Los préstamos hipotecarios entre particulares y su fiscalidad en TPO

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Los préstamos hipotecarios en los que el prestamista es un particular están exentos de la modalidad de TPO.

Así, el art. 45.I.B)15 declara que estarán exentos de TPO los préstamos.

Por otro lado, el art. 15.1 de la LTPOAJD señala que la constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo (teoría del “tratamiento unitario del préstamo”).

En consecuencia, estando el préstamo otorgado por un particular exento de TPO, las garantías personales (fianza) o reales (hipoteca, prenda y anticresis) en garantía del mismo también estarán exentas de TPO.

En este caso, se entiende que hay un único hecho imponible, que es el de préstamo hipotecario y no dos actos, préstamo e hipoteca.

Para que entre en juego la teoría del tratamiento unitario del préstamo es necesario que la constitución de la garantía sea simultánea con la concesión del préstamo o en el otorgamiento de éste estuviese prevista la posterior constitución de la garantía (art. 25.1 de la LTPOAJD).

Si la garantía personal o real no se constituye de manera simultánea al préstamo o bien su constitución no estuviese prevista en la concesión de préstamo, tributará de manera autónoma, aplicándose las reglas previstas en la Ley para la determinación de la base imponible de las garantías reales y personales y, en su caso, su sujeción a TPO o AJD.

El art. 15.2 de la LTPOAJD señala que se liquidarán como préstamos personales las cuentas de crédito, el reconocimiento de deuda y el depósito retribuido.

Por tanto, cuando cualquiera de dichos actos se garanticen con una garantía personal o bien real en los términos arriba apuntados, la constitución de dichas garantías también estarán exentas de TPO (art. 25.2 de la LTPOAJD).

16 comentarios en «Los préstamos hipotecarios entre particulares y su fiscalidad en TPO»

  1. Para un préstamo entre particulares con garantía hipotecaria de una finca rustica, se ha de TASAR la finca rustica o vale con la certificación catastral de la finca rustica, para anotar la carga en el Registro de la Propiedad.

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    • Buenas noches Antonio,

      Gracias por el comentario.

      Para constituir válidamente la hipoteca e inscribirla en el Registro de la Propiedad es suficiente la escritura pública en la que se constituya la misma.

      La tasación es necesaria únicamente si el acreedor, en el caso de incumplimiento, quiere acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Así, en caso de impago si hay tasación incorporada, el acreedor puede acudir, como hemos dicho, al procedimiento especial de ejecución hipotecaria, que es muy ágil.

      En cambio, si no hay tasación, el acreedor deberá acudir al procedimiento ordinario, que es mucho más lento.

      Por tanto, la tasación básicamente es para poder tener acceso a un procedimiento u otro en caso de incumplimiento.

      Una diferencia importante es que en el caso de préstamos hipotecarios entre particulares las tasaciones las pueden hacer entidades o profesionales que tengan entre sus funciones las de tasar, sin que sea necesario que sean entidades homologadas. En cambio, si el préstamo hipotecario va a ser titulizado (caso de entidades bancarias) es necesaria la tasación por entidades homologadas.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  2. Hola Josep, mi padre me ha hecho un préstamo personal con garantía hipotecaria ante Notario, subiéndolo a escritura el mismo momento de realizar la compra y escrituras de la vivienda.
    Entiendo por tu artículo, que haciéndolo de esta manera, no tengo que pagar a Hacienda por ello. Pero el notario me ha dicho que al ser hipoteca si debería pagar impuestos ¿Qué le digo o qué hago?
    Tengo que hacer el modelo 600 para Hacienda y no se muy bien como reflejar esto. TPO o AJD? Me pierdo, ¿que indico?
    La gente no sabe ni que esto existe y me cuesta mucho conseguir información.
    Muchas gracias por adelantado.

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    • Bon dia Verónica,

      Si el prestamista es un particular (tu padre) y el préstamo se constituye de manera simultánea a la garantía (la hipoteca) la operación estará exenta de TPO.

      Si hay algún extremo que no veas claro puedes encargar el trámite de liquidación del impuesto a un profesional.

      Gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

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  3. Hola a ver si nos pueden ayudar, estamos viviendo de alquiler con opción a
    compra, no encontramos a nivel bancos, hipoteca. El propietario, nos puede
    vender su casa como hipoteca clasica, y que el tenga la garantia de su propia casa si la operación no llegara a buen fin.
    gracias, saludos y salud

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  4. ¿Cómo sería el caso de un préstamo entre particulares (no habitualidad) con garantía hipotecaria que además conlleva una comisión?

    ¿Esta comisión se entendería como Rendimientos del Capital Mobiliario o Rendimiento de Actividades Económicas?

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  7. Siempre dices exento de TPO.
    También exento de AJD?
    Préstamo con garantía hipotecaria entre particulares personas físicas no profesionales

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  8. Estoy pagando las cuotas de la hipoteca de mi hijo dado su precaria situacion economica. Tambien me estoy haciendo cargo mes a mes de gastos judiciales por asuntos relacionados con demandas civiles que tiene y de vez en cuando le traspaso a su cuenta una cantidad para que pueda vivir. El quiere que me garantice con una segunda hiooteca de su vivienda. En total llevo pagados unos 30.000 euros, pero si su situacion sigue igual de mal y esa cantidad aumentará. Me pregunto si se puede constituir una hipoteca como garantia. El esta de acuerdo. Gracias

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