esto último, junto con el valor del terreno lo que la ley fija como base imponible del impuesto.
En consecuencia, el TSJ de Cataluña anula la valoración efectuada por la Administración por infringir lo dispuesto en el art. 70.2 del a RTPOAJD.
En segundo lugar, el TSJ de Cataluña aborda el estudio del valor que haya de darse al cambio de uso del edificio. Así, en contra del criterio establecido por la Agencia Tributaria de Cataluña, el TSJ señala, con cita en la STSJ de Madrid de 21 de febrero de 2014 que, para sujetar un acto a AJD, se exige que el fin objetivo del acto o contrato tenga contenido económico, esto es, no es suficiente con que el objeto sobre el que recae tenga contenido económico sino que es necesario que el acto en sí mismo también lo tenga.
En consecuencia, el TSJ concluye que no puede compartirse el argumento de la Administración cuando señala que para proceder al cambio de uso de hotel a apartamentos turísticos se han debido de obtener las correspondientes licencias y realizar las correspondientes obras de adecuación evidenciando ello que el acto es susceptible de evaluación económica, pues olvida que precisamente esas obras de adecuación ya habrán sido tenidas en cuenta en la base imponible del tributo en el caso de la división horizontal, que, recordemos, se formalizó de manera simultánea con el cambio de uso.
Por tanto, concluye el Tribunal, sin descartar que en algún supuesto concreto un mero cambio de uso pueda resultar evaluable económicamente y por tanto quedar sujeto a AJD, ello no sucede en el caso que nos ocupa.
La conclusión del TSJ no deja de ser interesante ya que viene a caracterizar al cambio de uso como un subtipo o modalidad de obra nueva, en la que lo valuable serían esas obras de adecuación del inmueble para darle el nuevo uso pero nunca el valor total del inmueble. En el caso que nos ocupa se declara la no sujeción del cambio de uso ya que el mismo se pactó de manera simultánea a la división horizontal y ésta ya embebe, en su base imponible, el coste de adecuación del cambio de uso. Pero de ello se infiere, a fortiori, que cuando el cambio de uso se formalice sin la división horizontal o bien, añadimos nosotros, una declaración de obra nueva, la base imponible será el valor del coste de las obras de adecuación del mismo, si lo hubiere, pero nunca el valor total del inmueble.
El criterio expuesto por el TSJ de Cataluña ya fue sostenido, como criterio más viable, por el notario JAVIER E. SATUE DE VELASCO en su artículo “Impuesto sobre actos jurídicos documentados: cantidad o casa valuable en el cambio de uso o destino”, publicado en el número 2 del año 2012 de la Revista La Notaria.