El insostenible criterio de la DGT sobre la tributación de las novaciones de préstamo en las que se modifica el valor de tasación

La DGT ha dictado con fecha 9 de enero de 2018 la consulta V0016-18 en la que reitera la sujeción a AJD de las novaciones de préstamos hipotecarios en las que se modifica el valor de tasación.

En este sentido, la DGT señala que “… la escritura pública que documente la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por concurrir en ella los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A estos efectos es irrelevante que el nuevo valor de tasación se pacte de forma simultánea o independiente de la ampliación de la hipoteca. En el primer caso resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 del Texto Refundido del impuesto: “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”. Luego, en caso de que la modificación del valor de la hipoteca se pacte conjuntamente con la ampliación de la misma, nos encontraríamos con dos hechos imponibles que deberán tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados de forma independiente”.

A la vista de lo expuesto, dicha resolución finaliza concluyendo que el contenido valuable de la escritura en que se modifica el valor de tasación está constituido por el importe de la obligación o capital garantizado, (el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura en que se modifique el valor de tasación), más los intereses, costas y gastos que se establezcan. “.

La DGT, en este punto, parece desconocer la importante Resolución del TEAC de 10 de octubre de 2017 que en un supuesto similar declaró la no sujeción a AJD de  la modificación del valor tasación en los préstamos hipotecarios, al carecer de efectos jurídico-económicos en el acto inscrito, esto es, no ser un acto jurídico que produzca efectos jurídicos sustantivos y, en consecuencia, no ser valuable.

El TEAC, en este punto, parece seguir el criterio sostenido por la STS de 3 de noviembre de 1997, que exige que el acto jurídico documentado produzca efectos jurídicos sustantivos para tener la consideración de acto jurídico en sentido propio, no siendo suficiente que produzca efectos meramente registrales para ser considerado como tal. Por tanto, faltando dicho requisito, no se entiende realizado el hecho imponible de AJD.

La afirmación del TEAC, asimismo, es confirmada, desde el punto de vista civil, por la importantísima RDGRN de 26 de octubre de 2016 que señaló, en un supuesto de novación de préstamo hipotecario en la que se modificaba el valor de tasación a efectos de subasta, que la alteración del tipo o del valor a efectos de subasta de la finca hipotecada no es que no genere en sí misma una alteración del rango de la hipoteca a la que se refiera, es que ni siquiera tiene la consideración de circunstancia susceptible de provocar una novación de la obligación garantizada porque opera en el ámbito meramente procesal.

Dicho en otras palabras, la alteración del tipo o del valor a efectos de subasta, ni tan siquiera nova el préstamo. Y no lo nova porque no tiene la consideración de acto que produzca efectos jurídicos sustantivos.

En consecuencia, el criterio sostenido por la DGT en relación con la fiscalidad de las novaciones de préstamos hipotecarios en las que se modifica el valor de tasación, a nuestro parecer, debería ser dejado sin efecto por la DGT.