La DGT ha dictado con fecha 23 de septiembre de 2025 una consulta, con referencia V1727-25, en la que trata sobre la tributación de una escritura que documenta la rectificación de la distribución de las viviendas de las que está compuesto un edifico, con una única referencia catastral (por tanto, parece que no está dividido horizontalmente) y un cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos.
En relación con el primero de los actos contenido en la escritura, esto es, la rectificación de la distribución de las viviendas de las que está compuesto el edificio, la DGT entiende que se trata de una declaración de obra nueva por modificación de la distribución de las viviendas.
Por tanto, queda sujeta dicha convención al gravamen de actos jurídicos documentados, siendo la base imponible el valor real del coste de la obra de adecuación.
Por lo que hace al segundo de los actos, esto es, el cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos, la DGT señala que si las viviendas y los apartamentos turísticos tuvieran la misma consideración desde el punto de vista urbanístico y no variara su valor catastral, la escritura de cambio de uso no tributaría por dicho concepto.
Ahora bien, si las normas urbanísticas consideraran que son elementos diferentes ( ¿y por lo tanto, variara el valor catastral?), deberán tributar por actos jurídicos documentados al reunir todos los requisitos del artículo 31.2. El contenido valuable sería el propio bien inmueble objeto de cambio de uso valorado conforme a lo establecido en el artículo 10 del TRITPAJD.
Por nuestra parte, si bien estimamos acertado el criterio establecido por lo que hace a la rectificación de la distribución de las viviendas de las que está compuesta el edificio, no podemos decir lo mismo por lo que hace al cambio de uso.
La DGT parece ligar la tributación por el gravamen de AJD por el cambio de uso al hecho de que varie el valor catastral del inmueble como consecuencia de ello (y añade, que tenga una consideración urbanística diferente, lo que parece que será una consecuencia del cambio de uso o destino del inmueble).
Ahora bien, a nuestro parecer, cuantificar el contenido valuable del acto de cambio de uso en el valor de todo el inmueble, es un despropósito.
Pensemos que el uso es una de las cualidades del derecho de propiedad, por tanto, cuando se modifica el mismo no se está creando una entidad nueva sino modificando o concretando uno de los usos que la normativa urbanística prevé para aquella entidad registral concreta ya existente y que ya pagó al gravamen correspondiente por el concepto de obra nueva o el de división horizontal, división o segregación al ser creada registralmente.
En consecuencia, cuantificar la concreción de ese nuevo uso en el valor de todo el inmueble, como si estuviese naciendo una entidad registral nueva e independiente es desproporcionado y carente de sentido.
Así, no debemos perder de vista que en el gravamen de AJD lo cuantificable es el concreto acto o contrato no el bien sobre el que recae el acto.
Así, lo cuantificable es el concreto contenido económico del acto de cambio de uso que delimita la capacidad contributiva susceptible de imposición, que a lo sumo será el eventual incremento de valor que pueda tener el inmueble como consecuencia del cambio de uso pero no el valor de todo el inmueble, ya que dicho contenido económico ya fue gravado cuando el inmueble accedió al Registro de la Propiedad mediante la pertinente declaración de obra nueva y división horizontal, cuando fuere el caso.
Que la base imponible sea difícil de cuantificar o simplemente, que no haya norma que la cuantifique no justifica el proceder de la DGT valorando el cambio de uso, de manera injustificada, con el valor de todo el inmueble.
La tarea de aplicación de los tributos debe estar informada por el principio de capacidad económica, aplicando la normativa de un manera racional y proporcionada al hecho imponible que se pretende gravar. Lo contrario es convertir cualquier acto sujeto a AJD que no tenga una regla específica de cuantificación en la Ley o el Reglamento en un auténtico abuso, y al gravamen de AJD, en una simple tasa.
El texto del a consulta, aquí;