El derecho de opción de compra sobre inmuebles y su fiscalidad en TPO y AJD

El derecho de opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra persona una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Así, el concedente del derecho de opción (vendedor) queda obligado a vender, mientras que el optante (comprador) decidirá si finalmente compra o no.

Asimismo, el comprador entrega una determinada cantidad de dinero al vendedor (llamada prima de opción), que de realizarse el contrato será considerado como un anticipo y en consecuencia descontado del precio pero que, por el contrario, si renuncia a la compra y el contrato no se celebra perderá dicho importe.

El contrato de opción o derecho de opción de compra está regulado en el art. 568-8 del CCC y en el art. 14 del RH, sin que tenga una regulación expresa en el CC.

El derecho de opción de compra acostumbra a ser un contrato preparatorio de una operación principal, normalmente la compraventa de un inmueble, aunque nada obsta que pueda pactarse en relación a la transmisión de bienes muebles.

El derecho de opción de compra es hecho imponible en la modalidad de TPO y AJD.

Para determinar cuando la opción de compra queda sujeta a la modalidad de TPO o bien a la de AJD debemos fijarnos en la cualidad del concedente de la opción, que será aquel que sea titular del inmueble sobre el cual recaerá el derecho de opción de compra.

Así, si la opción de compra es concedida por un sujeto pasivo de IVA sobre un bien afecto a su actividad profesional constituye una prestación de servicios sujeta a IVA. En consecuencia, si la opción de compra se refiere a bienes inmuebles y consta en escritura pública, reuniendo los requisitos del art. 14 del RH, quedará sujeta a AJD.

Por el contrario, si el derecho de opción de compra es concedido por un particular, la opción de compra quedará sujeta a la modalidad de TPO de acuerdo con el art. 14.2 de la LTPOAJD.

El sujeto pasivo del impuesto, tanto en TPO como en la modalidad de AJD es el optante que adquiere el derecho de opción, dicho en otras palabras, el hipotético futuro comprador.

Por lo que hace al tipo de gravamen, este dependerá del bien objeto de la opción dado que ésta se equipara a la compraventa a estos efectos (art. 14.2  de la LTPOAJD). Así, si la opción recae sobre un inmueble y el concedente es un particular, el derecho de opción quedará sujeto a la modalidad de TPO al 10 por ciento.

Por el contrario, si el derecho de opción es concedido por un particular y el derecho de opción recae sobre un bien mueble, quedará sujeto a la modalidad de TPO al 5 por ciento.

Por lo que hace a su régimen en la modalidad de AJD, las opciones sujetas a dicha modalidad, por ser el concedente sujeto pasivo de IVA, referirse a inmuebles y formalizarse en escritura pública, reuniendo, claro está, los requisitos del art. 14 del RH, quedarán sujetas a AJD al 1,5 por ciento.

Por lo que hace a la base imponible, de acuerdo con el art. 14.2 de la LTPOAJD, deberá declararse el valor más grande de entre;

a) El precio de la opción o prima

b) El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal

Esta regla es aplicable tanto a la modalidad de TPO como a la modalidad de AJD según reiterada jurisprudencia.

Veamos con un ejemplo como funciona dicha previsión;

A, particular, concede a B un derecho de opción sobre un inmueble de su propiedad, pactando una prima de opción de 7.500 euros. El precio de la futura compraventa será de 250.000 euros.

 El precio de la prima de opción es 7.500 euros

 El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal es; 250.000 x 5 por ciento= 12.500 euros.

 Por tanto, siendo más grande el importe determinado de acuerdo con la regla b), esto es, 12.500 euros, será dicho importe el que integrará la base imponible del impuesto por encima del precio o prima pactado.

 Siendo un particular el concedente de la opción quedará sujeta dicha opción a la modalidad de TPO al 10 por ciento al recaer sobre un inmueble.

Por tanto, 12.500 x 10 por ciento TPO= 1.250 euros de cuota

 Las opciones de compra, de acuerdo con el art. 24 del RTPOAJD (referido a la promesa de venta pero perfectamente aplicable a la opción de compra) se presumen siempre hechas a título oneroso, aunque a efectos civiles pueda ser onerosa o gratuita.

