La Generalitat de Catalunya ha publicado varias consultas relacionadas con el concepto de Gran Tenedor y la transmisión entera de un edificio; ambas operaciones sujetas al tipo incrementado del 20% en Transmisiones Patrimoniales.
Las cuestiones más relevantes son:
Si un gran tenedor adquiere una vivienda que está en alquiler, ¿tributa al 20%?
Si, que esté alquilada no impide que se aplique el tipo impositivo del 20%
El artículo 641.1.5 determina:
Tiene la consideración de vivienda tanto la vivienda como un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento que hayan sido adquiridos simultáneamente en unidad de acto o estén situados en el mismo edificio o complejo urbanístico, y siempre que, en ambos casos, en el momento de la adquisición se encuentren a disposición del transmitente, sin haber sido cedidos a terceras personas;
La indicación de que no puede estar cedido a terceras personas se refiere únicamente a las plazas de aparcamiento o al trastero, pero no a la vivienda.
Si tanto la vivienda como la plaza de aparcamiento y el trastero están alquiladas, cedidas a terceras personas: la vivienda tributará al tipo del 20%, pero la plaza de aparcamiento y el trastero al estar alquilados no pueden englobarse dentro del concepto de vivienda, por tanto, estos dos tributarán por la escala general, no al tipo del 20%
Compraventa de un edificio entero formado por locales, oficinas y viviendas. ¿tributa todo al 20%?
Se considera edificio de viviendas la edificación con dos o más viviendas (excluyendo las viviendas unifamiliares). También entran dentro de este concepto las edificaciones con viviendas y otras entidades con uso diferente al de vivienda (locales, plazas de aparcamiento …)
El tipo impositivo del 20% sólo se aplica sobre la superficie del edificio que esté destinado a uso residencial, a viviendas (más la parte proporcional de los elementos comunes). El resto tributará por la escala de gravamen general.
Todas las entidades que tengan atribuido un uso residencial (tanto en el registro de la propiedad como en el catastro) serán tratados como viviendas, aunque se usen como oficinas y tributarán al 20%
Edificio sin división horizontal, para saber si se es Gran Tenedor ¿cuenta cómo sólo un bien inmueble?
Que un edificio no tenga hecha la división horizontal no implica la inexistencia de diferentes viviendas.
Viviendas que serán contabilizadas de manera independiente para ser considerado o no Gran Tenedor.
Sociedad que es titular de varios inmuebles, quien tiene la condición de Gran Tenedor: ¿la sociedad o los socios?
Será Gran Tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de los inmuebles. En el caso de las personas jurídicas, es independiente la participación en el capital social de los socios pues la titularidad de los inmuebles no es de los socios sino de la sociedad.
Será Gran Tenedor (si cumple los requisitos) la sociedad.
Si en el título de adquisición no constan los metros cuadrados de los inmuebles, ¿Cómo se determinan para saber si se es Gran Tenedor o no?
Los metros cuadrados de superficie construida constan en la información del Catastro.
En una vivienda unifamiliar, ¿para el cómputo de los metros cuadrados se tiene que excluir los destinados a uso diferente del residencial? (aparcamiento, trastero …)
Para saber si se es Gran Tenedor o no por ser propietario de inmuebles con una superficie de más de 1.500 metros cuadrados, sólo se tiene que computar los metros cuadrados destinados a uso residencial.
Compraventa de vivienda y plazas de aparcamiento por parte de un Gran Tenedor. ¿Todo tributa al 20%?
Dentro del concepto de vivienda se incluye además de ésta, un tratero y dos plazas de aparcamiento adquiridos simultáneamente en unidad de acto o que estén situados en el mismo edificio
El uso de las plazas de aparcamiento y el trastero tiene que estar unidos al uso de la vivienda.
Si un Gran Tenedor adquiere en unidad de acto una vivienda, dos plazas de aparcamiento y un trastero, tributará todo al 20%
Si las plazas de aparcamiento que se compran, por parte de un Gran Tenedor, con la vivienda están en municipios diferentes, ¿entra todo dentro del concepto de vivienda?
Si se adquieren en unidad de acto y el uso de las plazas de aparcamiento están ligadas al uso de la vivienda, entrarán también dentro del concepto de vivienda, aunque estén en municipios diferentes (según indica la consulta sería el supuesto de poblaciones limítrofes)
En este caso toda la compraventa, vivienda y plaza de aparcamiento, tributará al 20% si son adquiridos por un Gran Tenedor.
Si se compra una vivienda y cuatro plazas de aparcamiento por un Gran Tenedor, ¿Qué tributa al 20%?
La vivienda y dos plazas de aparcamiento (las que su uso esté ligado al uso de la vivienda) tributarán al 20%.
Las otras dos plazas de aparcamiento tributarán por la escala general, al no tener uso residencial.
Adquisición de una vivienda que no tiene cédula de habitabilidad, por un Gran Tenedor.
La cédula de habitabilidad es un requisito para poder vender o alquilar una vivienda; pero no disponer de ella (no se ha solicitado o está caducada) no implica que no sea considerado el bien vivienda. Si quien lo adquiere es un Gran Tenedor, tributará al 20%
Sólo en el supuesto de que presentada la solicitud de cédula de habitabilidad ante el organismo responsable, éste denegara su concesión por no reunir el bien lo requisitos para ser considerado como vivienda; no entraría en el tipo incrementado. Se aplicaría la escala general.
En la compraventa de un edificio entero que se destine a cubrir las necesidades habitacionales del adquiriente y su familia; dentro del grupo de familia ¿se puede incluir a los parientes afines?
Sólo se incluye a los parientes consanguíneos, hasta el segundo grado. La ley no incluye expresamente a los parientes por afinidad, por tanto, quedan excluidos.
En la compraventa de un edificio que se realiza de manera fraccionada o parcial para al final ser titular de todo el edificio. ¿Hay alguna limitación temporal para presentar las liquidaciones complementarias?
No se establece ningún plazo, por lo que se estará al plazo general de prescripción del derecho de la administración para determinar la deuda tributaria: 4 años.
Si han transcurrido más de 4 años entre las dos adquisiciones, ya no se tendrá que regularizar la liquidación presentada anteriormente.
Podéis leer las consultas aquí.