La DGT señala que la liberación de un “deudor de garantía” no tributa por el impuesto de donaciones

La DGT ha señalado en la consulta vinculante V5165-16, de 29 de noviembre, que la liberación de un “deudor de garantía” no tributa por el impuesto de donaciones.

El supuesto de hecho consistía en la formalización por parte del contribuyente y su pareja de un préstamo hipotecario destinado a la reforma de la vivienda que era titularidad exclusiva del contribuyente.  Con posterioridad, se produce la ruptura de la pareja y se plantea la posibilidad de liberar del préstamo hipotecario a la pareja del contribuyente y la incidencia de dicha liberación en el impuesto de donaciones.

La DGT señala, en primer lugar, que la novación del préstamo consistente en sustituir a la expareja del consultante como codeudora, asumiendo el consultante su deuda, y, además, esta liberación de la deuda de ella se realiza sin contraprestación, se habrá producido el hecho imponible del art. 12c) del RISD que señala que tributará por el impuesto de donaciones “La asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación…”.

Ahora bien, la DGT precisa que si bien la prestataria fue, al menos, desde un punto de vista jurídico,  destinataria de la mitad del préstamo que se dedicó a la reforma de la vivienda, en realidad podría entenderse que ella le prestaba al consultante su mitad del préstamo para pagar el piso (segundo préstamo, distinto del préstamo bancario). Si esto es así, en la novación del préstamo consistente en sustituir a su expareja como codeudora, asumiendo el consultante su deuda, no cabría entender que esta liberación de la deuda de ella se realiza sin contraprestación, pues constituiría  la contraprestación del préstamo que ella le hizo a él; es decir, la liberación de la deuda sería la forma en que él le devuelve a ella el dinero prestado (la mitad del importe del préstamo bancario pendiente de devolución). En tal caso, la novación descrita no sería hecho imponible en el impuesto de donaciones pues faltaría el “animus donandi”.

El supuesto de hecho descrito por la DGT es clásico y se refiera a la liberación del llamado “deudor de garantía”, esto es, el prestatario que figura en un préstamo hipotecario pero que no ha dispuesto de su parte del préstamo, sino que éste ha sido dispuesto, en su totalidad, por el prestatario titular del inmueble que se adquiere o, en este caso, se reforma. La posición del “deudor de garantía”, en las relaciones internas, es la de deudor no pagador y, en las relaciones externas, de codeudor solidario. El fin económico de dicha figura es de mera garantía frente a la entidad bancaria ya que el “deudor de garantía” no paga  las cuotas del préstamo, que son asumidas en su integridad por el prestatario que ha dispuesto de la totalidad del préstamo.

   

14 thoughts on “La DGT señala que la liberación de un “deudor de garantía” no tributa por el impuesto de donaciones

  1. Carles

    Hola Josep,
    Estoy en este mismo caso, la consulta es calcada a la mia. He hablado con un amigo Notario que hará el papeleo, pero en el banco me meterne miedo con que ya veremos si hacienda lo aprueba o no.
    te quería preguntar si la consulta es totalmente clara y no hay opción de que hacienda me haga pagar…
    Muchas gracias Josep.

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenos días Carlos,

      La cuestión planteada en la entrada es muy típica y es simplemente una cuestión de prueba tal y como señala la citada consulta. Así, la DGT apunta en el párrafo final que “No obstante, todas estas circunstancias deben ser probadas por el consultante suficientemente, pues la presunción que se deriva de la escritura pública no es la expuesta en el párrafo anterior (apartado segundo), los dos primeros párrafos del apartado primero, con el consiguiente devengo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si se realiza la novación pretendida.”

      Por tanto, si puedes probar que no fuiste destinatario del préstamo y que la totalidad del mismo se dedicó a financiar la adquisición o reforma de un inmueble del cual tu no eras propietario no habrá problema. Así, se trataría de justificar que el propietario dispuso de todo el préstamo, que tu no pagabas ninguna cuota del préstamo y, en definitiva, que tu posición era simplemente de deudor garante pues ni pagabas el préstamo ni dispusiste de éste. Esta creditación puede hacerse en la misma escritura de novación o en un acta notarial separada, pues la entidades bancarias son reacias a incluir manifestaciones de este tipo en sus escrituras.

      Así, se puede realizar la escritura de novación, mencionar que la liberación no es gratuita ya que nunca dispusiste del préstamo, aclarar que lo demostrarás en acta notarial parte y, acto seguido, firmar con el notario un acta notarial donde puedes incluir todo el material probatorio y realizar las aclaraciones de una manera más amplia.

