Nota práctica. Adición de deudor en un préstamo hipotecario y su incidencia en el impuesto de donaciones, TPO y AJD

La adición de un deudor en un préstamo hipotecario que asumirá los pagos, junto con el deudor/es principal/es, no realiza el hecho imponible del artículo 12 c) del RISD por el concepto de donación ya que la asunción de deuda no es liberatoria sino cumulativa o solidaria.

Sí que puede realizar el hecho imponible del artículo 12 c) del RISD si el nuevo deudor paga las cuotas del préstamo.

En este caso, hay que distinguir;

a) Si el nuevo deudor paga la parte que le corresponde en las cuotas, y dichos pagos tienen carácter gratuito, cada uno de dichos pagos, de manera individual, liberan deuda y, por tanto, realizan el hecho imponible del impuesto de donaciones, habiendo tantas donaciones como pagos liberatorios.

b) Si el nuevo deudor paga la parte que le corresponde de las cuotas, pero nace a su favor un derecho de crédito o reembolso, por el importe de la parte de las cuotas que se van pagando, contra el deudor principal, no hay hecho imponible en el impuesto de donaciones, ya que los pagos no son gratuitos en relación al deudor principal y, por tanto, no liberan deuda, en definitiva, falta el animus donandi. Tampoco hay incidencia en la modalidad de TPO.

c) Si el nuevo deudor paga la parte de las cuotas del préstamo que le corresponden y dicho pago lo es como contraprestación o pago de una deuda que tenía el nuevo deudor con el deudor inicial que se mantiene en el préstamo hipotecario, tampoco hay hecho imponible sujeto a donaciones ni se incide en TPO.

Si el nuevo deudor que se adiciona no paga cuotas del préstamo, desarrollando una mera función de garantía frente al Banco, la DGT, de manera injustificada, entiende que dicho deudor es un fiador, por lo que estaríamos ante un caso de constitución de fianza sobrevenida en una novación de préstamo, que estaría sujeta a TPO si el deudor/fiador es una persona física.

A nuestro parecer, dicho deudor no se puede equiparar a un fiador; estaríamos simplemente ante un caso de asunción cumulativa de deuda o de refuerzo que no es hecho imponible en TPO.

En ningún caso se incide en la modalidad de AJD en los supuestos planteados.

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