Por otro lado, debe  señalarse que cuando se ejercita el derecho de opción, de la liquidación a efectuar por la adquisición del bien no se deduce lo pagado en su día por la adquisición del derecho de opción, una confusión, por otro lado, muy frecuente en la práctica. El motivo es que el derecho de opción y la futura compraventa son hechos imponibles autónomos y distintos.

Una cosa diferente es que el precio o prima pactado pueda deducirse del importe a pagar en la futura compraventa. Ahora bien, una cosa es el precio de la venta, de lo que puede naturalmente descontarse la prima o cualquier cantidad dada a cuenta (de la misma manera que se descuentan unas arras)  y otra cosa diferente es la base imponible en una compraventa, que será el valor real del inmueble.

La modificación del plazo para el ejercicio de la opción, de acuerdo con la DGT de Cataluña, no es hecho imponible en TPO ni tampoco en AJD, ya que el contenido valuable no lo tiene la modificación del plazo sino la propia opción de compra que ya tributó en su constitución (consulta 98E/16 de 12 de mayo de la DGT catalana).

Una cuestión diferente sería la modificación del plazo una vez expirado el plazo para su ejercicio. En este caso, a nuestro parecer, estaríamos ante la constitución de una nueva opción de compra, diferente de la anterior, ya caducada, con la correspondiente tributación por TPO o AJD según las reglas expuestas arriba.

Por lo que hace a la cancelación de un derecho de opción de compra, no puede resultar sujeta a TPO al no ser hecho imponible. La no sujeción a TPO abre las puertas a su sujeción a AJD siempre y cuando la cancelación de la opción de compra se formalice en escritura pública y sea inscribible en el RP. En este caso, la base imponible, a nuestro parecer, debería ser la misma que la de la constitución pues al fin y al cabo, ese es el valor del derecho inscrito que se pretende cancelar.

El sujeto pasivo sería la persona que inste el documento o aquella en cuyo interés se expida, que coincidirá, como regla general, con el titular actual del inmueble.

34 comentarios en “El derecho de opción de compra sobre inmuebles y su fiscalidad en TPO y AJD”

  1. Genial la explicación, no tenía ni idea de todo esto!
    Entiendo que si alquilo con opción a compra a un particular (siendo yo un particular también) estoy obligado a pagar ITP al 10% sobre el 5% del valor de venta establecido en el contrato a la firma de éste, aunque no me pida prima alguna; y luego, cuando ejerza el derecho a la compra, debo pagar de nuevo el ITP, al 10%, sobre el valor total del inmueble (sin descontarme la prima sobre el 5% del valor del inmueble que ya he pagado). ¿He entendido bien?
    Un pregunta: ¿Es siempre el 10%? Me sonaba algo del 8,5%
    Un saludo y gracias por el post!

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    • Bon dia Beatriz,

      Es correcto! El tipo de gravamen, TPO-10 por ciento- puede variar en atención a la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

      El tipo de TPO-10 por ciento es el tipo de gravamen de Cataluña.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  2. Buenas tardes

    Tenía una duda con respecto a la prima que se establece en un contrato de arrendamiento cuyo arrendamiento es destinado a uso profesional. No encontraba legislación sobre el tema ni si esta prima llevaría IVA o no, ya que entiendo que las mensualidades si por estar destinado a uso profesional.
    Muchas gracias, un saludo

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    • Bona nit Elena,
      En el supuesto que comentas la prima si que llevaría IVA, como prestación de servicios, al 21 por ciento.
      Dicho en otras palabras, la constitución de una opcion de compra sujeta a IVA tributa al tipo del 21 por ciento como prestación de servicios, siendo la base imponible el importe de la prima pactada. Todo ello, sin perjuicio de la sujeción a AJD de la opción de compra si reúne los requisitos del 31.2 de la LTPOAJD.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  3. Hola! Yo también soy compañera, trabajo en una Notaría de Málaga y no tengo muy estudiado este tema.
    La duda que me surge es, si el arrendamiento con opción de compra se inscribe en el Registro de la Propiedad y finalmente se ejercita la opción y se lleva a cabo la compraventa, ¿se debe solicitar en la escritura de compra la cancelación de la inscripción del contrato de arrendamiento con opción, al Registrador? Supondría esta cancelación de la inscripción el pago de AJD ?
    Gracias!! Muy buen post, sin duda.

