Valor a tener en cuenta para liquidar una compraventa. ¿Valor de compra, valor de tasación o valor catastral?

La consulta de la DGT V0419-17, de 16 de febrero de 2017, se ocupa de un tema que se plantea frecuentemente a los adquirentes de bienes inmuebles y al operador jurídico y que es ¿Qué valor se ha de tener en cuenta a la hora de liquidar el impuesto de TPO, OS o AJD, en su caso? ¿Valor de compra, valor de tasación o bien el valor catastral o cualquier otro?

En relación a dicha cuestión la DGT, en primer lugar, recuerda que la base imponible en la modalidad de TPO, AJD y OS está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda (arts. 10, 30.1 y 46 de la LTPOAJD).

En segunda lugar, apunta que la Administración tiene la facultad de comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos por alguno de los medios establecidos en el art. 57 de la LGT, entre los cuales se encuentra, entre otros, el valor de tasación a efectos de concesión de un préstamo hipotecario (art. 46 de la LTPOAJD).

En tercer lugar, la DGT señala, con cita en el art. 46 de la LTPOAJD, que cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultan inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.

Así, siguiendo a la DGT, cabe distinguir tres hipótesis;

a) Que el valor resultante del a comprobación sea inferior al valor declarado. En este caso, la base imponible será el valor declarado, el mayor de los valores a comparar.

b) Que el valor resultante de la comprobación sea superior al valor declarado. En este caso, la base imponible será el valor que resulte de la comprobación, esto es, el mayor de los valores a comparar una vez más.

c) Finalmente, que el valor por el que se haya practicado liquidación sea distinto e inferior al precio o contraprestación pactada. En tal caso, aun sin mediar comprobación de valor, se tomará como base imponible esta última magnitud, el precio o contraprestación pactados, por ser, una vez más, el mayor de los valores a comparar.

La consulta omite citar, de manera deliberada, un supuesto muy frecuente en la práctica que es el de liquidar el impuesto por un valor superior al escriturado para evitar la actividad de comprobación de valores de la Administración. Así, el contribuyente, sabiendo que el valor del inmueble puede estar por debajo de un hipotético valor real, para evitar un expediente de comprobación de valores, ingresa un importe superior al pactado en la escritura con la finalidad de evitar las temidas “liquidaciones complementarias” de la Administración.

Dicho manera de proceder, técnicamente, es un ingreso indebido, ya que la Ley no contempla dicho supuesto tal y como hemos tenido ocasión de comprobar.

17 comentarios en “Valor a tener en cuenta para liquidar una compraventa. ¿Valor de compra, valor de tasación o valor catastral?”

  1. Hola voy a comprar una vivienda en Castilla la Mancha, el precio de compra venta es de 150.000€, la tasación para préstamo hipotecario es de 188.000€ y el valor según la jccm es de 136.000€. Por que valor debería tributar (ITP). Gracias un saludo

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    • Bon dia,

      En nuestra opinión, precio de compra, superior al mínimo fiscal establecido por la jccm.

      El valor de tasación no siempre refleja el valor real del bien ya que dichas tasaciones estan pensadas para que las entidades otorguen financiacion no para fijar un valor real.

      Dicho en otras palabras, siempre son ligeramente superiores al valor real.

      Por ello, entendemos que el valor de compra, en tu caso, es el más adecuado.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  2. Buenas tardes, voy a comprar una vivienda en Castilla La Mancha. El precio de la vivienda es 122.500, la tasación 159.000 y el valor según la JCCM de 130000…por que valor debería tributar? Muchas gracias! Un saludo!

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    • Bon dia Gabriela,

      En nuestra opinión, si declaras por el valor del inmueble según la JCCM no deberías tener problema. En este sentido, es un valor publicado por ella y si bien siempre pueden comprobar, podrás alegar que al ser un valor publicados por ellos mismos juega la limitación de la LGT conforme la cual si se declara de acuerdo con uno de los métodos publicados por la Administración no procede una comprobación posterior.

      El TS, en relación a Cataluña, por ejemplo, ha dictado dos sentencias en dicho sentido.

      Muchas gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  3. Buenas tardes.

    Voy a comprar una vivienda en Castilla la Mancha. El precio de compraventa es de 120.000, el de tasación 144.100 y el valor catastral es de 147.600.

    ¿Puedo solicitar el ITP Reducido? De poder solicitarlo, ¿debería tributar por el valor catastral?

    Saludos.

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  4. Hola, he comprado una vivienda por 47.000€, la tasación fue de 66.000€ y el valor catastral es de 42.000€.
    ¿Porqué ahora me piden una complementaria? ¿Porqué han tomado el valor de tasación y no el del catastro?

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    • Bon dia,

      La Administración siempre tiene la potestad de comprobar el valor declarado por los contribuyentes si considera que está por debajo del «valor real de mercado».

      La única limitación que existe a esa potestad comprobadora es que el contribuyente haya declarado de acuerdo con valores publicados por la propia administración.

      En ese caso, no es posible la actividad comprobadora de la Administración ya que el contribuyente declaró de acuerdo con los propios parámetros de la administración.

      Para saber más;

      https://www.tottributs.com/?s=comprobacion+de+valores

      En todo caso, que hayan comprobado el valor y asignen un valor superior al inmueble no quiere decir que lleven razón.

