La DGT declara exento de AJD los préstamos hipotecarios destinados a financiar un inmueble adquirido al SAREB

Por | 2 noviembre, 2016

La DGT, en consulta V4160-2016, de 28 de septiembre de 2016 ha declarado exento de AJD los préstamos hipotecarios destinados a adquirir un inmueble transmitido por el SAREB. Con la citada consulta se pone fin a la controversia que existía en relación al abasto de la exención contenida en el art. 45.1 B) 24 de la LTPOAJD y que tenía su origen en una deficiente técnica legislativa al no incorporar la LTPOAJD la modificación contenida en una ley posterior.

Efectivamente, el art. 45.1 B) 24 declara exento de AJD “la concesión de garantías de cualquier naturaleza, cuando el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria”. Dicho redactado fue introducido por la disposición final 15 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. Con posterioridad, la Ley 16/2013, de 29 de octubre, de medidas en materia de fiscalidad medioambiental y otras medidas tributarias y financieras, añadió a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, una disposición adicional vigésimo primera, con efectos a partir del 1 de enero de 2013 por la cual se ampliaba el ámbito de la exención contenido en el art. 45.1 B) 24, señalando, entre otras cosas que “Estarán exentas… la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB…”.

Así, señala la DGT que “En dicho precepto se establece una exoneración del ITP y AJD en cuanto a las constituciones de garantías de la financiación en las adquisiciones de bienes inmuebles cuyos vendedores sean las SAREB, sus sociedades participadas o los Fondos de Activos Bancarios. Además, se les aplicará a dichas entidades los beneficios fiscales previstos para las subrogaciones y novaciones modificativas previstas para las entidades financieras en el Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, al equiparar dichas entidades a las entidades financieras de dicha Ley.”

A continuación la DGT expone cual es la razón por la cual debe entenderse que la exención no sólo abarca los supuestos en que el sujeto pasivo sea el SAREB sino cualquier otro supuesto con independencia de quien sea el sujeto pasivo siempre que la garantía se constituya para adquirir un inmueble al SAREB.

En este sentido señala que La razón de dicha exoneración se encuentra en que, configurada la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria y sus participadas como entidades no financieras, no era posible permitir a los adquirentes de sus inmuebles que se subrogaran en los préstamos que gravasen dichos bienes, dificultando el saneamiento de los bienes, derechos y obligaciones que le han transmitido las entidades bancarias.

A la vista de tales limitaciones sustantivas, era necesario equiparar su tratamiento fiscal en el ITP y AJD al de las entidades financieras, para evitar que el desarrollo de su actividad quede dificultado gravemente por el régimen fiscal que derivaría de su naturaleza y condición. Por ello se incluye una exención del citado ITP y AJD para la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de inmuebles, que palíe el que los adquirentes no puedan subrogarse en los préstamos promotores que graven dichos inmuebles y, además, equiparar a efectos de subrogación del acreedor y de ciertas novaciones modificativas de préstamos a las entidades financieras, según lo regulado en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Con dichas medidas se evita que la SAREB y demás entidades participadas por la misma tuvieran que soportar un régimen fiscal en el ITP y AJD de peor condición que el establecido para las entidades financieras.”

Por tanto, concluye la DGT, está exenta de AJD la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB con independencia de quien sea el sujeto pasivo de la operación.

Dicho criterio ya fue sostenido, aunque no de una manera tan clara, por la consulta V2324-16 de 25 de mayo de 2016. Con anterioridad, la DGT, en la consulta vinculante V394/2016, de 1 de febrero, de manera incomprensible y sumaria (despacha la cuestión en un par de renglones) señaló que no existía ninguna exención para los supuestos en que el sujeto pasivo del impuesto fuese un particular.

   

11 thoughts on “La DGT declara exento de AJD los préstamos hipotecarios destinados a financiar un inmueble adquirido al SAREB

  1. LaCasa

    Hola Josep Maria
    així doncs, quines despes cal pagar quan es comrpa un immoble al SAREB d’un valor de compra-venda de 120 mil Euros per exemple??

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Bona nit,
      Per la compra s’hauria de pagar tpo o iva+ajd depenent d q sigui primera o segona transmissio.
      Pel q fa al prestec hipotecari, en la mesura q es per adquirir un immoble del sareb,estaria exempt d ajd.
      A les despeses d impostos caldria acumular notari registre i gestoria, si es el cas.
      Gracies per seguir-nos
      Josep Maria i Beatriz

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  2. Joaquín Catalán Berga

    Hola Josep Maria: Acabo de comprar una viviendas a la Sareb, y he contratado para ello una hipoteca de una parte del pago 161.000€. La vivienda no será utilizada como vivienda del habitual, si no que será, puesta en alquiler.
    Tengo dos preguntas:
    A) Por lo que leo en tu comentario, esta exenta del pago de AJD e ITP, sobre las garantías. ¿Es así, no?
    B) ¿ Le puedo exigir a la gestoría del banco que no efectúe el ingreso de estos impuestos? o ¿Tengo que pagarlos y luego reclamar la devolución.?

    Gracias y saludos

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    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenas tardes Sr. Catalán,

      Efectivamente, está exenta de AJD la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB. Por tanto, en su caso, el préstamo hipotecario destinado a la adquisición de un inmueble adquirido a la SAREB estaría exento de la modalidad de AJD.

