La Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge de Cataluña han publicado un informe conjunto para dar respuesta a consultas planteadas por el Col·legi de Notaris de Catalunya referidas al Concepto de Gran Tenedor.
Se puede consultar el texto del informe en la web del Departamento de Economía de la Generalitat de Cataluña.
Este informe ofrece criterios interpretativos del concepto de Gran Tenedor a efectos de la normativa fiscal y la normativa de habitatge.
Nosotros aquí sólo vamos a referirnos a los criterios que hacen referencia al ámbito fiscal.
Lo más destacada del informe es:
GRAN TENEDOR:
1.- Bienes que se incluyen en el cómputo para determinar si un contribuyente es o no gran tenedor:
- Sólo computan los inmuebles situados en Cataluña.
- Los inmuebles que están pendientes de obtener la licencia de primera ocupación siempre que estén en disposición de obtenerla.
- Los inmuebles que se encuentran en estado de ruina; tienen un uso residencial independientemente de si cumplen o no en la actualidad las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Las viviendas de uso turístico. Estas no son apartamentos turísticos y su uso es residencial.
2.- Bienes que no se incluyen en el cómputo para determinar si un contribuyente es o no gran tenedor.
- La vivienda habitual del contribuyente.
- Los inmuebles sin cedula de habitabilidad. Siempre que la cédula haya sido denegada por el organismo responsable (Habitatge) por no reunir las condiciones para ser considerado vivienda. O con la aportación de un certificado técnico negativo que acredite la imposibilidad de obtener la cédula pro las características del inmueble. Deben ser inmuebles que no puedan obtener la cédula de habitabilidad en ningún caso, aunque se realizaran obras de adecuación.
- Los inmuebles en construcción (no se consideran viviendas)
- Los Hoteles y apartamentos turísticos
- La titularidad del usufructo no computa. La norma establece “persona propietaria” por tanto se refiere a la plena propiedad y a la nuda propiedad, pero no al usufructo.
- Herencia yacente. No computan los inmuebles que forman parte de la masa hereditaria; la titularidad de los bienes no se adquiere hasta que no se produce la aceptación de herencia. La herencia yacente no tiene personalidad jurídica.
3.- Cuestiones generales.
- La compraventa de la que será la vivienda habitual queda excluida del tipo impositivo del 20% aunque el comprador sea Gran Tenedor.
- En zonas de mercado residencial tensionado sólo tienen en cuenta inmuebles urbanos; pero en zonas no tensionadas se tienen en cuanta los inmuebles urbanos y rústicos con uso residencial.
- Cuando los inmuebles pertenezcan a entidades de derecho extranjero o a estructuras jurídicas extranjeras que no están reconocidas en nuestro ordenamiento jurídico; hay que realizar un estudio individualizado en cada supuesto para determinar la titularidad real del inmueble y poder valorar si se trata de un Gran Tenedor o no.
- En Cataluña hay dos zonas de mercado residencial tensionado:
1. Resolución de 2023 de 11 de agosto modificada por la Resolución de 13 de marzo de 2024
2. Resolución de 1 de julio de 2024
Para ser Gran Tenedor los inmuebles tienes que estar situados en la misma zona de merado tensionado.
(Este apunte es importante porque si, por ejemplo, se es titular de 5 inmuebles, pero no están todos situados en la misma zona tensionada no se es Gran Tenedor)
- ¿Qué sucede con las titularidades inferiores al 100%? Hay que diferenciar si se trata de zonas de mercado residencial tensionado o no:
Zona de mercado residencial tensionado:
Si se es propietario de algún inmueble urbano de uso residencial en un porcentaje de titularidad inferior al 100% será Gran Tenedor si la suma de los porcentajes es igual o superior a 500%.
Si se es propietario del 100% de algún inmueble urbano de uso residencial en un número inferior al que corresponde para ser considerado Gran Tenedor (cinco inmuebles) y además se es propietario de inmuebles urbanos de uso residencial en un porcentaje inferior al 100% será Gran Tenedor si la suma de los porcentajes de titularidad es igual o superior al 500%
Este porcentaje es el equivalente al porcentaje de titularidad de cinco inmuebles. Siempre que los inmuebles están situados eN una misma zona tensionada.
Resto de zonas:
Si es propietario de algún inmueble de uso residencial en un porcentaje de titularidad inferior al 100%, será Gran Tenedor si la superficie construida de uso residencial total es superior a 1.500m2
Si es propietario del 100% de algún inmueble de uso residencial en un número inferior la que corresponde para ser considerado Gran Tenedor (diez inmuebles) y además se es propietario de inmuebles de uso residencial en un porcentaje inferior al 100% será Gran Tenedor si la suma de las superficies construidas de todos los inmuebles es superior a los 1.500 m2
Conclusión: en las zonas de mercado residencial tensionado se computan porcentajes y en el resto de las zonas se computan metros cuadrados construidos de uso residencial.
- Para el cálculo de la superficie construida de uso residencial no se tienen en cuenta los locales comerciales, naves, plazas de aparcamiento … y los metros cuadrados de los elementos comunes. Sólo computan los metros cuadrados destinados a uso residencial.