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    • Buenas noches Elisa,

      En relación a la cuestión que planteas, entendemos que el ejercicio de la opción de compra supone la consumación de la compraventa. En consecuencia, el asiento del derecho de opción se cancela con el ejercicio del mismo, sin que deba solicitarse expresamente, por lo que no debería aparecer el asiento una vez ejercitado el derecho. Lo mismo puede predicarse del arrendamiento, al recaer en el nuevo propietario la doble condición de arrendatario y propietario.

      En todo caso, si apareciera (a nuestro parecer, no debería) la cancelación del contrato de arrendamiento no tributaria en AJD (en TPO simplemente no es hecho imponible la cancelación del arrendamiento de vivienda) tal y como expuso la DGT de Cataluña en una consulta referida a la cancelación de un arrendamiento de local que entendemos que es perfectamente aplicable al caso que comentas.

      https://www.tottributs.com/2018/05/la-atc-declara-no-sujeto-a-ajd-la-extincion-de-un-contrato-de-alquiler-sobre-un-local-inscrito-en-el-registro-de-la-propiedad/

      Por lo que hace a la opción de compra, siendo ejercida por el optante, tal y como hemos comentado, no debería aparecer el asiento. Si apareciera, la solicitud hecha en escritura de la cancelación del citado derecho, a nuestro parecer, no debería tributar por AJD ya que no hay acto o contrato. Ejercitado el derecho de opción, se consuma la compraventa, quedando absorbido el derecho de opción ejercitado en la adquisición realizada. La hipotética solicitud de cancelación de ese asiento que pudiere aparecer no contiene acto o contrato valuable, por lo que no debería tributar.

      Ignoramos si hacienda estaría de acuerdo con nosotros, seguro que no. En todo caso, si se defendiera que tiene contenido valuable (nosotros no lo compartimos), la base imponible sería la misma que la del a constitución. Pero repetimos, entendemos que no hay acto o contrato si no simple solicitud de práctica de un asiento de cancelación registral,por lo que, no habiendo acto o contrato, no puede producirse el devengo de AJD.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  4. Hola Josep Maria,
    Yo tengo una duda. Si existe un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares y el arrendador autoriza al arrendatario a realizar una cesión del contrato a otra persona por un importe económico. ¿ Este último tiene que pagar el ITP en el momento de la cesión o cuando ejerza el derecho de compra al propietario? ¿Si tiene que abonar el impuesto que porcentaje le correspondería pagar?
    Muchas gracias,

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  5. Buenos días.
    He reservado una vivienda que finalmente no podré comprar, pero quiero cederle de manera legal a un amigo esta opción de compra.
    Entiendo que sobre la prima que me tiene que transferir, él tendrá que pagar ITP, es así? Y yo el año que viene, declarar el beneficio obtenido, cuánto tendré que pagar, un 20%? Así quedaría todo listo?

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  6. Tengo una casa en venta por un valor de 228000€ un supuesto comprador quiere que se ejecute una opción de compra a dos años vista , quiere que las prima de la opción sea de 25000€ cuanto debería pagar a Hacienda en Catalunya? ,y yo como vendedor particular cuánta deberí
    a pagar? , supuestamente esta prima será a deducir del precio total señalado anteriormente es correcto todo ello?

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    • Bon dia Juan,

      El comprador, por la constitución de la opción de compra, debería tributar por TPO al 10 por ciento.

      Cuando la ejercite, el comprador debera tributar al 10 por ciento del precio de compraventa.

      El importe de la opción se entiende como importe dado a cuenta del precio final pero en ningún caso disminuirá la base imponible de la futura compraventa.

