Las condiciones resolutorias son actos o contratos de garantía que acostumbran a insertarse en forma de cláusula en los contratos de compraventa sobre inmuebles para garantizar el precio aplazado.
La constitución de una condición resolutoria puede quedar sujeta a TPO o bien a AJD.
Así, quedan sujetas a la modalidad de TPO la constitución de la condición resolutoria explícita regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una compraventa inmobiliaria, siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:
a) Que la transmisión principal, esto es, la compraventa, esté sujeta a TPO
b) Que la transmisión sea una compraventa
c) Que la compraventa se refiera a inmuebles
La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.
El tipo de gravamen es el 1 por ciento-TPO
El sujeto pasivo será el constituyente de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.
Por el contrario, quedan sujetas a AJD la constitución de condiciones resolutorias que reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD en general y, en especial, las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado accesorias de compraventas inmobiliarias sujetas a IVA.
La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.
El tipo de gravamen es el 1,5 por ciento-AJD
El sujeto pasivo es la persona en cuya seguridad se constituye la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.
Las cancelaciones de condición resolutoria quedan sujetas, en todo caso, a AJD, siempre y cuando reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD.
En ningún caso pueden quedar sujetas a TPO ya que la cancelación de una condición resolutoria no es hecho imponible en la citada modalidad.
La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.
El tipo de gravamen es el 1,5 por ciento-AJD.
El sujeto pasivo será, de acuerdo con el art. 29 de la LTPOAJD, el solicitante del documento o aquel en cuyo interés se expida, que será normalmente el titular registral actual de la finca, que será el interesado en hacer desaparecer la carga de la misma.
Notas prácticas
La cancelación por caducidad establecida convencionalmente por los interesados al constituir la condición, fijando un plazo a partir del cual se podrá solicitar la cancelación de la condición resolutoria, puede realizarse mediante instancia privada con firma legitimada dirigida al registrador. En consecuencia, no tributará por AJD.
La cancelación de la condición resolutoria, a solicitud del titular registral, de cualquier derecho sobre la finca por la expiración del plazo de prescripción establecido en la normativa civil para su ejercicio (diez años, de acuerdo con el art. 121-20 en relación con el 121-1 y siguientes del CCC), puede hacerse por instancia privada con firma legitimada, dirigida al registrador. Por tanto, tampoco tributará por AJD.
No están sujetas a TPO (por no ser hecho imponible) ni a AJD las condiciones resolutorias accesorias de transmisiones mobiliarias formalizadas en pólizas y, en general, las que no tengan contenido valuable, como, por ejemplo, las condiciones en que se hace depender el contrato principal de autorizaciones o licencias administrativas.
La modificación del calendario de pagos de una condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa está sujeta a AJD, de acuerdo con la consulta V1044-14 de 14 de abril de la DGT estatal, un criterio que es imposible compartir.
La sujeción a AJD de la cancelación de condición resolutoria otorgada en escritura pública, a nuestro parecer, es más que dudosa, tal y como estudiamos en otro post.
Las referencias a la normativa civil y fiscal se entienden hechas a las vigentes en Cataluña en el día de hoy.
Buenos días,
Le planteo un caso práctico: compraventa sometida a condición suspensiva. La venta no producirá efectos hasta que por cualquiera de las partes se obtenga el certificado de eficiencia energética.
El precio se deberá pagar en el plazo de 6 meses desde la obtención del CEE.
Se entenderá efectuada la entrega y la transmisión de la propiedad una vez cumplida la condición.
Cual sería la tributación de la condición suspensiva? Entiendo que no puede considerarse que es una condición resolutoria a efectos de ITPyAJD.
Entiendo que la CV no tributa hasta que se cumpla la condición.
Gracias,
Bon dia César,
El negocio que describe, efectivamente, es una condición suspensiva.
La condición suspensiva no tributa. La transmisión, tal como señala, no se entiende efectuada hasta que se cumpla la condición (obtención CEE).
