Valor a tener en cuenta para liquidar una compraventa. ¿Valor de compra, valor de tasación o valor catastral?

La consulta de la DGT V0419-17, de 16 de febrero de 2017, se ocupa de un tema que se plantea frecuentemente a los adquirentes de bienes inmuebles y al operador jurídico y que es ¿Qué valor se ha de tener en cuenta a la hora de liquidar el impuesto de TPO, OS o AJD, en su caso? ¿Valor de compra, valor de tasación o bien el valor catastral o cualquier otro?

En relación a dicha cuestión la DGT, en primer lugar, recuerda que la base imponible en la modalidad de TPO, AJD y OS está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda (arts. 10, 30.1 y 46 de la LTPOAJD).

En segunda lugar, apunta que la Administración tiene la facultad de comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos por alguno de los medios establecidos en el art. 57 de la LGT, entre los cuales se encuentra, entre otros, el valor de tasación a efectos de concesión de un préstamo hipotecario (art. 46 de la LTPOAJD).

En tercer lugar, la DGT señala, con cita en el art. 46 de la LTPOAJD, que cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultan inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.

Así, siguiendo a la DGT, cabe distinguir tres hipótesis;

a) Que el valor resultante del a comprobación sea inferior al valor declarado. En este caso, la base imponible será el valor declarado, el mayor de los valores a comparar.

b) Que el valor resultante de la comprobación sea superior al valor declarado. En este caso, la base imponible será el valor que resulte de la comprobación, esto es, el mayor de los valores a comparar una vez más.

c) Finalmente, que el valor por el que se haya practicado liquidación sea distinto e inferior al precio o contraprestación pactada. En tal caso, aun sin mediar comprobación de valor, se tomará como base imponible esta última magnitud, el precio o contraprestación pactados, por ser, una vez más, el mayor de los valores a comparar.

La consulta omite citar, de manera deliberada, un supuesto muy frecuente en la práctica que es el de liquidar el impuesto por un valor superior al escriturado para evitar la actividad de comprobación de valores de la Administración. Así, el contribuyente, sabiendo que el valor del inmueble puede estar por debajo de un hipotético valor real, para evitar un expediente de comprobación de valores, ingresa un importe superior al pactado en la escritura con la finalidad de evitar las temidas “liquidaciones complementarias” de la Administración.

Dicho manera de proceder, técnicamente, es un ingreso indebido, ya que la Ley no contempla dicho supuesto tal y como hemos tenido ocasión de comprobar.

8 comentarios en “Valor a tener en cuenta para liquidar una compraventa. ¿Valor de compra, valor de tasación o valor catastral?”

  1. Hola voy a comprar una vivienda en Castilla la Mancha, el precio de compra venta es de 150.000€, la tasación para préstamo hipotecario es de 188.000€ y el valor según la jccm es de 136.000€. Por que valor debería tributar (ITP). Gracias un saludo

    • Bon dia,

      En nuestra opinión, precio de compra, superior al mínimo fiscal establecido por la jccm.

      El valor de tasación no siempre refleja el valor real del bien ya que dichas tasaciones estan pensadas para que las entidades otorguen financiacion no para fijar un valor real.

      Dicho en otras palabras, siempre son ligeramente superiores al valor real.

      Por ello, entendemos que el valor de compra, en tu caso, es el más adecuado.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

  2. Buenas tardes, voy a comprar una vivienda en Castilla La Mancha. El precio de la vivienda es 122.500, la tasación 159.000 y el valor según la JCCM de 130000…por que valor debería tributar? Muchas gracias! Un saludo!

    • Bon dia Gabriela,

      En nuestra opinión, si declaras por el valor del inmueble según la JCCM no deberías tener problema. En este sentido, es un valor publicado por ella y si bien siempre pueden comprobar, podrás alegar que al ser un valor publicados por ellos mismos juega la limitación de la LGT conforme la cual si se declara de acuerdo con uno de los métodos publicados por la Administración no procede una comprobación posterior.

      El TS, en relación a Cataluña, por ejemplo, ha dictado dos sentencias en dicho sentido.

      Muchas gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

  3. Buenas tardes.

    Voy a comprar una vivienda en Castilla la Mancha. El precio de compraventa es de 120.000, el de tasación 144.100 y el valor catastral es de 147.600.

    ¿Puedo solicitar el ITP Reducido? De poder solicitarlo, ¿debería tributar por el valor catastral?

    Saludos.

  4. Hola, he comprado una vivienda por 47.000€, la tasación fue de 66.000€ y el valor catastral es de 42.000€.
    ¿Porqué ahora me piden una complementaria? ¿Porqué han tomado el valor de tasación y no el del catastro?

    • Bon dia,

      La Administración siempre tiene la potestad de comprobar el valor declarado por los contribuyentes si considera que está por debajo del «valor real de mercado».

      La única limitación que existe a esa potestad comprobadora es que el contribuyente haya declarado de acuerdo con valores publicados por la propia administración.

      En ese caso, no es posible la actividad comprobadora de la Administración ya que el contribuyente declaró de acuerdo con los propios parámetros de la administración.

      Para saber más;

      https://www.tottributs.com/?s=comprobacion+de+valores

      En todo caso, que hayan comprobado el valor y asignen un valor superior al inmueble no quiere decir que lleven razón.

      Gracias por leernos un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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