      Garantías de que hacienda va a actuar en un sentido u otro nunca las hay. Puedes preguntar en una oficina liquidadora y te dirán que no habrá problema y si, cuando revisan, la escritura cae en manos de otro puede verlo de otra manera y girar una liquidación complementaria. Ahora bien, muchas veces, en estos casos, se gira complementaria porque el prestatario saliente nunca aclara nada, en la escritura de novación no se menciona nada y claro, hacienda si ve un deudor que se va de un préstamo sin especificar nada, pues gira una complementaria. Pero si matizas en la escritura de novación que la liberación no es gratuita y que lo justificarás en una acta aparte el mismo dia, y presentas dicha acta a hacienda como “no sujeto” te garantizarás, al menos si todo funciona con normalidad, que hacienda, antes de girar una complementaria, estudiará el material probatorio antes de emitir la complementaria. Naturalmente, si no se hace así, y te liberan sin más, hacienda no tiene porque imaginar que tu eras un deudor de garantía si tu no lo especificas o aclaras en algún sitio.

      La diferencia es clara, si no dices nada, hacienda girará complementaria automáticamente y después preguntrá y si aclaras el asunto de manera previa, hacienda estudirá el caso y la girará o no en atención a que lo entienda probado o no.

      Por tanto, en mi opinión, justifica que no recibiste nunca nada ni pagaste nada en acta notarial aparte, enunciándolo en la escritura de novación (enunciarlo es fundamental ) y sobre todo aporta al acta notarial todo el material probatorio y aclara toda la relación con el otro prestatario (que el/ella dispuso del préstamo, que él/ella sólo era el que pagaba y qu tu sólo estabas en función de garantía).

      Espero haberte podido ayudar.

      Un saludo,

      Josep Maria

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  2. jon

    Buenas tardes. Me gustaría hacerles una consulta. En matrimonio compramos un solar solicitando una hipoteca sobre la casa de mi mujer. Una vez separados quiero extinguir el condominio del solar cediendo mi parte a mi exmujer a cambio de que pague la hipoteca. Para ello quiero hacer una novación de la hipoteca para excluirme como titular. Yo tenía pensado pagar los impuestos de la extinción del condominio que corresponden en Galicia y pagar los gastos de novación (notario, registro y gestoría). Sin embargo el banco me dice que para realizar la novación tengo que pagar impuesto a la hacienda en concepto de donación. Es una hipoteca que restan solo 36000 euros y me dicen que el impuesto asciende a 3015 euros. Esto me parece exagerado y en todas partes leo que la novación sólo paga lo que yo comento y la extinción de condominio creo recordar que un 1,55 de impuestos. muchas gracias

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenos días,

      Habría que ver exactamente en concepto de que se están solicitando los 3015 euros, esto es, que acto se pretende gravar como donación.

      Tal y como planteas la cuestión, si la liberación de la mitad de la deuda ( 36.000 : 2 = 18.000 euros) lo es como contraprestación por la adjudicación de la mitad del terreno, dicha liberación de deuda no debería tributar ya que es la forma en la que la adjudicataria (tu anterior pareja) te paga por la adjudicación de la mitad del inmueble (asumiendo la parte de deuda que te pertocaba).
      Por tanto, a priori, planteado así, no debería liquidarse impuesto de donaciones ya que la asunción de deuda es onerosa (pago de precio por la adjudicación del inumeble), no gratuita.

      Así, lo único que se debería pagar es lo que comentas, AJD por la extinción de condominio y por la novación, en la que se te libera del préstamo, no se debería pagar nada, ya que dicha liberación es onerosa no gratuita (que sería el caso en que sí que tributaría).

      Puedes intentar recabar más información sobre el porqué te quieren hacer pagar impuesto de donaciones y cuando tengas más datos nos lo comentas y te damos nuestro parecer.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  3. jon

    El problema es que la asesoría juridica del banco se cierra en banda con eso y no da explicaciones. He intentado que me dejen hablar con dicha asesoría para ver si entiendo de donde sale la cantidad pero no hay manera. Ahora mismo estoy pensando ir a hacienda a realizar la consulta. muchas gracias

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenas tardes,
      De acuerdo. Puedes intentar hablar con la gestoria del banco para que lo aclaren. Han de ser ellos los que habrán propuesto dicha retención. Tienes derecho a una explicación razonada de porque debes pagarlo.
      Para cualquier cosa, no dudes en consultarnos.
      Un saludo

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  4. Andreea

    Buenos dias,Jose Maria ,tento un caso igual pero soy yo la que tiene la casa y mi expareja esta en el prestamo.El banco la deja salir pero si paga un impuesto de liberacion de deudor que pagar ella o firma una carta de exoneracion ,ella no va pagar nada porque dice su abogado que no existe este impuesto,en este caso sinella no paga puedo venir la hacienda a por mi?
    como yo no quiero firmar la novacion por miedo a que ella no paga y van a venir a por mi,,,,me va demandar.
    Que posibilidad hay a que esta persona ,,si no paga este impuesto que por lo visto le coresponde,,,puede obtener algo delante de un juez.
    Muchas gracias .Un saludo.
    Todo esto va ser la semana que viene,me puedes por favor mandar tu consejo antes que puedas?Gracias.