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Hola
Quiero realizar una extinción de proindiviso sobre una vivienda con mi ex pareja. Ella se quedará la casa y asumirá el resto de hipoteca. Como el banco pese a que a dado el visto bueno a la novación, no quiere ir a firmar en el momento de la firma de la extinción y dice que realizará la novación en el momento que le registro tenga la nueva escritura, quiero adjuntar una condición resolutoria que indique que si no se efectua esta novación en un plazo de 6 meses y quede libre de cargas no tendrá valided el proindiviso.
La notaria, me dice que me cuesta el 1,5% del valor del bien escriturado a mayores por actos juridicos docuemntados, es correcto?
Por otro lado me dice que no sabe cara al registro como realizar la extinción, si con un papel del banco les vladra. ¿pueden aclararme esto.
Y por otro lado hay alguna otra mnaera de asegurarme que se haga la operación
Gracias
Bon dia,
Efectivamente, la constitución de condición resolutoria, tal y como le señala la notaria paga impuesto.
Sobre que la notaria no sabe como realizar la extinción de condominio es una cuestión que deben resolver ellos. Nosotros desconocemos la problemática que se les ha planteado por lo que no le podemos responder con precisión a su pregunta.
Sobre si hay alguna manera de asegurarse que se haga la operación no sabemos si se refiere al a extinción de condominio o bien a la novación. En ambos casos depende de la voluntad de la otra parte de llevarlo todo a buen fin, tanto de su ex pareja como del banco otorgando la novación y liberándole a usted.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos días,
queremos cancelar una condición suspensiva constituida en diciembre de 1978 en garantía del pago de 25 letras de cambio mensuales.
Los propietarios no localizan las letras de cambio y la sociedad en virtud de la cual se constituyó la condición suspensiva está extinguida. ¿Cómo la podemos cancelar?
Gracias
Bon dia,
Probablemente deba cancelarse en un procedimiento judicial.
Le sugiero que contacte con un abogado que les pueda realizar dicho trámite.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos días,
quiero liquidar en el registro de la propiedad una escritura de carta de pago de cancelación de condición resolutoria, esta operación está exenta o esta sometida al 1,5 % de AJD?
Muchísimas gracias
Bon dia,
La escritura en la que se formaliza carta de pago de una condición resolutoria y, además, se solicita su cancelación en el registro de la propiedad, de acuerdo con la DGT, está sujeta a AJD al 1.5 por ciento o al tipo de gravamen de AJD que esté vigente en la CA que corresponda.
Aún así, es una cuestión discutible.
Debería considerar si es viable cancelarla por instancia privada ya que se ahorraría el gravamen de AJD.
Muchas gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos dias, quiero cancelar una condicion resolutoria de pago aplazado, en la escritura aparece que anticipadamente puedo realizar el pago, el caso es que quiero realizar el ultimo pago ahora y cancelar la resolutoria, he hablado con los vendedores y no quieren ir a notaria para la cancelación de la resolutoria , ¿ que puedo hacer para eliminar la resolutoria si ya he pagado?, muchas gracias
Buenos días,
Habría que ver el redactado de la escritura referido al pago de la obligación garantizada para saber si puede cancelarla usted sólo o precisa de manera imperiosa la participación de los vendedores, así como las consecuencias de la negativa injustificada a concurrir para otorgar carta de pago y cancelar la condición resolutoria.
Si se negaren de manera injustificada, siempre puede requerirlos judicialmente para que comparezcan a otorgar cartade pago, sin perjuicio de la exigencia de los daños y perjuicios que le causare la negativa injustificada.
En todo caso, siempre podrá cancelarla por si solo transcurrido alguno de los plazos previstos en la normativa hipotecaria.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas tardes.