      Para las repercusiones del derecho de opción en el vendedor-tu caso- te recomiendo la lectura del magnifico articulo del notario Luis Prados;

      http://notarialuisprados.com/algunas-cuestiones-sobre-la-opcion-de-compra/

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  7. En una escritura de opción de compra en que se renuncia a la exencion del IVA, la base imponible es el precio total (si no hay prima de opción) o el 5% del precio total? y el tipo cual es el 1,5% o el 2%?
    Gracias

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    • Bon dia,

      En nuestra opinión, la base imponible de la opción de compra sería el 5 por ciento del precio total del inmueble. El tipo de gravamen en AJD sería el 1.5 por ciento si nos referimos a Cataluña.

      Finalmente, la renuncia a la exención de IVA entendemos que se está refiriendo a la transmisión inmobiliaria y no al derecho de opción de compra.

      Muchas gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  8. En el caso de una opción de compra de un negocio de hosteleria. hecha entre empresarios personas físicas y formalizada en documento privado, está sujeta al ITPO? Se paga el 8% del 5%del valor de la opción en el caso de que no se haya fijado importe de la prima de opción.?

    Responder
    • Bon dia,

      Si la opción de compra recae sobre el negocio, sin incluir la transmisión (venta) del inmueble donde se desarrolla la actividad, la opción de compra queda dentro de la órbita del IVA al ser concedida por un empresario o profesional. Por tanto, no quedaría sujeta a TPO. Tampoco a AJD si se formaliza en documento privado.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
    • Bon dia,

      Si la opción de compra es entre particulares y recae sobre un inmueble usado, aunque se haga en documento privado debe tributar por TPO igualmente.

      Dicho en otras palabras, la escritura notarial no es requisito de forma para que la opción de compra se entienda válidamente constituida y tribute por la modalidad de TPO.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  9. Son personsas físicas, pero son empresarios .
    El cedente es sujeto pasivo de iva por el arrendamiento del negocio, y el que recibe la opción es sujeto pasivo de iva porque está explotando la actividad de casa rural que le ha arrendado con opción de compra el cedente.
    Aún así , ¿estaría sujeta a TPO?.
    Muchas gracias

    Responder
    • Bon dia,

      Si el supuesto de hecho es un arrendamiento de negocio con opción de compra (sobre el negocio) formalizado en documento privado, entre empresarios-profesionales, la opción de compra no tributa por TPO.
      Tampoco por AJD ya que se formaliza en documento privado.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria

      Responder
  10. Buenas tardes Josep Maria,

    Muy buen post, muchas gracias! Me has aclarado muchas dudas.

    Te comento un caso más complejo, a ver si me puedes echar una mano. En el caso de que el alquiler de la opción de compra el arrendador sea empresa dedicada al arrendamiento, que además en el momento de formalizar el contrato de alquiler con opción a compra con el arrendatario (persona física) todavía no es dueña de la vivienda (sería una vivienda de segunda mano) sino que se compromete con el arrendatario a comprarle una vivienda de su elección para después arrendarsela con la opción de compra (promesa de venta), pidiendo para ello una prima del 5% al arrendatario.

    Como debería tributar esa prima en este caso de que la empresa cedente todavía no dispone de la vivienda hasta que no se la compra al optante, entendiendo que es una prestación de servicios y siendo un sujeto pasivo del IVA.

    Muchas gracias!

    Responder
    • Bon dia,

      En nuestra opinión, en tanto en cuanto no se formalice en escritura el arrendamiento con opción de compra, una vez adquirido el inmueble, no se producirá el devengo del impuesto que corresponda.

      El compromiso de adquirir una vivienda para después arrendarla parece tener un mero efecto obligacional aunque para ello habría que examinar los actos que eventualmente puedan formalizarse, sin que pueda afirmarse de manera abstracta.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  11. Buenos días:

    Gracias por el post y las aclaraciones posteriores, son realmente útiles. Tengo unas dudas que me gustaría aclarar:

    1º Respecto al plazo de ejercicio del derecho a compra, me consta que debe ser igual o inferior al plazo del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en el supuesto de que el este último tenga una duración mayor, ¿puede ampliarse el plazo de derecho a compra?

