El TEAC, en su Resolución de 7 de julio de 2016, ha declarado que la base imponible en AJD en los supuestos del ejercicio anticipado de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero no es el valor de mercado del inmueble ni tampoco el valor residual del mismo sino el valor del negocio jurídico documentado en la escritura, y este no es otro que el precio que se ha fijado entre las partes (en el caso que nos ocupa, un valor cercano al de las cuotas de capital pendientes de amortizar) para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.
Así, el valor del negocio o transacción documentada en la escritura está de acuerdo con las reglas de tributación de este gravamen documental al ser ése el importe valuable que refleja el acto jurídico que en la escritura se documenta.
El criterio del TEAC supone un cambio en relación al que venía manteniendo hasta la fecha, que databa de la Resolución del TEAC de 6 de noviembre de 1998 en la cual se apuntó que “la base imponible del acto jurídico no puede quedar limitada al valor residual fijado en el contrato de leasing como pretende la reclamante, sino que debe recaer sobre el verdadero valor de la cosa.”.
El TEAC, analizando la especial naturaleza del gravamen de AJD señala que “Así, a diferencia de la modalidad de transmisiones onerosas en la que prevalece la naturaleza traslativa del hecho imponible, en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aun cuando se trate de un documento que pueda incorporar una transmisión de dominio, lo que queda gravado, tal y como se desprende de la definición legal del art 31 del Texto Refundido del Impuesto, no es la transmisión en sí, sino el propio documento que incorpore un acto o negocio jurídico inscribible y valuable económicamente. Por ello, al determinarse la base no debe tomarse en cuenta el valor real del bien transmitido, sino el valor del acto o negocio jurídico que es documentado en la escritura.”
Por ello, como apuntábamos, concluye el Tribunal “…en el supuesto de ejercicio anticipado de opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero, la base Imponible, ni es el valor de mercado del inmueble ni tampoco el valor residual del mismo, sino el valor del negocio jurídico documentado en la escritura, y éste no es otro que el precio que se ha fijado entre las partes para, dando fin a la financiación previamente acordada, adquirir el bien en propiedad.”.
La resolución del TEAC es, a nuestro parecer, importantísima, pues viene a poner el acento en lo que es realmente valuable en el gravamen de AJD, y que es el valor del acto en sí mismo y no el del objeto sobre el que recae. Este nuevo criterio, en el que se fija que es lo valuable en el gravamen de AJD puede permitir sostener la no sujeción a AJD de determinadas modificaciones de préstamos hipotecarios y de otros actos cuya fiscalidad es muy cuestionada hoy día (vinculación ob rem entre fincas y cambio de uso de inmuebles).