El derecho de opción de compra sobre inmuebles y su fiscalidad en TPO y AJD

Por | 2 noviembre, 2017
El derecho de opción de compra sobre inmuebles y su fiscalidad en TPO y AJD
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El derecho de opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra persona una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Así, el concedente del derecho de opción (vendedor) queda obligado a vender, mientras que el optante (comprador) decidirá si finalmente compra o no.

Asimismo, el comprador entrega una determinada cantidad de dinero al vendedor (llamada prima de opción), que de realizarse el contrato será considerado como un anticipo y en consecuencia descontado del precio pero que, por el contrario, si renuncia a la compra y el contrato no se celebra perderá dicho importe.

El contrato de opción o derecho de opción de compra está regulado en el art. 568-8 del CCC y en el art. 14 del RH, sin que tenga una regulación expresa en el CC.

El derecho de opción de compra acostumbra a ser un contrato preparatorio de una operación principal, normalmente la compraventa de un inmueble, aunque nada obsta que pueda pactarse en relación a la transmisión de bienes muebles.

El derecho de opción de compra es hecho imponible en la modalidad de TPO y AJD.

Para determinar cuando la opción de compra queda sujeta a la modalidad de TPO o bien a la de AJD debemos fijarnos en la cualidad del concedente de la opción, que será aquel que sea titular del inmueble sobre el cual recaerá el derecho de opción de compra.

Así, si la opción de compra es concedida por un sujeto pasivo de IVA sobre un bien afecto a su actividad profesional constituye una prestación de servicios sujeta a IVA. En consecuencia, si la opción de compra se refiere a bienes inmuebles y consta en escritura pública, reuniendo los requisitos del art. 14 del RH, quedará sujeta a AJD.

Por el contrario, si el derecho de opción de compra es concedido por un particular, la opción de compra quedará sujeta a la modalidad de TPO de acuerdo con el art. 14.2 de la LTPOAJD.

El sujeto pasivo del impuesto, tanto en TPO como en la modalidad de AJD es el optante que adquiere el derecho de opción, dicho en otras palabras, el hipotético futuro comprador.

Por lo que hace al tipo de gravamen, este dependerá del bien objeto de la opción dado que ésta se equipara a la compraventa a estos efectos (art. 14.2  de la LTPOAJD). Así, si la opción recae sobre un inmueble y el concedente es un particular, el derecho de opción quedará sujeto a la modalidad de TPO al 10 por ciento.

Por el contrario, si el derecho de opción es concedido por un particular y el derecho de opción recae sobre un bien mueble, quedará sujeto a la modalidad de TPO al 5 por ciento.

Por lo que hace a su régimen en la modalidad de AJD, las opciones sujetas a dicha modalidad, por ser el concedente sujeto pasivo de IVA, referirse a inmuebles y formalizarse en escritura pública, reuniendo, claro está, los requisitos del art. 14 del RH, quedarán sujetas a AJD al 1,5 por ciento.

Por lo que hace a la base imponible, de acuerdo con el art. 14.2 de la LTPOAJD, deberá declararse el valor más grande de entre;

a) El precio de la opción o prima

b) El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal

Esta regla es aplicable tanto a la modalidad de TPO como a la modalidad de AJD según reiterada jurisprudencia.

Veamos con un ejemplo como funciona dicha previsión;

A, particular, concede a B un derecho de opción sobre un inmueble de su propiedad, pactando una prima de opción de 7.500 euros. El precio de la futura compraventa será de 250.000 euros.

 El precio de la prima de opción es 7.500 euros

 El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal es; 250.000 x 5 por ciento= 12.500 euros.

 Por tanto, siendo más grande el importe determinado de acuerdo con la regla b), esto es, 12.500 euros, será dicho importe el que integrará la base imponible del impuesto por encima del precio o prima pactado.

 Siendo un particular el concedente de la opción quedará sujeta dicha opción a la modalidad de TPO al 10 por ciento al recaer sobre un inmueble.

Por tanto, 12.500 x 10 por ciento TPO= 1.250 euros de cuota

 Las opciones de compra, de acuerdo con el art. 24 del RTPOAJD (referido a la promesa de venta pero perfectamente aplicable a la opción de compra) se presumen siempre hechas a título oneroso, aunque a efectos civiles pueda ser onerosa o gratuita.

Por otro lado, debe  señalarse que cuando se ejercita el derecho de opción, de la liquidación a efectuar por la adquisición del bien no se deduce lo pagado en su día por la adquisición del derecho de opción, una confusión, por otro lado, muy frecuente en la práctica. El motivo es que el derecho de opción y la futura compraventa son hechos imponibles autónomos y distintos.

Una cosa diferente es que el precio o prima pactado pueda deducirse del importe a pagar en la futura compraventa. Ahora bien, una cosa es el precio de la venta, de lo que puede naturalmente descontarse la prima o cualquier cantidad dada a cuenta (de la misma manera que se descuentan unas arras)  y otra cosa diferente es la base imponible en una compraventa, que será el valor real del inmueble.

La modificación del plazo para el ejercicio de la opción, de acuerdo con la DGT de Cataluña, no es hecho imponible en TPO ni tampoco en AJD, ya que el contenido valuable no lo tiene la modificación del plazo sino la propia opción de compra que ya tributó en su constitución (consulta 98E/16 de 12 de mayo de la DGT catalana).

Una cuestión diferente sería la modificación del plazo una vez expirado el plazo para su ejercicio. En este caso, a nuestro parecer, estaríamos ante la constitución de una nueva opción de compra, diferente de la anterior, ya caducada, con la correspondiente tributación por TPO o AJD según las reglas expuestas arriba.

Por lo que hace a la cancelación de un derecho de opción de compra, no puede resultar sujeta a TPO al no ser hecho imponible. La no sujeción a TPO abre las puertas a su sujeción a AJD siempre y cuando la cancelación de la opción de compra se formalice en escritura pública y sea inscribible en el RP. En este caso, la base imponible, a nuestro parecer, debería ser la misma que la de la constitución pues al fin y al cabo, ese es el valor del derecho inscrito que se pretende cancelar.

El sujeto pasivo sería la persona que inste el documento o aquella en cuyo interés se expida, que coincidirá, como regla general, con el titular actual del inmueble.

   

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