Una de las cuestiones que más litigiosidad suscita entre Administración y contribuyentes es aquella relativa a la disolución de comunidades de bienes.
Si bien, de un tiempo hacia aquí, la cuestión se ha ido clarificando, sobre todo a raíz de la doctrina emanada del TS, que la DGT ha ido asumiendo de manera progresiva, lo cierto es que todavía hoy hay oficinas liquidadoras que, bajo el espejismo del criterio anterior o simplemente por puro desconocimiento, siguen exigiendo el pago de la modalidad de TPO en supuestos donde resulta improcedente.
Un supuesto paradigmático es el contenido en la consulta de la DGT V0984-25, de 10 de junio. En ella, dos hermanos, cotitulares de seis inmuebles procedentes de las herencias de sus padres, deciden extinguir el condominio sobre dichos bienes, adjudicando cinco de ellos a uno y el resto al otro, compensando el exceso de adjudicación en dinero metálico.
En esto supuestos, la pluralidad de titulares sobre un mismo bien o derecho da lugar a una situación de comunidad. Como regla general, existen tantas comunidades de bienes como bienes muebles o inmuebles existan.
Por excepción, cabe considerar la existencia de una única comunidad sobre una universalidad de bienes, como es el caso de la sociedad de gananciales o de una comunidad de bienes que realice actividades económicas, ya se haya constituido por actos “inter vivos” o se haya originado por actos “mortis causa”; a ellas se refiere el artículo 22 del TRLITPAJD.
También es una única comunidad de bienes, en origen, la llamada comunidad hereditaria en general –aunque no realice actividades económicas–, es decir, la constituida por los herederos del causante mientras no se haya adjudicado el caudal relicto, esto es, desde que los llamados a suceder aceptan la herencia hasta su adjudicación (Tribunal Económico Administrativo Central, resoluciones de 29 de septiembre de 2011 –0591-2010 y 3704-2010–).
En el caso que nos ocupa, existe una pluralidad de comunidades de bienes (tantos bienes como inmuebles), que pueden disolverse:
-Una a una, de manera individualizada.
-Formando lotes equivalentes.
Cuando solo uno de los comuneros tenga interés en adjudicarse los bienes que componen cada una de las comunidades de bienes, se extinguirán una a una cada una de ellas, de manera individualizada, compensando los excesos que se produzcan en cada una para mantener la equivalencia de las prestaciones.
Por el contrario, la formación de lotes equivalentes tendrá lugar cuando ambos comuneros tengan interés en adjudicarse, cada uno de ellos, alguno o algunos bienes de los que componen las diferentes comunidades, con adjudicaciones equivalentes o, si hubiere excesos, compensándolos.
En el caso que nos ocupa, cada uno de los hermanos tienen interés en los diferentes bienes de los que componen las comunidades de bienes, por lo que se los adjudican en la forma indicada.
Por tanto, que las comunidades se disuelvan una a una o bien mediante la formación de lotes equivalentes dependerá del interés que tengan las partes en los bienes que conforman las diferentes comunidades.
Sea como fuere, no cabe entender que exista exceso de adjudicación alguno que pueda quedar sujeto a TPO por el hecho que la adjudicación sea de cinco inmuebles para un comunero y uno para el otro comunero, ya que la indivisibilidad de cada uno de los bienes que conforman las diferentes comunidades de bienes impide llegar a dicha conclusión, siempre y cuando se produzca la equivalencia de las prestaciones mediante la compensación de los excesos que se produzcan.
Al disolverse las comunidades de bienes, para entender que estamos ante un supuesto de especificación de derechos, y por tanto, se produzca la sujeción únicamente por AJD, deben darse los siguientes requisitos;
-Bienes inmuebles indivisibles o que desmerecen con su división.
-Adjudicación a un solo comunero.
-Compensación en metálico; se equipara a metálico la asunción de deuda en un préstamo hipotecario y la entrega de un bien que equilibre los lotes o la equivalencia de las prestaciones que ha de presidir la disolución de cualquier tipo de comunidad.
Si el bien que se usa para equilibrar las prestaciones es privativo, seguirá existiendo disolución de comunidad sobre los bienes comunes (preeminencia de la causa negocial) sin perjuicio de la tributación por TPO de la entrega del bien privativo.
Por el contrario, si el bien que se usa para obtener la equivalencia en las prestaciones o el equilibrio en los lotes es común, dicha adjudicación tributa solo por AJD, precisamente por ser un bien en común el utilizado para equilibrar los lotes u obtener la equivalencia en las prestaciones.
La base imponible será la parte del inmueble que se adquiere ex novo.
El gravamen será el de AJD al tipo impositivo aprobado por la CA correspondiente.
El sujeto pasivo es el adjudicatario de cada uno de los bienes inmuebles.