Mi madre quiere vender una plaza de parking y tiene una nota escrita del notario en la liquidación de los gastos por escritura de adjudicación por sucesión al fallecer mi padre……
Pone que está pendiente la inscripción en registro de la cancelación de la condición resolutoria pero no sabemos como hacerlo ni cuanto puede suponer.
Gracias
Buenas noches Raúl,
Habría que ver la nota simple de la finca y la escritura en la que se constituyó la condición resolutoria. En la escritura de constitución, en ocasiones, se prevé como cancelar la condición resolutoria.
Si la escritura no dice nada, serían 15 años + 1 (o diez, si está en Cataluña).
En todo caso, cualquier notario le indicará como cancelar la condición resolutoria a la vista de la documentación.
Muchas gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
En caso de tratarse de una disolución de condominio (que tributará por AJD por la disolución) que contenga una cláusula de resolución , ¿debe pagarse otra vez AJD por la cláusula? Y para su posterior cancelación, si se prevé que con el cumplimiento de la obligación la parte adquiriente puede solicitar de manera unilateral la cancelación en el Registro, si se hiciese a través de documento privado la solicitud en vez de a través de escritura pública, ¿estaría exonerado de pagar AJD?.
Gracias.
Bon dia,
En el supuesto de cancelación de condición resolutoria, si esta se formaliza en documento privado no tributará por AJD.
Por lo que hace a la constitución de condición resolutoria, la que está sujeta a TPO es la que se constituye en garantía de precio aplazado en una compraventa pero no la que se constituye en garantía del precio aplazado en algo que no sea una compraventa. Por tanto, si se constituye en escritura pública una condición resolutoria en garantia del pago aplazado en una extinción de condominio no estará sujeto a TPO. Y al no estar sujeto a TPO puede quedar sujeta a AJD si reúne los requisitos del 31.2 de la LTPOAJD.
Por contra, si la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una extinción de condominio se establece en sentencia judicial no quedará sujeta a TPO (no es hecho imponible) ni a AJD ya que faltaría el requisito de documento notarial para tributar por AJD.
Gracias y un saludo,
Jose Maria y Beatriz
buenos días:
mi padre compro la nuda propiedad de una vivienda a una señora, esta tenia el usufructo y se pacto una condición resolutoria del pago de una renta. en el 2011 fallece y mi padre se adjudica el pleno dominio pero no sabemos porque la condición resolutoria no se quito ahora queremos vender y nos hemos dado cuenta de tal situación. preguntando nos han dicho que nos acojamos al art 42 del 5 de octubre de 2015(de 15 años pasa a 5 años) y que el 7 de octubre del 2020 presentemos en el registro una instancia para quitar la resolución acogiéndonos a dicha ley.
mi pregunta es: es correcto esta información? y sobre todo podre quitarla el 7 de octubre 2020 sin problemas?
muchas gracias un saludo
Bon dia,
La cuestión que plantea tiene carácter civil, no fiscal, y, por tanto, excede de la información que podemos facilitar desde la web.
Dicha información le podrá ser confirmada por el Registrador de la Propiedad a la vista de la inscripción que conste en la finca sobre la condición resolutoria.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas, quien tiene la obligación de pagar los impuestos generados por la condición resolutoria? El comprador o el vendedor?. Gracias
Bon dia,
En la constitución, el vendedor.
En la cancelación, el comprador-solicitante de la cancelación.
Si has comprado un inmueble que aparece gravado con una condición resolutoria, antes de adquirirlo, normalmente, el vendedor la cancela para transmitir el inmueble libre de cargas.
Gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Bon dia. En una compraventa de un bien inmueble se pactó una condición resolutoria expresa a favor del vendedor para el caso de que el comprador no cumpliera con unos pagos aplazados.
No habiendo cumplido con el pago de ninguno de dicho plazos (el comprador no puede pagar) comprador y vendedor han acordado resolver la compraventa y que vuelva a estar inscrita a nombre del vendedor.