      La normativa no exige que el inmueble adquirido se haya de destinar a vivienda habitual para gozar de la exención del gravamen de AJD por lo que hace al préstamo. Tampoco dice que no se pueda arrendar. Basta con que se adquiera un inmueble a la SAREB para que la garantía del instrumento de financiación (préstamo) esté exenta.. Y es lógico, ya que la finalidad de la exención de las garantías es favorecer la circulación-venta de inmuebles titularidad de la SAREB.

      Por lo que hace a la retención que le ha realizado la gestoría, haga valer la presente consulta para justificar la exención o simplemente solicítela por escrito a la gestoría. No deberían ponerle problemas. Si, aún así, le ponen alguna pega, una vez pagado el impuesto inste, de manera inmediata, la solicitud de devolución de ingresos indebidos. Hacienda le devolverá la cantidad ingresada más los correspondientes intereses de demora.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria

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      1. Joaquín Catalán Berga

        Encantado con su rapida y efectiva respuesta. La tendré muy en cuenta. Gracias y un saludo

        Responder
  3. Juanma

    Voy a comprar un piso de propiedad del Sareb con financiación hipotecaria, no me queda claro, se que estoy exento de pagar el impuestos de actos juridicos documentados, pero el impuesto de transmisión patrimonial lo debo de pagar si es del Sareb?

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenas noches Juanma

      No hay ningún beneficio fiscal en transmisiones patrimoniales onerosas para el supuesto que comentas.

      Por tanto,se te aplicará el tipo general de transmisiones patrimoniales onerosas, que en Catalunya es el 10 por ciento.

      Todo ello sin perjuicio de la aplicación de los tipos reducidos de transmisiones patrimoniales del 5 por ciento, si eres joven de hasta 32 años, discapacitado o familia numerosa y adquieres vivienda habitual y tienes una renta inferior a 30.000 euros.

      Para cualquier duda o consulta nos dices.

      Gracias por leernos y un saludo

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  4. Valentina

    Buenas noches Josep Maria y Beatriz.
    Mi duda es la siguiente. El piso en el que estoy interesada tenía una hipoteca que pasó al Sareb (inicialmente era de Bankia). Según me comentan , la propiedad del inmueble en sí todavía es de la constructora que los hizo , que lleva años en fase de liquidación, aunque para poder comprarlo, yo tengo que hacer la oferta al sareb a través de la concursal de la constructora/promotora y que el sareb lo acepte si le parece bien. Mi duda es ¿ me podré beneficiar de la exención de pago del impuesto de AJD en el caso que aceptara? O no se considera como propiedad del sareb??
    Muchas gracias!! saludos!

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenos días Verónica,

      Si el inmueble todavía es propiedad de la constructora no se podrá aplicar la exención en AJD para los préstamos destinados a adquirir inmuebles del SAREB. El supuesto que comentas es muy típico, y es una de las formas que tiene de actuar SAREB.

      Así, en caso de constructoras en liquidación el SAREB, en vez de llevar los inmuebles a ejecución hipotecaria para devenir como titular de los mismos y después venderlos como titular lo que hacen es no ejecutarlos ni adquirir el patrimonio empresarial de la promotora si no que adquiere el préstamo o crédito que grava dichos inmuebles y mantiene la promotora como tal, para que siga vendiendo los activos.

      El importe de las ventas serán aplicados, de manera inmediata a amortizar los préstamos o créditos comprados por el SAREB. De esta manera, el SAREB consigue recuperar el importe de los préstamos o créditos que adquirió en su día sin necesidad de llevar a ejecución hipotecaria a la promotora ni adquirir los inmuebles.

      Esta técnica incluso se aplica en promotoras perfectamente viables que han pasado ciertos apuros y que tienen algún inmueble con un préstamo que adquirió SAREB. Cuando vendan dicho inmueble el importe no lo percibirá la promotora si no el SAREB, que amortizará con el importe obtenido el préstamo pendiente.

      Pero esta manera de proceder no supone que la promotora esté participada por el SAREB ni que el inmueble sea del SAREB, simplemente es una manera de operar en el mercado.

      Por tanto, a nuestro parecer, en el caso que planteas, no sería aplicable la exención.

      Muchas gracias por leernos y un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder
  5. Lorenzo

    Buenas tardes y enhorabuena por el espacio virtual porque merece mucho la pena.

    Voy a comprar un piso del Sareb y para efectuar la compra tengo pensado hipotecar mi vivienda habitual fuera de cargas para poder hacer frente a la compra más los gastos.

    Mi pregunta es si en la compra del piso del Sareb o en la hipoteca de mi vivienda tengo que pagar el IAJD y el ITP o estoy exento de alguno de ellos.

    Muchas gracias

    Responder
    1. Josep Maria Vazquez Moreno Autor Artículo

      Buenas noches Lorenzo,

      La adquisición de un inmueble a la SAREB no goza de ningún beneficio fiscal en TPO y AJD.

      Lo que si que goza de exención es la constitución de la garantia (hipoteca) destinada a financiar la adquisición de un inmueble a la SAREB.

      En tu caso concreto, estará exento de AJD el préstamo hipotecario que solicites para financiar la adquisición de un inmueble a la SAREB.

      Muchas gracias por tu comentario. La finalidad y sentido de la página es ayudar a la gente.

      Un saludo,

      Josep Maria y Beatriz

      Responder

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