Caso práctico. Tributación de la escritura de novación de préstamo hipotecario con adición de deudor y ampliación de capital

Supuesto de hecho. Decoroso contrató un préstamo con garantía hipotecaria con el Banco “Sin Comisión” por un importe de 100.000 euros. Al cabo de tres años, Decoroso no puede hacer frente al pago del préstamo y se dirige a la entidad bancaria para pactar una novación del mismo, consistente en la introducción de un periodo de carencia. La entidad bancaria acepta modificar el préstamo añadiendo un periodo de carencia y además sugiere a Decoroso la necesidad, por un lado, de aportar un nuevo prestatario al préstamo, para garantizar el pago del mismo en un futuro, y, por otro, ampliar el capital del préstamo en un importe de 5000 euros para poder hacer frente a los gastos derivados de la escritura de novación de préstamo hipotecario. Decoroso accede a la propuesta del banco y aporta como nueva prestataria a su mujer (Gilda). Gilda, muy enfada, le remarca a Decoroso que el préstamo lo va a seguir pagando él, que para algo lo contrató y que, si ella, por lo que fuere, hubiere de pagar algo al banco, Decoroso debe devolvérselo en todo caso. Al cabo de pocos días, Decoroso, Gilda y el Banco “Sin Comisión” firman ante notario una escritura de novación de préstamo hipotecario con adición de deudor y ampliación de capital.

Otros datos. El préstamo que contrató Decoroso está garantizado con un derecho de hipoteca sobre una finca de su propiedad en garantía de 100.000 euros de principal, un año de intereses ordinarios al 5 por ciento, dos años de intereses de demora al 10 por ciento y un 5 por ciento del capital del préstamo para cubrir costas y gastos.

El saldo pendiente del préstamo en el momento de producirse la novación es de 87.250 euros.

Solución

La escritura de novación de préstamo hipotecario con adición de deudor y ampliación de capital contiene tres actos susceptibles de tributación; novación de préstamo hipotecario consistente en la introducción de un periodo de carencia, adición de deudor al préstamo hipotecario y, por último, ampliación de capital del préstamo hipotecario. Veamos su tratamiento de manera separada;

a) Novación de plazo de un préstamo hipotecario; la escritura de novación de préstamo hipotecario consistente en la introducción de un periodo de carencia está exenta de la modalidad de AJD de acuerdo con el art. 9 de la Ley 2/1994, que señala que estarán exentas de AJD la escrituras de novación de préstamo hipotecario en las que se modifique el plazo o el tipo de interés de un préstamo. La introducción de un periodo de carencia se asimila a la modificación de plazo.

b) Ampliación de capital de un préstamo hipotecario; la ampliación de capital de un préstamo hipotecario tributa en concepto de AJD. La base imponible estará compuesta, de acuerdo con el art. 30.1 de la LTPOAJD por el importe de la obligación o capital garantizado del préstamo ampliado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos. El cálculo se realizaría del siguiente manera:

Principal del préstamo ampliado; 5.000 euros.

Intereses ordinarios;  5.000 x 5 por ciento x 1.5= 375 euros

Intereses de demora;  5.000 x 10 por ciento x 2= 1.000 euros

Costas;  5.000 x 5 por ciento = 250 euros

La suma de todos estos conceptos, esto es, 5.000 + 375 + 1.000 + 250 = 6625, sería la base imponible del impuesto.

El tipo de gravamen es el 1.5 por ciento-AJD

La cuota, esto es, la cantidad a ingresar, se obtendría aplicando a la base imponible el tipo de gravamen, por tanto;

Base imponible;  6.625 euros

Tipo de gravamen;  1.5 por ciento-AJD

Cuota;  6.625 x 1.5 por ciento =  99,38 euros

El sujeto pasivo, esto es, el obligado al pago sería el prestatario, Decoroso y Gilda.

Nota. Se ha utilizado como responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado la misma que la del préstamo inicial.

c) Adición de un deudor a un préstamo hipotecario; la adición de un deudor en un préstamo hipotecario no tributa por AJD ya que la adición de un prestatario no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por lo que faltaría uno de los requisitos necesarios para que un acto tribute por AJD de acuerdo con el art. 31.2 de la LTPOAJD.

La adición de un deudor en un préstamo hipotecario tampoco tributa por TPO ya que la modalidad de TPO grava la transmisión de bienes y derechos pero no de deudas que sería, en su caso, lo que estaría asumiendo Gilda. Finalmente, la adición de un prestatario en un préstamo hipotecario tampoco tributaria por el impuesto de donaciones-ISD- ya que dicho supuesto no encajaría en el art. 12. c) del RISD, que sujeta al impuesto de donaciones “La asunción liberatoria de deuda sin contraprestación”.  El motivo es que la asunción de deuda por parte de Gilda no es liberatoria si no solidaria, por lo que no se produce ningún incremento patrimonial en Decoroso, que seguirá respondiendo de la totalidad del préstamo solidariamente junto con Gilda. Por otro lado, la voluntad manifestada por Gilda de que, en ningún caso pagará el préstamo y de que, en el supuesto de que tuviere que pagar alguna cuota Decoroso tendría la obligación de devolverle el pago realizado excluye cualquier nota de gratuidad en el negocio de incorporación de un nuevo prestatario en el préstamo.

Nota. Se ha utilizado en los tres supuestos la normativa sobre TPOAJD vigente en Cataluña.

2 comentarios en “Caso práctico. Tributación de la escritura de novación de préstamo hipotecario con adición de deudor y ampliación de capital”

  1. Hola. Muy interesante vuestra web, he podido aplicar varias cosas practicas.

    En este supuesto, me surge la duda de los supuestos de tributación por ISD.

    Entiendo que solo se produciria este supuesto en caso que Gilda reemplazara como deudora al marido, nunca mientras solo se añada como deudora, ¿verdad?

    Entiendo que la adicion de un deudor nunca tributa (mientras sea adición y no substitución).

    Muchas gracias, gran web!

    • Buenas tardes Juan,

      Muchas gracias por el comentario.

      Efectivamente, la mera adición de un deudor no tributa por ISD ya que no libera deuda.

      El supuesto que liberaría, por definición, deuda, sería el de sustitución de deudores o de liberación de alguno de ellos. Y aún así, tributaría por el impuesto de donaciones siempre que la liberación sea gratuita. Pero no cuando la liberación se onerosa. Por ejemplo, no tributaría por el impuesto de donaciones cuando la liberación obedezca a que el deudor liberado ya ha pagado su parte del préstamo o bien porque la causa de la liberación obedezca a un supuesto de compensación. Por ejemplo;

      A y B deben 100.000 euros al Banco C, siendo imputable a cada deudor 50.000 euros. A debe a B, a su vez, 50.000 euros. A y B pactan, con el consentimiento del Banco C, que B quede liberado del préstamo como forma de pago de la deuda que tienen A y B. A pasará a deber 100.000 euros pero la deuda que tenía con B se habrá saldado. La liberación no tributaría ya que la asunción de deuda por parte de A es la forma que tiene de pagarle la deuda a B.

      En general, siempre que se pueda establecer un vínculo de onerosidad en la liberación de deudor no tributará. Por contra, cuando no se pueda establecer un vínculo de onerosidad, si que tributará por ISD al ser gratuito.

      Este tema lo tratamos con más extensión en la entrada https://www.tottributs.com/2016/07/la-fiscalidad-de-la-asuncion-de-deuda-en-tpo-ajd-e-isd/

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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