La DGT declara no sujeto a AJD el pacto de igualación de rango “ab initio” entre hipotecas

Por | 13 diciembre, 2017
La DGT declara no sujeto a AJD el pacto de igualación de rango “ab initio” entre hipotecas
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La DGT ha declarado en la interesante consulta V2551-17 de 9 de octubre la no sujeción a la modalidad de AJD del pacto de igualdad de rango “ab initio” entre hipotecas.

El supuesto de hecho consistía en el otorgamiento de diversas escrituras de préstamo hipotecario, por parte de dos entidades mercantiles, en las cuales se constituían hipotecas de máximo con diversas entidades de crédito.

En dichas escrituras se pacta, por un lado, la igualación de rango “ab initio” entre hipotecas que se constituyen de manera simultánea el mismo día, ya sean en el mismo instrumento o en instrumentos separados pero que guardan una unidad de acto.

Y por otro, se pacta la igualación de rango “ab initio” entre la hipoteca o hipotecas que se constituyen en ese momento, entre si, y otra u otras que se constituirán con posterioridad, al cabo de tres o cuatro meses, con otras entidades de crédito, al amparo de lo dispuesto en el art. 241 del RH.

La no sujeción a la modalidad de AJD de la igualación de rango “ab initio” ya había sido declarada por el TEAC en los supuestos de igualación de rango “ab initio” entre hipotecas que se constituían de manera simultánea ya fuese en el mismo instrumento o en instrumentos consecutivos otorgados el mismo día en unidad de acto.

La novedad de la consulta, a nuestro parecer, es el reconocimiento, de manera expresa, de que tampoco procede el gravamen de AJD en aquellos supuestos previstos en el art. 241 del RH, esto es, cuando se pacta la igualación de rango “ab initio” en relación a hipotecas que se constituirán en un futuro, de manera que el rango de la hipoteca futura vendrá determinado por la previsión contenida en la hipoteca inicial.

Dicho en otras palabras, una hipoteca inicial, mediante la correspondiente cláusula de igualación de rango “ab initio”, determina el rango que poseerá una hipoteca futura.

Por tanto, es fundamental que cuando nazca la hipoteca inicial se pacte, en ese momento, el rango que poseerá la hipoteca futura (en este caso, el mismo que la hipoteca inicial).  Por el contrario, señala la DGT, no existirá igualación “ab initio” cuando la igualdad se pacte con posterioridad al momento de formalizarse la garantía afectada por la igualación.

Por tanto, y a modo de resumen, señalar que existirá igualación de rango “ab initio”, y por tanto, quedarán no sujetos a AJD los pactos de igualación de  rango “ab initio” en los que concurran los siguientes requisitos;

a) Que haya pacto expreso de igualación de rango en relación a varios derechos inscribibles.

b) Que la previsión de igualación de rango se contemple desde el principio en el título constitutivo de la garantía cuyo rango es igualado, conforme a lo dispuesto en el art. 241 del RH.

Es sin embargo indiferente que los pactos de igualación de rango se formalicen en un único documento o en varios, ya tenga lugar la formalización de los mismos de forma simultánea o sucesiva siempre que se contemple desde el principio en el título constitutivo de la garantía cuyo rango es igualado.

   

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Autor: Josep Maria Vazquez Moreno

(Mataró, 1976) ¡Hola! Me llamo Josep Maria y junto con Beatriz soy el responsable de la página web. Trabajo en el servicio de liquidaciones tributarias de una conocida gestoría de Barcelona que opera a escala nacional y estoy Graduado en Derecho.

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