Un comprador y dos prestatarios, ¿hay donación?

El supuesto de hecho y su fundamento

Una de las operaciones que hace unos años tenían lugar eran aquellas en las que una persona compraba un inmueble y en el préstamo para adquirir dicho inmueble se obligaban como prestatarios, además del comprador, otros intervinientes.

El motivo era el de completar la solvencia del prestatario-adquirente, de manera que, en caso de impago, la entidad bancaria podía dirigirse de manera indistinta contra todos los que aparecieren como prestatarios.

Es decir, para el banco, los prestatarios no adquirentes del inmueble desarrollan una mera función de garantía, completando la solvencia del deudor adquirente.

En las relaciones internas entre prestatarios la situación no difería mucho.

En estos casos, el prestatario adquirente es el único que dispone del préstamo en su totalidad para adquirir el inmueble, pagando en solitario las cuotas del mismo.

Los segundos o ulteriores prestatarios desarrollan una mera función de garantía.

¿Hay donación en estos casos?

En este escenario, es frecuente que se plantee la cuestión de si los prestatarios no adquirentes que no disponen del dinero se lo están donando al prestatario adquirente.

La respuesta es negativa. Como regla general, no se está produciendo una donación.

En estos casos, en los que un prestatario dispone de la totalidad del préstamo lo que sucede es que los prestatarios de garantía (no adquirentes) prestan su parte del préstamo al prestatario adquirente y este se lo devuelve pagando al banco la totalidad de la cuota del préstamo.

Es decir, se constituye entre los prestatarios un préstamo entre particulares, diferente del préstamo hipotecario.

Y como sabemos, los préstamos entre particulares están exentos de TPO.

¿Puede devengarse el impuesto de donaciones en algún caso?

Únicamente podría devengarse el impuesto de donaciones si los prestatarios de garantía pagasen las cuotas del préstamo y el prestatario adquirente no tuviese obligación de devolver al prestatario no adquirente dichos pagos.

En estos casos, se devengaría el impuesto de donaciones en cada uno de dichos pagos (la mitad de ellos).

Y serian cada uno de dichos pagos, de manera individualizada, los que devengarían el impuesto de donaciones, ya que tienen carácter gratuito y liberatorio, habiendo tantas donaciones como pagos gratuitos.

Pero en ningún caso cabe entender que cuando los prestatarios no adquirentes pagan una cuota están donando o han donado, en global, la mitad del préstamo.

¿Hay que tomar alguna cautela?

En todo caso, por los motivos que veremos, es prudente tomar ciertas cautelas;

Así, como primera opción, es conveniente formalizar un préstamo entre particulares entre los prestatarios por el cual el prestatario de garantía presta la mitad del préstamo al prestatario adquirente.

Debe pactarse por el mismo periodo de tiempo y tipo de interés que el préstamo hipotecario.

Así, cuando el prestatario adquirente paga al banco toda la cuota, por un lado, satisface el interés de acreedor y, por otro, devuelve el préstamo entre particulares al prestatario no adquirente.

Una segunda opción es otorgar un documento privado o bien una escritura notarial de regulación interna entre deudores.

En ella, el prestatario adquirente declara que ha recibido la totalidad del préstamo y que los otros prestatarios son deudores de garantía.

Puede especificarse que quien paga todas las cuotas es el prestatario adquirente y que si el prestatario no adquirente pagara, el prestatario adquirente debería devolverlo, naciendo un derecho de crédito a favor del deudor de garantía.

Estableciendo un vínculo de onerosidad se aleja el negocio del impuesto de donaciones ya que los pagos que hipotéticamente pudiere realizar el deudor de garantía nunca serán gratuitos.

Es prudente, tal y como señala Don Javier Máximo Juárez en su obra «Todo Transmisiones»,CISS, Grupo Wolters Kluwer, edición 2008, que el préstamo se domicilie en una cuenta corriente cuyo único titular sea el prestatario-adquirente y en la cual entren ingresos únicamente de éste último.

¿Qué utilidad tiene todo esto?

El otorgamiento de alguno de estos negocios tiene, a nuestro parecer, una gran utilidad, ya que, en un futuro, si alguno de los prestatarios de garantía quiere salir del préstamo, la asunción liberatoria de deuda por parte del deudor-adquirente tendrá carácter oneroso y no tributará, en ningún caso, en el impuesto de donaciones.

En este sentido, hemos de partir de la idea de que, por un lado, existe un préstamo hipotecario que obliga a todos los prestatarios frente al banco, si bien a este le es indiferente quien pague ya que todos los son de manera solidaria.

Por otro lado, hemos de tener presente que existe un préstamo entre particulares entre los prestatarios, distinto del préstamo hipotecario.

Pues bien, cuando se libera al prestatario no adquirente y la deuda la asume el prestatario adquirente, es la forma que este último tiene de devolverle al prestatario no adquirente el préstamo entre particulares que este le hizo.

Así, habiendo vínculo de onerosidad, una vez más, se evita el devengo del impuesto de donaciones, ya que la asunción liberatoria de deuda no es gratuita si no onerosa, esto es, es la forma que tiene el prestatario adquirente de devolverle al prestatario de garantía el préstamo que le hizo.

En los supuestos en que se ha realizado una escritura o documento privado entre los prestatarios regulando las relaciones internas la cuestión tampoco ofrece dificultades.

En dicho documento ya se declara que el deudor de garantía nunca recibió el préstamo, que fue dispuesto en su integridad por el prestatario adquirente.

Por tanto, la liberación del préstamo de alguien que no dispuso no daría lugar al devengo del impuesto de donaciones.

Obsérvese como el contrato de préstamo entre particulares y contrato de regulación interna entre deudores son dos caras de una misma moneda y que en la práctica se utilizan para disciplinar dichas relaciones entre prestatarios de manera complementaria o indistinta.

Para saber más sobre la figura del deudor de garantía puede leerse el excelente trabajo del notario Don Carlos Pérez Ramos «El deudor garante»,  publicado en los Anales de la Academia Matritense del Notariado, tomo 55, 2015, páginas 245-392.



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