El TS ha dictado con fecha 20 de mayo de 2020, número de recurso 3696/2017, una controvertida sentencia que trata, aparentemente de la fiscalidad en AJD de una escritura de liberación de deudores en una novación de préstamo hipotecario.
El supuesto de hecho es confuso ya que la sentencia impugnada parece sujetar a AJD la escritura de liberación de codeudores en una novación de préstamo bajo el argumento de que se produce una distribución de hipoteca como consecuencia de dicho acto.
El TS confirma la resolución impugnada, y con poco menos que un renglón como argumento en relación a una cuestión sobre la que no había doctrina, señala que;
“Compartimos el criterio de las recurridas, de que concurre aquí el hecho imponible consistente en la ampliación de préstamo y por tanto la modificación de las obligaciones garantizadas y con ello de la garantía hipotecaria, hecho imponible nuevo en el que se produce una modificación de las responsabilidades hipotecarias como consecuencia de la ampliación del préstamo hipotecario y de la liberación de los deudores operada, teniendo tal modificación de responsabilidad hipotecaria claras repercusiones registrales.
Y ello por cuanto la hipoteca original accedió al registro según lo pactado en la escritura original, sufriendo una clara alteración al ser modificado el préstamo y la obligación garantizada por la hipoteca.
En definitiva, aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, si se produce una modificación subjetiva de los responsables, que tiene acceso al registro, y que aunque pueda tener su causa en la extinción del condominio, liberándose respectivamente de la responsabilidad del préstamo hipotecario los afectados por la extinción, concretando su responsabilidad exclusivamente en las fincas de las que tras la extinción resultan adjudicatarios, son beneficiados por dicha liberación. Compartimos el criterio de la sentencia recurrida de que concurren los requisitos legales para sujetar la escritura al impuesto.”
Por nuestra parte, señalar que el contenido de la sentencia es confuso y sorprendente ya que la modificación subjetiva de los deudores en un préstamo tiene carácter meramente obligacional y no accede al registro de la propiedad ni, naturalmente, modifica la responsabilidad hipotecaria de la finca inscrita en el registro de la propiedad, que parece ser el argumento principal.
Asimismo, la cita que se hace de la doctrina aplicable a los supuestos de distribución de responsabilidad hipotecaria en los casos de división horizontal y distribución de la carga hipotecaria no hace más que añadir confusión a la cuestión pues no se advierte como la modificación subjetiva de deudores afecta a la distribución de la garantía.
De mantenerse un criterio de este tipo, cualquier subrogación en la posición de deudor en un préstamo hipotecario vinculado a una compraventa o extinción de condominio parece que quedará sujeto a AJD.
En todo caso, habrá que esperar a ver si se consolida dicho criterio o al menos, se aclara,
El texto de la sentencia, aquí;
STS_1103_2020 Liberacion de Deudores ajd by Tottributs on Scribd
Una sentencia extraña. La distribución de responsabilidad hipotecaria se refiere a fincas, no a deudores. Y la liberación de un deudor no aumenta la carga del otro que permanece si la responsabilidad de ambos -el liberado y que permanece- era solidaria: en este caso el deudor que permanece ya respondía inicialmente de la total deuda (sin perjuicio de las relaciones internas con el deudor liberado).
Buenas tardes Sr. Navarro,
Efectivamente, es una sentencia muy extraña. Incomprensible. Mezcla responsabilidad personal del deudor y responsabilidad hipotecaria, esto es, importe por el cual responde la finca en caso de ejecución.
Veremos si se dictan más sentencias en el mismo sentido.
Lo peor de todo es el uso que hagan de esta sentencia las Administraciones Autonómicas mientras se aclara el entuerto, si es que se aclara.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep María y Beatriz
Estimados Josep Maria y Beatriz,
Lamenteble me he visto afectado de pleno por la sentencia, y como deudor que abandona el préstamo hipotecario, tengo que abonar una cantidad elevada por ello, en lugar del 0.0% del valor como se hacía hasta ahora en este tipo de casos.
Mi pregunat es que en mi caso, el trámite se inciio con la entidad bancaria el pasado septiembre y la operativa del Banco de Santander ha procedido con una gran lentitud.
Como profano en el tema les escribo para pedirles consejo. Quisiera saber si da a lugar a algún tipo de reclamación al banco, ya que un proceso como este no debería alargarse tanto en el tiempo.
En este momento realizaré el abono de la cantidad porque el trámite es de mi interés, pero la decepción y la confusión ha sido muy grande y me hallo en una situación muy incómoda.
Aprovecho para felicitarles por la página web y su ocntenido, y me disculpo de antemano si este no es el lugar para solicitar su consejo y opinión.
Muchas gracias.
Bon dia,
En relació a si el retràs donaria lloc a reclamació, entenent que el perjudici per reclamar és el nou criteri, a parer nostre, no.
És una única sentència, bastant confusa. Per tant, val la pena lluitar-ho mitjançant el recurs corresponent.
Moltes gràcies i una salutació,
Josep Maria i Beatriz
Doble tributación del impuesto AJD:
Yo estoy tramitando junto con una entidad bancaria tres procesos:
1) una “novación hipotecaria” que corre a cargo del Banco.
2) una “disolución de condominio” que corre a cargo mío adjudicándome el 100% de un piso, y el cual está sujeto al pago del impuesto ADJ.
3) una “liberación del deudor” en el cual también, según el Banco, he de volver a pagar nuevamente el impuesto de AJD.
Mi duda surge precisamente con esta supuesta “doble tributación” del impuesto AJD y si procede pagar dos veces el AJD, ya que mi abogada me asegura que sólo se paga una única vez en el trámite de la “disolución de condominio” y que no es legal que la gestora de la entidad bancaria me lo haga pagar “nuevamente” al gestionar la liberación del deudor.
Gracias
Bon dia,
Si se formaliza una escritura en la que comparece la entidad bancaria y se libera al deudor saliente, según la DGT y el TS, se tributa por AJD. Sin duda, es un tema controvertido. Por tanto, siendo, a priori, usted el obligado tributario, escoja entre pagar o no pagar dicho impuesto. Si escoge no pagarlo, piense que Hacienda se lo exigirá más adelante y tendrá que litigar con ellos. Valore con su abogado lo que más le convenga.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Moltes gràcies per contestar Josep Maria, tant ràpidament i eficient.
Amb la seva resposta entenc llavors que efectivament he de pagar l’Impost AJD tant al portar a terme la dissolució de condomini i al portar a terme l’alliberació del deudor?
Es a dir… Les dues vegades?
Enhorabona per la pàgina web que ens obre els ulls i aclaren situacions moltes vegades complexes per neòfits en aquests temes.
Novament gràcies i agrair a persones com vostè que desinteressadament fan aportacions i aclariments que ajuden a persones de a peu.
Bon dia César,
Efectivament, si s’atorga una escriptura d’extinció de condomini, aquesta tributa per AJD. Si, a més a més, s’atorga una altra escriptura, en la qual s’allibera a l’anterior prestatari compareixent el Banc per consentir l’alliberació, segons el TS i la DGT, també es tributa per AJD. Es discutible, però és el criteri que tenen.
Moltes gràcies i una salutació,
Josep Maria i Beatriz