El cambio de uso de local a vivienda y la vinculación ob rem entre fincas son dos de las operaciones poco frecuentes sobre inmuebles que tienen incidencia en el gravamen de AJD. Junto a éstas existen otras, ya clásicas, cuya fiscalidad, por incidir igualmente en el gravamen de AJD, conviene conocer. Son;
Cambio de uso; la escritura que documente un cambio de uso de local a vivienda tributa en concepto de AJD siendo la base imponible el valor del/los inmueble/s que se convierten en viviendas. Respecto a la cuestión de si el cambio de uso tiene contenido valuable, la DGT señala que resulta claro que sí, ya que el cambio de uso implica un inmediato cambio del valor catastral (V1948-14 de 17 de julio de 2014 y V1394-11 de 2 de junio de 2011).
Vinculación ob rem; la escritura que documente un pacto de vinculación ob rem entre dos o más fincas tributa en concepto de AJD siendo la base imponible el valor declarado de las dos fincas vinculadas. Respecto a la cuestión de si el pacto de vinculación ob rem tiene acceso al Registro de la Propiedad la DGT señala que la vinculación ob rem, en tanto que afecta al contenido del derecho de propiedad, es inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que ello implica (V1099-15 y V1100-15 de 9 de abril de 2015).
Modificación de obra nueva y división horizontal; la escritura que documente una modificación de obra nueva y división horizontal tributa en concepto de AJD, siendo la base imponible el valor de lo modificado y no los valores totales de las fincas que resultaren modificadas (V0028-14 de 13 de enero de 2014).
Cancelación de inscripción de obra nueva y división horizontal; la escritura que documente la cancelación de la inscripción de una declaración de obra nueva y división horizontal que no se ha materializado no está sujeta al gravamen de AJD al no tener contenido valuable (V1395-14 de 23 de mayo de 2015 y V1399-10 de 21 de junio de 2010).
Modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio; la escritura que documente la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura (V1865-02 de 29 de noviembre de 2002, V3661-13 de 23 de diciembre de 2013 y más recientemente, V2570-14 de 1 de octubre de 2014, entre otras).
Desafectación de la vivienda del portero o conversión de elemento común en elemento privativo; la escritura que formalice la operación de desafectación de la vivienda del portero o cualquier otra entidad registral de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, está sujeta a AJD, siendo la base imponible el valor declarado, esto es, el valor real de la entidad registral desafectada (V0148-06 de 25 de enero de 2006).
Exceso de cabida; la escritura que formalice un exceso de cabida de una finca ya inscrita con unos linderos determinados, de acuerdo con la certificación catastral, no tributa por AJD al no ser valuable, ya que lo valuable es la finca y el acta de constatación del exceso de cabida no supone la configuración de una nueva finca, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida de unos linderos ya determinados (V0450-12 de 28 de febrero de 2012 y V0885-15 de 3 de marzo de 2015).
Notas;
La sujeción a AJD del cambio de uso de local a vivienda es una cuestión muy polémica. Así, en contra de su sujeción, Miguel Siderakis Crespo en su web www.impuestosyrecursos.com. También expresa un parecer contrario a su sujeción el notario de Reus, Javier E. Satué de Velasco en un interesante artículo teórico sobre el tema. A nuestro parecer, el cambio de uso no deja de ser una figura cercana a la obra nueva, por lo que la base imponible debería quedar reducida al valor del coste (valor de la obra) del cambio de uso.
La sujeción a AJD de la vinculación ob rem entre dos fincas es igualmente muy polémica. A nuestro parecer, es un acto que carece de contenido valuable, por lo que no debería tributar por AJD.
La base imponible en la modificación de obra nueva y división horizontal es el valor de lo modificado, esto es, el nuevo contenido registrable, y no los valores totales de las entidades modificadas.
La cancelación de obra nueva y división horizontal no ejecutada materialmente, carece de contenido valuable y, por tanto, está no sujeta a AJD. En contra, Jose Luis y Francisco Javier Garcia Gil, que en su obra sobre el impuesto de TPOAJD, en base a una antigua resolución del TEAC, se pronuncian a favor de su sujeción. A nuestro parecer, carece de contenido valuable.
La modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio es un supuesto clásico de no sujeción a AJD de acuerdo con reiteradas consultas de la DGT.
La desafectación de la vivienda del portero o conversión de elemento común en privativo, al suponer una modificación del régimen de propiedad horizontal, que se verá alterado por el cambio de régimen de una de sus entidades, que pasará de elemento común a privativo, está sujeto a AJD de acuerdo con la DGT.
Los excesos de cabida no pueden quedar en ningún caso sujeto a AJD.