El TSJ de Andalucía declara la sujeción a AJD del consentimiento para mantener el rango hipotecario en las novaciones con ampliación de hipoteca

Por | 27 septiembre, 2018

El TSJ de Andalucía ha declarado en su sentencia de 17 de octubre de 2017, recurso 101/2014, la sujeción al gravamen de AJD del consentimiento para la conservación del rango hipotecario.

El supuesto de hecho es muy característico, y consiste en la novación de un préstamo hipotecario, ampliando el plazo y el préstamo hipotecario, consintiendo los titulares de cargas intermedias para que dicha ampliación (de plazo y de responsabilidad hipotecaria) mantenga el mismo rango hipotecario que la hipoteca inicial.

En este sentido, el obligado tributario defiende que no supone una “convención sujeta al mismo (AJD) el mantenimiento del rango registral de la hipoteca inicial tras el consentimiento expreso de los titulares de las cargas posteriores por no contener esta modificación un rango autónomo a ocupar en el orden de cargas que mantienen la situación preexistente a la constitución de la hipoteca.”

Frente a ello, el TSJ de Andalucía, alineándose con el criterio sostenido por el TEAR, señala que el mantenimiento del rango hipotecario es un derecho evaluable económicamente puesto que en el caso de ejecución, la hipoteca que ha mejorado de rango obtiene una preferencia para el cobro con la que antes no contaba.

En consecuencia, en el caso enjuiciado, concluye el Tribunal, de no haber mediado aquel acuerdo expreso de los acreedores hipotecarios posteriores para mantener el rango registral de la hipoteca primitiva, por imperativo legal, señala, la novación de la responsabilidad hipotecaria habría supuesto la alteración de ese rango, siendo claro que dicha convención queda sujeta a AJD.

Curiosamente, la DGT, en su consulta vinculante V4995-16, de 17 de noviembre, de una manera algo ambigua, parece sostener la no sujeción a AJD del supuesto que comentamos.

Sobre la fiscalidad de estos supuestos ya tuvimos ocasión de referirnos en otra entrada de la web, en la que apuntábamos que el supuesto enjuiciado es quizás el más polémico.

La cuestión es confusa, ya que el consentimiento de los titulares de cargas posteriores impide la pérdida de rango de la hipoteca inscrita. Por tanto, no produciéndose el desplazamiento de rango característico de la posposición de hipoteca la sujeción a AJD parece poco clara.

El TSJ de Andalucía parece entender que las novaciones contenidas en el art. 4.3 de la Ley 2/1994, en los supuestos en que, de acuerdo con la normativa hipotecaria se perdería rango, efectivamente lo pierden, recuperándolo con el consentimiento del titular de la carga posterior.

Pero lo cierto es que la norma se refiere a “conservar el rango” en su dicción, no a recuperar un rango perdido o adquirir uno ex novo.

Por otro lado, aún admitiendo la sujeción a AJD de la citada operación, no compartimos que se fije como base imponible la total responsabilidad hipotecaria de la hipoteca primitiva más el importe ampliado, como parece desprenderse de la sentencia.

Efectivamente, si entendemos que la ampliación de préstamo hipotecario tendría un rango diferente de no mediar el consentimiento de los titulares de cargas intermedias, lo único que perdería el rango hipotecario sería la ampliación de préstamo hipotecario y la ampliación de plazo, en su caso, pero no toda la hipoteca primitiva.

En consecuencia, partiendo de la idea que la ampliaciones de préstamos hipotecario funcionan, desde un punto de vista registral, como si fueran una hipoteca nueva, lo valuable sería el derecho que mantiene el rango, que sería la ampliación de préstamo hipotecario y en su caso el plazo pero no la hipoteca inicial en su integridad (hipoteca inicial o primitiva más la ampliada) ya que la hipoteca primitiva en ningún caso perderá el rango.

No es obstáculo a lo que apuntamos que desde un punto de vista civil la hipoteca sea única ya que tanto desde un punto de vista registral como fiscal las ampliaciones de préstamo hipotecario funcionan como si fueran “nuevas hipotecas”.

Por tanto, a nuestro parecer, sería más respetuoso con el principio de capacidad económica que se sujetara a gravamen por AJD únicamente la total responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado, que es lo que conserva el rango pero no toda la hipoteca, incluida la inicial.

Podéis consultar el texto de la sentencia aquí;

STSJ Andalucia de 17 de Octubre de 2017, Consentimiento Rango Hipotecario by Josep Maria on Scribd

   

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