La Dirección General de Tributos ha publicado una consulta, V0198-22 de 7 de febrero, donde analiza la tributación de la cesión de la nuda propiedad de un inmueble a cambio de pensión vitalicia por parte de una entidad jurídica.
Se trata de una operación compleja donde es importante tener clara la tributación y los pasos a seguir para su valoración.
En este tipo de operaciones se producen dos hechos imponibles:
1.- Transmisión onerosa de la nuda propiedad de un bien inmueble
2.- Constitución de una renta vitalicia o pensión.
Tributación y valoración de la base imponible de cada una de las operaciones:
1.- Transmisión de la nuda propiedad.
Operación sujeta a Transmisiones Patrimoniales, al ser el titular del bien un particular.
La base imponible será el valor de la nuda propiedad que se establece siguiendo las reglas del artículo 10.5a) de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: valoración del usufructo.
El valor de la nuda propiedad irá en función de la edad del usufructuario.
El tipo impositivo será el correspondiente a la Comunidad Autónoma donde radique el bien inmueble.
2.- Constitución de pensión por persona jurídica a favor de persona física.
La constitución de una renta vitalicia es una operación sujeta a Transmisiones Patrimoniales. Pero en este supuesto al ser el constituyente de la pensión una entidad jurídica, se aplica el artículo 7.5 de la Ley de Transmisiones Patrimoniales quedando la operación no sujeta por ser realizada por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad.
La constitución de la pensión queda sujeta a IVA, pero exenta; por tanto, no queda sujeta a ITP. No quedando sujeto a AJD por no darse uno de los requisitos exigidos en el artículo 31.2: no es un acto inscribible.
Si el constituyente de la pensión fuera un particular, la operación queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
La base imponible de la pensión vitalicia se calcula aplicando sobre la renta anual capitalizada al interés legal las reglas del usufructo, en base a la edad del pensionista.
IMPORTANTE: Si la base imponible de la cesión de la vivienda, nuda propiedad en este caso, es superior en más del 20% y en 12.020,24€ a la base imponible de la pensión (artículo 14.6 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) el que recibe el bien tributa hasta el valor en que ambas bases imponibles coinciden por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tributando el exceso por el Impuesto de donaciones.
En este supuesto en concreto, como el cesionario es una persona jurídica no estará sujeta al Impuesto de donaciones, pudiendo quedar dicho incremento sujeto al Impuesto de Sociedades
Veamos con un ejemplo práctico como tributa la operación:
La señora María de 79 años, es propietaria de una vivienda situada en Tarragona con un valor de 175.000€. Con la finalidad de obtener unos ingresos extras cede la nuda propiedad de la vivienda, reservándose el usufructo vitalicio, a su vecino Gregorio a cambio de una pensión de 350€ mensuales.
Primero se tiene que determinar el valor de la nuda propiedad:
Edad: 79 años
Valor del usufructo: 89 – 79 = 10%
Valor de la nuda propiedad: 90% = 157.500€
Base imponible de la cesión: 157.500€
Segundo determinar la base imponible de la constitución de la pensión:
La base imponible de la constitución de la pensión se calcula capitalizando la renta anual al tipo del interés legal con aplicación del porcentaje de usufructo correspondiente en base a la edad del pensionista.
Importe de la pensión: 350€ mensuales = 4.200€ anuales
Capitalización al interés legal, 3% = 140.000€
Porcentaje de usufructo: 10% = 14.000€
Base imponible de la constitución de la pensión: 14.000€
Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
– Constitución de la pensión:
- Base imponible: 14.000€
- Tipo impositivo: 1%
- Sujeto pasivo: Maria
- Cuota a ingresar: 140€
– Cesión de la nuda propiedad:
El valor de la nuda propiedad es de 157.500€; como la base imponible de la nuda propiedad supera en más de un 20% el valor de la base imponible de la pensión, el adquirente de la nuda propiedad tributará por ITP hasta el valor de la pensión y por el exceso en el Impuesto de donaciones:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
- Base imponible: 14.000€
- Tipo impositivo: 10%
- Sujeto pasivo: Gregorio
Impuesto de donaciones:
- Base imponible: 143.500€
- Tipo impositivo: 20,34%*
- Sujeto pasivo: Gregorio
*(tipo medio calculado en base al valor total del bien, por recibir únicamente la nuda propiedad)
- Cuota a pagar por Gregorio:
- ITP: 1.400€
- I. Donaciones: 29.187,90€
Total: 30.587,90€
En el supuesto que quien se adjudica el bien y paga la pensión fuera una persona jurídica, la tributación sería la siguiente:
– Constitución de la pensión:
Sujeta y exenta de IVA
No sujeta a ITP ni a AJD
– Cesión de la nuda propiedad:
Como la base imponible de la nuda propiedad supera en más de un 20% el valor de la base imponible de la pensión, el adquirente de la nuda propiedad tributará por ITP y por el Impuesto de donaciones:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
- base imponible: 14.000€
- tipo impositivo: 10%
- sujeto pasivo: Persona Jurídica
Impuesto de donaciones:
No sujeto.