La DGT vuelve a sujetar a AJD la modificación del valor de tasación en la novación de un préstamo hipotecario

La DGT, en la consulta V0338-17 de 8 de febrero, ha declarado sujeta a AJD la escritura de novación de préstamo hipotecario en la que se modifica el valor de tasación a efectos de subasta.

El supuesto de hecho  consistía en la novación de un préstamo hipotecario en el cual se ampliaba el capital del préstamo y, además, se modificaba el valor de subasta a la baja.

Dejando de lado la tributación de la ampliación del capital del préstamo hipotecario, cuya fiscalidad no ofrecía dudas, la consulta presentaba cierto interés, pues se sometía a la consideración de la DGT el supuesto prototípico de modificación del valor de subasta a la baja junto con una ampliación del capital del préstamo.

Y decimos que dicho caso presentaba interés pues era interesante saber, por un lado, si la DGT mantenía el criterio de sujetar a AJD la modificación del valor de subasta, incluso, en aquellos supuestos en que se modifica a la baja, y, por otro, fijada la sujeción a AJD de la modificación del valor de subasta, fijar la extensión de la base imponible, en el sentido de determinar si ésta es la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente del préstamo inicial o bien se incluía en la base imponible de la modificación del valor de tasación además de la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente del préstamo inicial la total responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado.

La DGT, en este punto, no ha variado un ápice su criterio. Así, por lo que hace a la modificación del valor de tasación, con independencia que este se haga al alza o a la baja, está sujeta a la modalidad de AJD siendo la base imponible  el importe de la obligación o capital garantizado, esto es, el saldo pendiente de pago más los intereses, costas y gastos. Y ello, con independencia de que se pacte de manera simultánea o independiente de la ampliación de préstamo hipotecario.

Por lo que hace a la cuestión de si por importe de la obligación o capital garantizado debe entenderse la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente del préstamo inicial o bien, además de ésta, la total responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado, cuando con la modificación del valor de subasta se amplía además, capital, la DGT se muestra ambigua y no lo aclara.

Así, resulta claro que en la escritura de novación de préstamo hipotecario en la que se modifica el valor de subasta y, además, se amplía el capital del préstamo hipotecario existen dos actos; por un lado, la ampliación de préstamo hipotecario, cuya fiscalidad no ofrece dudas, y, por otro, la novación de préstamo hipotecario en el que se modifica el valor de tasación. Siendo la base imponible de ésta última el importe de la obligación o capital garantizado, el interés, a nuestro parecer, residía en determinar si dentro de dicho concepto se debía incluir, además de la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente del préstamo inicial la responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado.

A nuestro parecer no debe incluirse, ya que la ampliación de préstamo hipotecario ya embebe dicho acto, dicho en otras palabras, el préstamo hipotecario ampliado nunca ha tenido un valor de tasación que se esté modificando sino que, una vez que se constituye esta ampliación de hipoteca, pasa a tener, ab initio, el que tuviere el préstamo hipotecario inicial en ese momento, ya porque mantiene el inicial o bien porque se modifica con ocasión de la novación.

En definitiva, a nuestro parecer, una oportunidad perdida para aclarar las dudas que surgen en la práctica diaria del impuesto y, en su caso, modificar el criterio mantenido, que, a nuestro parecer, es insostenible.