Supuesto de hecho. Obdulio contrató un préstamo hipotecario con el Banco “Cadena Perpetua” por un importe de 100.000 euros en el año 2012. Cuatro años después, ante la imposibilidad de hacer frente al pago del mismo acude al Banco solicitando la introducción de un periodo de carencia. El Banco acepta dicha propuesta, proponiendo, además, la ampliación del capital del préstamo en una cuantía de 5.000 euros para poder hacer frente a los costes de la escritura de novación y la introducción de un avalista (la madre de Obdulio, Piedad) que garantice la devolución del préstamo. Unos días después, el Banco y Obdulio formalizan ante notario una escritura de novación de préstamo hipotecario con ampliación de capital y constitución de fianza.
Otros datos. La hipoteca en garantía del préstamo se constituyó por un principal de 100.000 euros, un año y medio de intereses ordinarios al 5 por ciento anual, dos años de intereses de demora al 10 por ciento anual y un cinco por ciento del principal del préstamo para costas.
El saldo pendiente del préstamo, a la fecha del otorgamiento de la escritura de novación era de 76.000 euros.
Solución
La escritura de novación de préstamo hipotecario con ampliación de capital y constitución de fianza contiene tres actos susceptibles de tributar por la modalidad de TPO/AJD; novación de plazo de préstamo hipotecario, ampliación de capital de préstamo hipotecario y constitución de fianza.
a) Novación de plazo de un préstamo hipotecario; la escritura de novación de préstamo hipotecario consistente en la introducción de un periodo de carencia está exenta de la modalidad de AJD de acuerdo con el art. 9 de la Ley 2/1994, que señala que estarán exentas de AJD la escrituras de novación en las que se modifique el plazo o el tipo de interés de un préstamo. La introducción de un periodo de carencia se asimila a la modificación de plazo.
b) Ampliación de capital de un préstamo hipotecario; la ampliación de capital de un préstamo hipotecario tributa en concepto de AJD. La base imponible estará compuesta, de acuerdo con el art. 30.1 de la LTPOAJD por el importe de la obligación o capital garantizado del préstamo ampliado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos. El cálculo se realizaría del siguiente manera:
Principal del préstamo ampliado; 5.000 euros
Intereses ordinarios; 5.000 x 5 por ciento x 1.5= 375 euros
Intereses de demora; 5.000 x 10 por ciento x 2= 1.000 euros
Costas; 5.000 x 5 por ciento = 250 euros
La suma de todos estos conceptos, esto es, 5.000 + 375 + 1.000 + 250 = 6625, sería la base imponible del impuesto.
El tipo de gravamen es el 1.5 por ciento-AJD
La cuota, esto es, la cantidad a ingresar, se obtendría aplicando a la base imponible el tipo de gravamen, por tanto;
Base imponible; 6.625 euros
Tipo de gravamen; 1.5 por ciento-AJD
Cuota; 6625 x 1.5 por ciento = 99,38 euros
El sujeto pasivo, esto es, el obligado al pago sería el prestatario, Obdulio.
Nota. Se ha utilizado como responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado la misma que la del préstamo inicial.
c) Constitución de fianza; la constitución de fianza en una escritura de novación con ampliación de capital de préstamo hipotecario tributa en concepto de TPO al no ser simultánea su constitución a la del préstamo inicial novado (art. 15 de la LTPOAJD y 25 del RTPOAJD).
La base imponible, de acuerdo con el art. 10.2 j) de la LTPOAJD, sería el saldo pendiente del préstamo inicial, esto es, 76.000 euros.
El tipo de gravamen sería el 1 por ciento-TPO
La cuota se obtendría aplicando a la base imponible el tipo de gravamen, por tanto;
Base imponible; 76.000 euros
Tipo de gravamen; 1 por ciento-TPO
Cuota; 76.000 x 1 por ciento = 760 euros.
El sujeto pasivo del impuesto sería el acreedor afianzado, esto es, Banco “Cadena Perpetua”.
Nota. No se incluiría en la base imponible el capital ampliado ya que la fianza es simultánea a la ampliación de préstamo. Se ha presupuesto que la madre de Obdulio, Piedad, garantiza la totalidad del préstamo.
Se ha utilizado en el cálculo de los tres supuestos la normativa sobre TPOAJD vigente en Cataluña.