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenas noches Andrea,

      Te ruego que me expliques el caso concreto.

      En concreto;

      Quien es el actual propietario del inmueble.

      Quien está como deudor en el préstamo

      Cual es el saldo actual pendiente de devolución del préstamo

      Cual es el valor que le dais a la vivienda en la actualidad.

      Por último, que operación queréis hacer con el banco.

      Qué es lo que pide la gestoria de impuestos y en concepto de que.

      Con esos datos te podremos dar nuestra opinión.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  5. laura

    Buenos dia, jose maria , mi caso es el siguiente : tengo un prestamos hipotecario al 50% con mi expareja ,él ese queda con la casa a cambio yo no salgo del prestamo, pero me dice que el banco le pide casi 5000 euros de gasto por subrrogacion de prestamos sin cambio de condiciones , y que no puede pagarlo , su abogada propone firma la extincion de condominio ante notario, y con la ausencia del banco , y mas adelante me dice que lo hara frente al banco , me puedes explicar a que tipo de impuesto me enfrento yo , que soy la que me salgo de prestamo, y si hay algun modo de hacerlo para evitar pagar impuesto , y otra consulta seria podria inicial un procedimiento en la jurisdiccion voluntaria en la que el me libera del pago del prestamos , que efectos tendria frente al banco
    gracias de antemano por tu respues

    Responder
    1. laura

      perdona , jose maria , creo que no me he explicado bien en mi exposicion , mi ex se adjudica la casa a cambio yo me salgo del prestamo ,
      gracias y disculpa

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    2. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenos días Laura,

      Para que puedas ser liberada del préstamo se precisa del consentimiento de la entidad bancaria. Sin este consentimiento, por el cual te liberan del préstamo y tu ex pareja se subroga en la totalidad de la deuda, no quedas liberada del préstamo.

      La opción que propone el abogado/a de tu ex pareja, si bien es posible es arriesgada ya que tu puedes transmitir la mitad de tu inmueble y que tu pareja afirme que se subrogará, a expensas de que lo apruebe el banco, pero ¿Y si no lo aprueba el banco? Seguirás estando obligada al pago y no tendrás la mitad del inmueble que habrás transmitido.

      Lo ideal sería el otorgamiento, en un único acto, de la escritura de extinción de condominio y subrogación en el préstamo hipotecario, con comparecencia de la entidad bancaria autorizando la subrogación y liberándote del préstamo.

      Los gastos por la subrogación pueden ser a diversos motivos, impuesto de AJD por la extinción de condominio, modificación del préstamo (valor de tasación) que tribute igualmente por AJD, constitución del alguna garantía adicional que tribute (aval).

      En todo caso, y para lo que te interesa, la liberación del préstamo, al ser onerosa, esto es, como contraprestación por la adjudicación de la mitad del inmueble, no tributa por el impuesto de donaciones.

      Eso sí, encontramos preferible que la subrogación se haga de manera simultánea a la disolución de condominio. Y si no se hace, cuando se haga, muy importante, hacer referencia a que la liberación del préstamo no es gratuita si no onerosa en base, con causa en la extinción de condominio que se firmó en su día. Si no se menciona, la Administración no tiene porque imaginarlo.

      Quedando siempre claro en el documento que se otorgue que la liberación es onerosa no tributará en ningún caso.

      Muchas gracias por leernos y para cualquier cosa que te podamos ayudar nos dices.

      Un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  6. joan

    Hola Josep,

    lo del deudor de garantía donde se encuentra regulado en la ley? es decir, que artículo en particular.

    gracias

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Bon dia Joan,

      La figura del deudor de garantía es una figura que no aparece recogida expresamente en el Codigo Civil. Es una creación jurisprudencial del TS, y se conoce también con el nombre de asunción cumulativa de deuda.

      La cuestión que plantea dicha figura y otros supuestos similares, es si realizan el hecho imponible del art. 12 c) del RISD. A nuestro parecer no.

      Para saber más, puedes leer estos posts de la web;

      http://www.tottributs.com/2018/04/la-liberacion-de-un-prestatario-en-un-prestamo-no-siempre-tributa-por-isd/

      http://www.tottributs.com/2016/07/la-fiscalidad-de-la-asuncion-de-deuda-en-tpo-ajd-e-isd/

      Si tienes alguna duda concreta, especificala y te la responderemos sin problemas.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria

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