Algunas cuestiones de interés sobre la fiscalidad en TPO y AJD de los préstamos hipotecarios

La DGT ha publicado con fecha 23 de enero de 2019 una interesante consulta, con referencia V152-19, en la que trata de la fiscalidad de un póliza de crédito con garantía hipotecaria.

En la citada consulta la DGT resuelve varias cuestiones que, aún siendo muy típicas, a nuestro parecer, no dejan de tener su interés.

Así, en primer lugar, la DGT señala que la póliza de crédito se liquidará como un préstamo a los efectos de la modalidad de TPO y AJD, esto es, se asimila a préstamo.

En segundo lugar, la DGT señala que la hipoteca constituida en garantía de una póliza de crédito (que se asimila a préstamo) tributará por el concepto de préstamo (“teoría del tratamiento unitario del préstamo”).

Para que la garantía (hipoteca en este caso) tribute en concepto de préstamo tiene que constituirse de manera simultánea a la concesión del préstamo o, al menos, en el otorgamiento de éste/a (póliza de crédito asimilada a préstamo) debe estar prevista la posterior constitución de la garantía.

En este punto, es fundamental distinguir si el prestamista es un particular o una empresa.

Si el prestamista es un particular y la garantía (hipoteca) se constituye de manera simultánea al préstamo, la garantía tributará en concepto de préstamo, y dado que los préstamos están exentos de TPO la constitución de la garantía también lo estará.

En este sentido, es irrelevante que el prestatario sea un particular o una empresa ya que lo que determina la fiscalidad por TPO es la cualidad del prestamista, no del prestatario.

Por contra, si el prestamista es un empresario o profesional (banco o empresa) el préstamo quedará exento de IVA y, por tanto, no sujeto a TPO. Y al estar no sujeto a TPO quedará sujeto a AJD la constitución de la garantía.

El sujeto pasivo, de acuerdo con la reciente reforma normativa, será el prestamista.

Una última cuestión, sobre la que la DGT nada dice, quizás porque no se le pregunta directamente, es la relativa a la de los créditos que se transforman en préstamos.

En el supuesto de hecho analizado se señala que en la póliza mercantil de crédito (hipotecario) se establecerá un límite máximo de capital a percibir y, una vez dispuesto, el crédito se convertirá en préstamo a amortizar en diez años.

Una cuestión interesante es la incidencia en AJD de las polizas de crédito mercantil con garantía hipotecaria en las cuales, en algún momento de su vida, se novan en el sentido de cerrar la facultad de disposición de las mismas, suprimiendo el “revolving”, y se amortizan como préstamos.

Si el pacto de no diposición ya está establecido “ab initio” en la póliza con garantía hipotecaria es obvio que no habrá hecho imponible adicional al de préstamo/crédito hipotecario.

Por contra, si el cierre de la facultad de disposición se establece a posteriori, vía novación, transformando el crédito en un préstamo, a nuestro parecer dicha novación tampoco incidiría en AJD al no tener contenido valuable dicho acto.

De hecho, dicha modificación, la mayoría de la veces, ni se realiza en documento notarial, realizándose de manera interna entre banco y empresario por medio de un documento privado.

Aún así, a nuestro parecer, es claro que el uso de la escritura notarial para la formalización de dicho pacto tampoco incidiría en AJD.

Podéis leer la consulta aquí;

V0152-19 de 23 de Enero, Préstamos Hipotecarios by Tottributs on Scribd

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