    2º Una vez que el arrendatario quiere ejercer el derecho de compra y lo notifica por la via que se haya establecido en el contrato, ¿de cuánto tiempo dispone para conseguir la financiación correspondiente y firmar las escrituras? ¿Hay alguna forma de proteger los intereses del posible comprador en caso de que no consiga dicha financiación, tal y como se acostumbra a hacer en los contratos de arras sujetos a la concesión del préstamo?

    3º Respecto a la elevación del contrato alquiler con opción a compra al registro, ¿qué ventajas tiene asumir ese coste?

    Un saludo y muchas gracias de antemano.

    Responder
    • Bon dia,

      Puede pactarse la ampliación del plazo del derecho de opción.

      Por lo que hace a la cuestión 2, hay que estar siempre a lo que se pacte entre las partes.

      Por lo que hace a la cuestión 3, la ventaja consiste en anotar el derecho de opción en el registro y hacerlo oponible ante terceros, lo que puede disuadir a otros interesados al ver la anotación de la opción.

      Gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  12. Buenos días;

    Si mi madre tenía un derecho de opción a compra sobre una finca rústica y fallece, ¿se incorpora ese derecho a la masa patrimonial a efectos de tributación en el ISD?

    Gracias de antemano. Un saludo.

    Att; una estudiante en apuros.

    Responder
  13. Buenos días.

    Estoy negociando el alquiler con opción a compra de un local comercial que sera destinado destinado a actividad sanitaria. Como y que porcentaje debo tributar por la opción de compra? En la comunidad valenciana creo que es un 10 % . Este tributación junto con las mensualidades pagadas, se restaría en el momento de adquisición final del local? O se tributaria por el total del precio?

    Un saludo y muchas gracias.

    Responder
    • Bon dia,

      Si quien constituye la opción (propietario) es un particular, la opción tributará por TPO al 10 por ciento.

      Si se pacta, las cantidades pagadas como alquiler se podrán deducir del precio final a pagar por la adquisición del inmueble pero no de la base imponible de la adquisción ( compraventa ) que será, en todo caso, el valor real del inmueble, sin descontar nada.

      Muchas gracias y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
      • Buenas tardes Josep María y Beatriz.

        Mi pregunta es la siguiente: ¿El valor real de qué año, del de la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra o del año en que se efectúa la compraventa?.

        Un abrazo!!!

        Responder
  14. Buenos días. Por favor soy muy verde en todo esto a ver si me pueden ayudar seria enormemente agradecida. Vendedor y yo somos dos particulares , el tiene una vivienda de nueva construcción de 38 m2 y la quiere vender por 70 mil(Guipúzcoa)y quiere hacer contrato de alquiler con opción a compra. Me pide 35 mil de entrada (luego se descuenta del precio final). Mi pregunta si es correcta la cantidad y al declarar la hacienda esto se grabará en el iPRF y supongo q tendré q pagar mucho ?!) , y tb no me queda claro tendré q pagar TPO 2 veces, ahora y a la firma ?!. Disculpen gracias .

    Responder
    • Bon dia,

      Efectivamente, se pagarça dos veces TPO, pero por actos diferentes;

      -Constitución de opción de compra
      – Venta

      La concesión de un derecho de opción de compra tributará, en su caso, en el IRPF del propietario actual del inmueble.

      La entrada de 35.000 euros parece elevada para un contrato de estas características, por lo que te sugiero que te pongas en manos de un profesional para que pueda asistirte.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  15. Hola bon dia,
    tengo una duda sobre una opción de compra. Yo era propietario de una parte indivisa de un inmueble (vivienda) y le hice una opción de compra a un particular a la que él renunció. Por la opción recibí un importe por el que él tributó TPO. Al vender el inmueble renunció a la opción de compra para lo que le tuve que abonar una indemnización. La notaría me obligó a hacer la provisión por el 10% de TPO y no estoy seguro de que fuera obligatorio en este caso, pues solo recuperé el derecho sobre mi parte de la vivienda. Me lo podrías aclarar? Muchas gracias

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