El TSJ de Cataluña ha dictado con fecha 21 de julio de 2025, recurso 1225/2023 una interesante sentencia que trata del cómputo del plazo de prescripción de un contrato privado de compraventa.
El supuesto de hecho consistía en una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa en la que el contribuyente incorporaba dos justificantes bancarios de pago de precio con el que se pretendía acreditar la fecha del citado contrato a fin y efecto de ganar la prescripción.
Frente a ello, la Administración entendió que al no concurrir ninguno de los supuestos previstos en el artículo 1227 del Cc no había prescrito el impuesto, por lo que exigió el gravamen de TPO, entendiendo que el cómputo debía iniciarse cuando se presentare, en su caso, el documento privado a liquidar o bien se otorgare la correspondiente escritura de elevación a público.
Recurrido el acto, el TEAR confirmó el parecer de la Administración, con lo que el asunto terminó en el TSJ de Cataluña que dio la razón a la Administración en base a los siguientes argumentos:
a.- La fecha del contrato privado puede probarse mediante la concurrencia de cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1227 del Cc o mediante cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho.
b.- Que en los supuestos en los que no concurre de manera clara alguno de los supuestos del artículo 1227 del Cc, pretendiéndose acreditar la fecha del contrato mediante cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho, dicha prueba debe ser contundente, esto es, debe probarse de manera clara que se ha producido la transmisión del inmueble en una fecha determinada para datar en ese momento el documento y justificar la prescripción del tributo.
c.- Que en las transmisiones de inmuebles hay un elemento esencial, que es la traditio o entrega de la cosa. En las escrituras de compraventa, dicho requisito se entiende cumplido con el otorgamiento de la propia escritura de compraventa. En cambio, dicho requisito falta en los documentos privados de compraventa, por lo que para datar el contrato en un momento temporal concreto para ganar la prescripción debe acreditarse de manera fehaciente dicha fecha y, además, debe acreditarse la traditio, como elemento estructural del negocio jurídico que constituye la compraventa de inmuebles.
d.- En el caso enjuiciado, la fecha de las transferencias puede justificar el pago del precio, pero en ningún caso la traditio o transmisión de la posesión del inmueble. No habiéndose acreditado dicho requisito, esto es, la traditio, no se entiende realizado el hecho imponible de TPO en el momento en que se pretende datar el contrato privado de compraventa, que es el de las transferencias bancarias.
En cambio, si que se entiende realizado cuando se eleva a público el contrato, al existir la traditio con el otorgamiento de la escritura, por lo que es en ese momento cuando se realiza el hecho imponible, además de concurrir, con el otorgamiento de la escritura, uno de los supuestos del 1227 del Cc.
De todo lo expuesto puede concluirse que cuando se pretende probar la fecha de un documento privado de compraventa para ganar la prescripción mediante algún medio de prueba diferente a los previstos en el artículo 1227 del Cc (y aún en estos) debe probarse la fecha de manera clara y, en especial, que efectivamente se ha producido la traditio como elemento estructural de contrato de compraventa.
Es por ello que, a nuestro juicio, en estos supuestos, deben acumularse el máximo número de pruebas posibles para que el Tribunal pueda hacerse la convicción de que además de haberse pagado el precio en una fecha determinada (la de la transferencia bancaria), se había producido la traditio, lo que se podría haber justificado mediante testimonios, certificados de correos de mensajería, documentos bancarios, suministros, declaraciones tributarias y cualesquiera otro que permita justificar dicho requisito.
El texto de la sentencia, aquí;