¿El vendedor tiene que pagar AJD tanto si esa resolución se verifica mediante escritura notarial como si lo hace formulando una demanda judicial?
¿También tiene que pagar si se formaliza mediante un documento privado de mutuo acuerdo? En este caso, el Registro de la Propiedad inscribirá la resolución sin mayor problema?
¿Hay alguna manera de no tener que pagar AJD por parte del vendedor por el mero hecho de recuperar la finca por la que ya pagó en su día AJD por la inscripción de la condición resolutoria?
Saludos y gracias por avanzado.
Bon dia,
La consulta planteada excede del tipo de respuesta que podemos dar por la web, siendo más propia de un asesoramiento fiscal.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz.
Buenos días, me gustaría plantear una pregunta:
He adquirido una finca mediante un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio a favor de los transmitentes formalizado en escritura pública. Si no hago el pago dentro del plazo pactado la transmisión quedará sin efecto. Esta operación es una condición resolutoria o suspensiva? Cómo tributaria en ITPAJD?
Bon dia Nerea,
Debería verse la cláusula de la escritura, y esto excede del tipo de respuesta que podemos dar en la web.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
BUENOS DIAS
EL REGISTRADOR ME EQUIPARA UNA CONDCIION RESOLUTORIA CUYO ULTIMO PAGO FUE EN JUNIO DEL 2004 A UNA HIPOTECA Y ME DICE QUE SON 20 AÑOS PARA PRESCRIBIR Y POR TANTO NO ACCEDE A MI PETICION DE CANCELACION.
SE PUEDE HACER ALGO?.
GRACIAS
Bona nit,
Resolta per mail.
Una salutació,
Josep Maria i Beatriz
Buenos días,
A principios de 2021 se ejecuta una cláusula resolutoria estipulada en contrato de compra venta, por la cual el una parte se obliga a pagar a la otra 41.000 € por el 50% de la propiedad del inmueble. En fechas anteriores, 22 de junio 2020, se había realizado un pago a cuenta de 20.000 € y en fecha 15 de enero de 2021 de pagan los restantes 21.000 €
Quisiera saber como tributa en la renta del 2020 del receptor el pago a cuenta (20.000 €) de la mencionada cláusula resolutoria. Es una ganancia patrimonial o no tiene efecto hasta que se informe en la renta del ejercicio 2021 dicha operación?
Bon dia,
En la web no facilitamos información sobre IRPF.
Gracias y un saludo,
Josep María y Beatriz
buenas tardes,
la concesión de una prorroga, mediante escritura pública, del plazo para el pago del precio aplazado y condición resolutoria esta sujeto a AJD? Si es así cual sería la base imponible? y el sujeto pasivo?
Gracias.
Bon dia
Según DGT, V1044-14 de 14 de abril, estaría sujeta a AJD tributando otra vez por el total importe garantizado y siendo sujeto pasivo el mismo que en la constitución.
A nuestro parecer, si que estaría sujeto a AJD, pero siendo la base imponible la modificación de la obligación total garantizada que no ha tributado previamente, esto es, si se devengaren nuevos intereses por la prórroga, la base imponible serían esos nuevos intereses.
El criterio de la consulta citada de la DGT, a nuestro parecer, está superado a la vista de la nueva forma de determinar la base imponible en las novaciones y otros negocios similares sujetos a AJD sostenido por el TS, en que se atiende al concreto contenido económico de la modificación.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas noches,
En febrero de 2021 vendí mi inmueble con compraventa con pago aplazado a 2 años y con condición resolutoria que según dicha escritura se reflejóque todos los gastosderivados de la condición resolutoria se pagaban a medias entre vendedor y comprador. En todo momento yo interpreté se refería a la creación de esa condición para protegerme como vendedor. Ha pasado un año y el actual comprador quiere anticipar la deuda pendiente y cancelar dicha condición. Me exige la mitad de los gastos de cancelación de la condición resolutoria porque interpreta que al poner a medias en la escritura de compraventa a mi me corresponde también pagar los gastos de cancelación. Es eso así? Estoy obligada a pagar la mitad de los gastos de cancelación?