      Gracias por leernos un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  5. Buenas noches, voy a realizar una extinción de condominio. La cantidad que hemos acordado en darle a mi ex, es de 40.000. Se trata de un piso y parking en Cataluña, y según el valor catastral el total de las dos cosas es 93.359. Además cuando se compro los inmuebles yo aporté casi tres partes más, aunque eso no se reflejo en la escritura. Pero él está de acuerdo con el precio de 40.000 que le he ofrecido.
    Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), se que son el 1.5 en Cataluña del valor de mi parte, que sería 40.000, verdad?
    ¿Por cuanto tengo que poner yo en mi nueva escritura para que luego no me venga la complementaria de hacienda.?
    Me urge ya que quiero realizar este trámite cuanto antes.

    Saludos, y gracias

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    • Bon dia,

      El valor a declarar a efectos tributarios dependerá del municipio en el que esté el inmueble.

      Así, si se declara, como mínimo, valor catastral del inmueble multiplicado por el coeficiente corrector del municipio no debería haber problemas como regla de principio (la Administración siempre puede comprobar el valor declarado).

      Aún así, será importante la redacción de la escritura para que la Administración no entienda que hay donación por la diferencia entre valor que se afirma haber percibido y valor por el cual se liquida el impuesto.

      Habría que ver el caso concreto y las circunstancias del caso.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  6. Hola Buenas tardes,

    hace unos meses compre una vivienda en Toledo por 300.000 euros, la tasacion fue de 357.000 euros. Ahora la oficina liquidadora me esta pidiendo el 9% relativo al impuesto de esos 357.000 , es decir, me pide en torno a los 5000 euros.

    ¿puedo alegar algo para que no me liquiden por los 357.000? ¿tengo alguna alternativa?

    muchas gracias

    saludos

    Hector

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    • Bon dia Héctor,

      Tienes dos opciones, que se complementan;

      En primer lugar,puedes alegar que el método empleado para valorar el inmueble no es el idóneo.

      En segundo lugar, si no tuviera éxito, puedes acudir al procedimiento de tasación pericial contradictoria, para discutir cuestiones técnicas de valoración.

      Dado que ambas cuestiones son complejas y muy técnicas, para tener posibilidades de éxito deberías encargar el trámite del mismo a profesionales especializados en dicha cuestión.

      A nivel estatal, una de las grandes especialistas es Cristina Duarte. Visita su web https://www.liquidacionescomplementarias.es/ y contacta con ella.

      En todo caso, puedes escoger el profesional que estimes.

      Hay posibilidades de éxito o al menos, rebajar el importe que te reclaman.

      Un saludo y suerte

      Josep Maria y Beatriz

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  7. Bona vesprada Josep Maria:
    El meu nom és Aleix i t’escric, després de llegir els comentaris al post, per exposar-te un cas entenc que particular, perquè no he estat capaç de trobar referències al web.
    Voràs, estem interessats en comprar un xalet (residencial unifamiliar aislada) edificat en terreny rústic a la Comunitat Valenciana.
    El valor de la taxació està en 182.000 €.
    El preu de venda està en 160.000€.
    El cadastre registra un valor del terreny de 500€ i 50000€ per a la vivenda. He mirat el quoeficient per a la població (ORDRE 1/2020) i és inferior a 2 però diu clarament que aquesta tipologia de vivenda està exclosa.
    I si mire la valoració rústica, els quoeficients disponibles varien en funció del cultiu.
    Imagine que es basaria en informe pericial, arribat el cas, la qual cosa em deixa igual 🙂
    Gràcies per qualsevol aclariment.
    Salutacions,

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    • Bon dia Aleix,

      En el teu cas és probable que Hisenda de la CV és basi en un peritatge alhora de comprovar el valor.

      Si el valor pel qual compreu es un valor real jo liquidaria per aquest i si després arriba complementària, doncs us defenseu i ja està.

      Si no voleu tenir mal de caps, liquideu pel valor de taxació a efectes de concessió del préstec hipotecari i així segur que no tindreu problemes.

      Gràcies i una salutació,

      Josep Maria i Beatriz

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  8. (Comentari per a vosaltres – no aporta massa)
    Moltes gràcies Josep Maria i Beatriz per la vostra ajuda desinteressada. I perdoneu el retràs en respondre.
    Finalment hem donat un senyal i, si tot va bé, comprarem la casa prompte.
    El preu de venda serà de 170.000 perquè s’inclouen mobles i electrodomèstics a tota la casa. I també ens farà una xicoteta reforma.
    Com que la quantitat s’acosta ja més a la taxació, tinc intenció de basar-me en el preu de venda per a la liquidació. I ja vorem…
    En qualsevol cas, si vos resulta d’utilitat estaria encantat de fer-vos arribar les novetats (si hi ha alguna) en uns mesos.
    Gràcies de nou,

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  9. Hola, Compré un apartamento en Gran Canaria a primeros de 2018, la tasación para hipoteca fue muy alta (EUR260 mil) en relación al precio real de compra y escriturado (EUR180 mil). Ahora me libran una complementaria reclamando la diferencia de ITP entre ambos valores, ya que el informe de tasación se adjuntó a las escrituras de hipoteca.

    La única manera de argumentar que el importe de tasación es alto y defender el precio de compra a efectos de ITP sería una nueva tasación?. Muchas gracias. Un saludo. Raul

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