La DGT ha declarado en la consulta V0075-17, de 18 de enero, la no sujeción a AJD del cambio de uso de un inmueble de oficina a vivienda cuando como consecuencia de dicha modificación no se produce una alteración del valor catastral del inmueble.
El supuesto de hecho consiste en el cambio de uso de un inmueble que constaba como oficina en el Registro de la Propiedad y como vivienda en la Dirección General del Catastro. Mediante el cambio de uso se pretende que el inmueble conste como vivienda en el Registro de la Propiedad.
Así, la DGT señala, con cita en la consulta V1948-14, de 17 de julio, que el cambio de uso tiene «un claro contenido valuable en tanto que, al implicar a su vez un cambio del valor catastral, influye, directa o indirectamente, en la determinación del valor real del bien.»
Ahora bien, en el supuesto planteado, en el catastro ya figuraba el inmueble como vivienda y no como oficina, no procediendo, en consecuencia, la modificación del valor catastral del bien, por lo que no se produce la sujeción a la modalidad de AJD.
Si bien la conclusión a la que llega la DGT es correcta, el argumento empleado para ello es, a nuestro parecer, insostenible.
Así, la DGT, en la consulta V1948-14, de 17 de julio señaló que que el cambio de uso tiene un claro contenido valuable apuntando que «resulta claro que sí es así, ya que el cambio de uso implica un inmediato cambio del valor catastral. El contenido valuable será el propio bien objeto de cambio de uso, siendo la base imponible el valor de los inmuebles que se convierten en vivienda«.
De la lectura combinada de la consulta V1948-14 de 17 de julio y de la V0075-17 de 18 de enero se desprende que se producirá siempre la sujeción a AJD del cambio de uso cuando se produzca un cambio, por mínimo que sea, en el valor catastral del inmueble ya que la DGT no hace depender el contenido valuable del documento de la cuantía de la modificación que se ha producido en el valor catastral del inmueble sino del simple hecho de que se haya modificado éste, señalando que, cuando ello se produzca, la base imponible no será el valor del acto en si mismo sino el del objeto sobre el que recae, que será el inmueble, produciéndose un tributación completamente desorbitada por la modalidad de AJD.
A nuestro parecer, y aquí seguimos el criterio expuesto por el notario de Reus JAVIER E. SATUÉ DE VELASCO en su trabajo «Impuesto sobre actos jurídicos documentados: cantidad o casa valuable en el cambio de uso o destino», publicado en el número 2 del año 2012 de la Revista La Notaria, lo valuable no es el objeto sobre el que recae el acto sino el acto en si mismo, esto es, lo que quiere el acto sobre el objeto sobre el que recae y, a nuestro parecer, fijar, en estos casos, como base imponible el valor de todo el inmueble no se corresponde con el valor de dicho acto, esto es, el cambio de uso.
Así, la DGRN, en la reciente Resolución de 30 de noviembre de 2016, refiriéndose a la naturaleza jurídica del cambio de uso, ha señalado que «el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido«. Más adelante, la misma resolución señala que «el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva inscrita…».
Por tanto, de acuerdo con la caracterización que la DGRN hace del cambio de uso, es el valor de «el contorno que delimita el contenido»(del derecho de propiedad) lo valuable en el cambio de uso, o, si se quiere, en la medida que el cambio de uso «es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva inscrita», el valor de esa modificación sería lo valuable pero no todo el inmueble como si se estuviera modificando el derecho de propiedad en su integridad cuando lo único que se modifica es ese contorno.