Muchas gracias
Bon dia,
Normalmente, los de constitución de la condición van a cuenta de la parte vendedora y los de cancelación a cuenta de la parte compradora, salvo pacto en contrario. Por tanto, si se excepciona dicho régimen, parece que es para favorecer a la vendedora que debe soportar un gasto que normalmente no soportaría si no hubiese sido necesaria una condición resolutoria para adquirir el inmueble.
Por otro lado, los de constitución de la condición son necesarios para llevar a cabo la compraventa y los de cancelación no, ya que pagado el precio, la escritura de cancelación se puede hacer en cualquier momento.
Por tanto, coincidimos con usted.
Ahora bien, la cláusula es ambigua en este sentido, ya que no distingue, por lo que hay que estar a lo que ustedes hablarán de manera previa a la firma del contrato.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Gracias por sus comentarios. No obstante tengo dudas de que tenga que pagarlos ya que según escritura el importe pendiente del ejemplo100000 eur se indicó en escritura se pagaría en el plazo de 2 años con pagos mensuales de 1000 eur a mi cuenta y un pago final de 76000 eur mediante transferencia bancaria o por cheque bancario. Una vez liquidada la deuda entiendo que se extingue la condición resolutoria y tras ese vencimiento y saldada la deuda entiendo que no aplica ningún gasto de cancelación. Puede entonces la parte compradora anticipar el pago de la deuda porque a ella le interese antes que venza los plazos y arrastrarme a que tengamos que pagar esos gastos por cancelar la condición resolutoria ?legalmente yo me puedo negar y decirle que si realmente quiere anticipar ella esa deuda entonces tendrá que asumir ella de manera unilateral esos gastos aunque en escritura de compraventa constara que los gastos derivados debla condición resolutoria serían a medias?
Hola Sonia,
Que el comprador pague de manera adelantada el precio aplazado es irrelevante a efectos de determinar a quien corresponde los gastos de cancelación.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Bon dia Sonia,
Este es el último mail referido a esta cuestión.
Que adelante el pago o no es irrelevante ya que la discusión sobre quién tiene que pagar los gastos de cancelación la puedes tener ahora o de aquí a dos años, cuando venza el plazo y quiera cancelar la condición resolutoria, porque el problema sobre la interpretación de la cláusula sobre quién tiene que asumir los gastos sigue subsistiendo.
Un saludo,
Josep Maria
Buenos dias, se concela una condición resulotoria constituida en el año 2000 ypor el plazo transcurrido el Notaria cancela en Escritura Publica.
Está prescrito el pago del impuesto de ajd del 1,5%.
Muchas gracias.
Bon dia,
El impuesto de AJD se devenga cuando se formaliza la escritura. Por tanto, si han pasado cuatro anos y 30 días desde el otorgamiento de la escritura, si que estará prescrito.
En caso contrario, no.
Gracias y un saludo,
Josep M i Beatriz
Buenos días,
Estoy interesado en comprar una finca que tiene una condición resolutoria de substitución impuesta al primero de 4 hijos en 1986, esta afecta a 3 generaciones. El problema es que la primera generación perdió la propiedad por que dejo de pagar la hipoteca y esta fue subastada por el banco. Esta carga de herencia sigue vigente y el propietario al que se adjudicó la propiedad la vende con dicha carga. Por lo que tengo entendido la segunda generación podría pedir la propiedad en el momento en que haya descendencia. ¿Como se podría cancelar esta condición resolutoria por substitución?
Bon dia,
Debería consultarlo con el Registro de l Propiedad.
Gracias y un saludo
Josep M i Beatriz
Bon dia,
La cuestión excede de lo que podemos responder desde aquí ya que se debe examinar la carga que figura en la nota.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz