Vinculación ob rem, obligaciones propter rem y su fiscalidad según la DGT

La DGT, en su consulta V1099-15 de 9 de abril de 2015, se ocupa del estudio de la fiscalidad de la vinculación ob rem entre dos fincas. Dicha consulta tiene un cierto interés pues, dejando de lado el tratamiento fiscal del mencionado acto, la DGT se hace eco de un informe emitido por la DGRN, de 13 de febrero de 2015, sobre la naturaleza jurídica de la vinculación ob rem entre dos fincas y que usa como fundamento para sujetar a AJD el mencionado pacto.

Así, señala la citada consulta que «Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuándo se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso servicio».

Sobre la cuestión relativa a si tal vinculación supone la pérdida de independencia registral de las fincas vinculadas la DGRN señala que «La respuesta es negativa. Las fincas vinculadas mantienen su folio registral; son fincas distintas, sin perjuicio de la vinculación de régimen jurídico».

Por lo que hace a la cuestión planteada por la DGT sobre si dicho pacto tiene acceso al Registro de la Propiedad o tiene carácter meramente obligacional la DGRN señala que «La vinculación ob rem, en tanto que afecta al contenido del derecho de propiedad, es inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que ello implica».

Finalmente, la citada consulta distingue entre obligaciones propter rem  y vinculación ob rem. Así, tal y como hemos apuntado, la vinculación ob rem supone la vinculación jurídica de dos fincas, que deberán pertenecer al mismo dueño y transmitirse en bloque debido a dicha vinculación. En cambio, las obligaciones propter rem suponen atribuir al titular de un derecho real sobre una cosa (vgr. propiedad de una vivienda) no sólo las facultades inherentes a tal derecho en cuanto titular del mismo sino determinadas obligaciones (pagar las cuotas de la comunidad de propietarios) que dimanan o nacen del hecho de ser titular de un derecho real. Así, vgr. el titular de una vivienda tiene la obligación propter rem de abonar las gastos de la comunidad de propietarios  por el hecho de ser titular de la citada vivienda.

Acto seguido la DGT se ocupa del estudio de la cuestión planteada por el contribuyente. Así, el supuesto de hecho consiste en un particular que tiene un obligación propter rem en relación a una zona ajardinada que es titularidad del Institut Català del Sòl. Ahora, el citado organismo propone cambiar dicha obligación propter rem por una vinculación ob rem sobre una parte indivisa de dicha zona ajardinada, sin exigir contraprestación de ningún tipo.

Pues bien, la DGT distingue dos hechos imponibles; por un lado, entiende que hay una transmisión de una participación indivisa de la zona ajardinada a favor del titular de la obligación propter rem y, por otro, un acto de vinculación ob rem entre la finca titularidad del particular y la porción que adquiere como consecuencia de la cesión efectuada por dicho organismo.

En relación al primero de los hechos imponibles, la DGT señala que nos encontramos ante la donación de una porción indivisa de la zona ajardinada del organismo al particular, al no haber contraprestación por la citada cesión de parte indivisa de finca.

En relación al segundo de los hechos imponibles, la DGT, con fundamento en el informe emitido por la DGRN, señala que  la vinculación ob rem entre la porción de finca ajardinada cedida por el organismo y el inmueble titularidad del particular tributa en concepto de AJD siendo la base imponible «el valor declarado de las dos fincas vinculadas».

La fiscalidad en el supuesto concreto es durísima pues, de acuerdo con la normativa relativa al impuesto de donaciones en Catalunya, la fiscalidad de dicha cesión gratuita tributaria hasta un 14 por ciento del valor del inmueble cedido ( el contribuyente cita como valor 11.380,30 euros) y, por lo que hace a la vinculación ob rem, el gravamen de AJD se extendería sobre el valor de la porción de la finca cedida y por el valor de la finca a la que se vincula.

Dejando de lado el hecho de que cuesta entender que realmente un organismo como el Institut Català del Sòl ceda de manera gratuita porciones de zonas ajardinadas a particulares, parece difícil de digerir, para el particular y para el operador jurídico, que la vinculación ob rem entre dos fincas, que la DGRN ha definido como la vinculación de régimen jurídico de dos fincas, que pasarán a transmitirse de manera conjunta, sin perder, en ningún momento, su naturaleza de finca registral independiente, deba tributar por el valor total de ambas fincas, como si fuera una división horizontal o una obra nueva, en la que nacen fincas registrales independientes, cosa que no sucede en la vinculación ob rem entre dos fincas.

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