Excepto en los supuestos de viviendas unifamiliares donde las plazas de aparcamiento y los trasteros no son entidades independientes y no se excluyen.
Los metros cuadrados serán los que consten en el título de propiedad o en el Registro de la propiedad. En el supuesto que no conste en ninguno de estos los que indique el Catastro.
En caso de que no consten tampoco en el catastro se necesitará un certificado de un técnico para acreditar la superficie de la vivienda.
Si hay discrepancia entre la superficie que consta en el Registro y la que consta en el Catastro, prevalece la del Registro de la propiedad.
- ¿Cuándo se adquiere la condición de Gran Tenedor?
En las zonas de mercado residencial tensionada, será Gran Tenedor, cuando se adquiere el inmueble número 6
En el resto de las zonas cuando adquiere el inmueble número 12
Importante: si se adquieren en unidad de acto más de un inmueble y con esta compraventa se supera el número para ser considerado Gran Tenedor, tributará por el tipo general.
Por ejemplo; propietario de 4 viviendas en zona de mercado residencial tensionada y adquiere dos inmuebles más en unidad de acto: tributa por el tipo general.
Si comprara un inmueble y posteriormente otro (en protocolos diferentes) entonces el primero tributaría al tipo general y el segundo, como ya sería Gran Tenedor, tributará al 20%
- Inmuebles de los que es titular una sociedad, ¿afecta a los socios?
No, las sociedades tienen personalidad jurídica propia y capacidad para ser titular de bienes y derechos.
Para considerar si es gran tenedor se mirará el número de viviendas o metros cuadrados de los que sea titular la sociedad. No influye el porcentaje de participación en el capital social de los socios, personas físicas. La titularidad no es de lo socios sino de la sociedad.
- Consolidación de dominio.
Si cuando se produce la consolidación de dominio, el nudo propietario es gran tenedor, el tipo a aplicar será el 20%
Si cuando se produce la consolidación de dominio, el nudo propietario no es gran tenedor, aplicará la escala general.
No influye si era o no Gran Tenedor en el momento de la adquisición de la nuda propiedad.
- Plazas de aparcamiento.
En el concepto de vivienda se incluyen hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero, siempre que se adquieran en unidad de acto, no estén cedidos a terceros (alquilados) y que den servicio a la vivienda.
Si se compra una vivienda y varias plazas de aparcamiento, más de dos, sólo dos formarán parte de la vivienda y tributarán al 20% si se trata de un Gran Tenedor y el resto de las plazas tributarán al tipo general.
De las plazas adquiridas formarán parte de la vivienda habitual las que den servicia a dicha vivienda.
Si las plazas de aparcamiento no están en el mismo edificio que la vivienda, para que formen parte de ésta y tributen al 20% en los supuestos de Gran Tenedor se requiere que hayan sido adquiridas en unidad de acto, que estén a disposición del vendedor sin estar cedidas a terceros y que den servicio a la vivienda.
También pueden formar parte de la vivienda plazas de aparcamiento que estén situados en otros municipios, siempre que den servicio a la vivienda. (Sería el supuesto de municipios limítrofes)
Estos criterios son aplicables también en el supuesto de que la venta sea realizada por dos vendedores: uno la vivienda y el otro la plaza de aparcamiento.
TRANSMISION EDIFICIOS ENTEROS.
- Para la aplicación del tipo impositivo del 20% debe realizarse la venta a favor de un único comprador que adquiera el edificio entero.
Si hay varios compradores que adquieren cuotas indivisas, tributarán por el tipo general.
Es indiferente que sea un único transmitente o varios.
- El tipo impositivo del 20% en la compraventa de edificios se aplica a aquellos contribuyentes que no sean Gran Tenedor.
Si es un Gran Tenedor tributará al 20% por serlo, aplicando el artículo 641.1.5
Y si no es Gran Tenedor se aplicará el 20% por adquirir un edificio entero, aplicando el artículo 641.1.6
Si compra un contribuyente que no es Gran Tenedor, en aplicación del artículo 641.1.6, sólo aplicará el tipo impositivo del 20% sobre la parte residencial del edificio (excluyendo la parte de locales, plazas de aparcamiento …)
Si compra un Gran Tenedor, en aplicación del artículo 641.1.5, aplicará el tipo impositivo del 20% sobre las viviendas y un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento por cada vivienda.
- La compra de un edificio tributa al 20% sobre la parte residencial. El resto del edificio tributa por el tipo general; para la aplicación de la escala de gravamen se tendrá en cuenta el valor que corresponda a esta superficie no residencial, no el valor total del inmueble.
Por ejemplo: si todo el edificio tiene un valor de 800.000€; la parte residencial 500.000€ y el resto 300.000€
La compraventa tributará al 20% sobre 500.000€ y el resto, los 300.000€, tributarán al 10% por no superar los 600.000€
Si el edifico se destina a la sede o centro de trabajo está exento de aplicar el tipo del 20%; pero no se establece un plazo. Se entiende que tiene que realizarse en un tiempo razonable y que se mantenga en el tiempo.
Podéis leer el texto del informe aquí.