La DGT ha señalado en la consulta V5092-16 de 24 de noviembre de 2016 que en la elevación a público de un contrato privado de compraventa en la que no concurre ninguno de los supuestos del art. 1227 del Cc, la fecha del devengo será la de la escritura de protocolización.
El supuesto de hecho consiste en la adquisición por parte del consultante de un solar mediante contrato privado de compraventa en el año 2005. Dicho contrato privado de compraventa fue presentado, por una cuestión de carácter urbanístico, al Ayuntamiento unos días después, donde fue fechado. En la actualidad se pretende elevar a público el citado contrato de compraventa.
El consultante plantea dos cuestiones;
a) Por un lado, si estaría prescrita la liquidación del TPO que grava la operación de compraventa al amparo de lo previsto en el art. 1227 del Cc.
b) En el caso de no estar prescrita la compraventa, cuál sería la base imponible, si la reflejada en el contrato de compraventa del año 2005 o bien el valor actual del inmueble, esto es, el valor que tenga el inmueble en el momento de elevarse a público el contrato privado de compraventa.
Por lo que hace a la primera de las cuestiones planteadas, esto es, si la liquidación de TPO estaría prescrita o no, la DGT señala que si se prueba la entrega del documento privado a un funcionario por razón de su oficio, se entenderá que concurre el primero de los supuestos contemplados en el art. 1227 del Cc y, por tanto, la fecha del documento privado es la de la referida entrega, por lo que estaría prescrito el derecho de la Administración a practicar liquidación alguna por dicho concepto al haber transcurrido más de cuatro años desde que se produjo dicha circunstancia.
Por lo que hace a la segunda de las cuestiones planteadas, la DGT señala que en caso de no probarse la entrega del documento, esto es, no dándose ninguno de los supuestos del art. 1227 del Cc, y, en general, no pudiéndose probar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho la fecha del documento privado de compraventa, no habrá prescrito el impuesto y por lo tanto la fecha de la elevación a público del documento privado deberá considerarse la fecha de transmisión de acuerdo con el art. 50.2 de la LTPOAJD. En consecuencia, la citada fecha determinará la fecha del devengo del impuesto y las demás condiciones de la liquidación, en especial la referida a la base imponible y tipo de gravamen, que deberá entenderse referida a la del momento del devengo, esto es, al momento de la protocolización del contrato.
VENDÍ JUNTO CON MIS HERMANOS UN TERRENO EN 1988, HERENCIA DE MI PADRE, EL CONTRATO DE COMPRA VENTA SE HIZO PRIVADO. EN 2016 SE PUSIERON EN CONTACTO LA PARTE COMPRADORA PARA HACER ESCRITURA ANTE NOTARIO.
AHORA NOS PIDEN UN IMPUESTO DE INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS EDIFICABLES. ( 1988 ERA TERRENO AGRICOLA)
DESPUES DE TANTOS AÑOS NO HA PRESCRITO ? ESTAMOS OBLIGADOS A PAGAR?
Hola Maria,
Efectivamente, si la compraventa se hizo en contrato privado, la fecha de dicho documento no cuenta frente a teceros (Administración) hasta que la misma tiene conocimiento,por ejemplo, cuando se eleva a público, entre otros casos.
Es por ello que al elevarse a público el documento privado la Administración, en ese momento, es cuando tiene conocimiento del mismo y es cuando se devenga el impuesto.
En todo caso, vuestro caso es peculiar ya que el terreno era agrícola cuando se vendió y eso puede ser un argumento para impugnar la plusvalía.
También debería analizarse si los compradores constaban dados de alta en el IBI, ya que son elementos que pueden acreditar ante la Admniistración que esta tuvo conocimiento de la transmisión con el cambio del IBI y si tuvo conocimiento, el impuesto ya estaría prescrito.
Muchas gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas tardes Josep Maria, a colación con este interesante artículo, ¿podría deducirse que el NOTARIO puede elevar a público una compraventa privada sin previa liquidación del mismo?
Es decir, ¿el notario puede elevar a público una compraventa efectuada en documento privado sin estar regularizada fiscalmente? Ya sea una compraventa inmobiliaria o una cesión de crédito, por ejemplo.
Siempre entendí que el control de la legalidad material que realiza el notario, exige la acreditación del cumplimiento tributario, prescripción, no sujeción o exención del documento privado, dada las altas y exigencias obligaciones que el notario ha de cumplir en relación con Hacienda.
Aprovecho para darte las gracias por tus aportaciones e interesantes comentarios de tus artículos.
Bon dia,
En la mera protocolización de un documento privado (no hay control de capacidad de las partes ni legalidad por el notario) se exige la liquidación para evitar que empiece a correr plazo de prescripción.
En los casos de elevación a publico de contrato privado, si que hay control de capacidad de las partes y de legalidad, no siendo exigible la liquidación del impuesto ya que el negocio se entiende realizado en esa fecha, sin perjuicio que el obligado pueda demostrar una fecha diferente del contrato privado.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas tardes,
Mi pregunta devenga en si en préstamos sería lo mismo, podría formalizar en escritura publica un contrato de préstamo privado? Hay algún tipo de condición?
Mil gracias de antemano
Bon dia,
Si, se puede otorgar un préstamo simple en escritura. Si este se otorgó en documento privado y ahora se quiere elevar a público no habría inconveniente. Deben comparecer prestamista y prestatario para elevarlo a público.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos dias,
Entiendo que si se trata de un contrato de compraventa con el Patronato de la Vivienda de Barcelona, que es una Entidad Pública, la fecha del mismo esta acreditada y la prescripción ha de contarse desde su firma.
Buenas noches,
Coincidimos con dicha apreciación.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz