Hipoteca unilateral, novació de crèdit hipotecari. I ara que?

Por | 29 diciembre, 2014

L’actual situació econòmica ha portat com a resultat l’enduriment tant de les condicions per a l’accés al crèdit com de les garanties per accedir al refinançament de les operacions ja existents. L’esclat de la bombolla immobiliària i la caiguda de les caixes ha posat al descobert l’alt endeutament tant de particulars com d’empreses que, davant la nova situació, han de renegociar els seus deutes en una situació completament diferent de la viscuda fins fa pocs anys. Davant d’aquest nou escenari, les entitats bancàries estan fent ús de totes les eines juridíques al seu abast per assegurar el seu crèdit enfront dels particulars i empreses que acudeixen a elles per refinançar les seves operacions. És en aquest punt en què cal trobar un equilibri entre les exigències de les entitats bancàries i el cost fiscal de les operacions de refinançament, que haurà d’assumir el contribuent. Una mala planificació en aquest sentit pot arribar a ésser desastrosa. Un tercer actor, junt amb les entitats bancàries i els particulars i empreses, són les hisendes autonòmiques que intenten obtenir recursos per finançar les despeses de les administracions. La interpretació que facin aquestes dels clausulats que pacten entitats financeres i particulars i/o empreses per refinançar una operació resulta decisiu, ja que suposarà en definitiva el cost fiscal de l’operació i la viabilitat o no del refinançament. En aquest ordre de coses, fins fa pocs mesos, dos de les operacions que més conflictivitat generava entre hisendes i particulars eren, per una banda, la relativa a la tributació de les novacions de crèdits hipotecaris i, per una altra, la de la hipoteca unilateral.

La tributació de les novacions de crèdits hipotecaris és, sense dubte, un clàssic de la literatura tributària, que, amb la crisi econòmica i les necessitats d’ingressos per part de les administracions es va convertir, a partir d’aquella data, en un conflicte permanent. Els canvis de criteri constant per part de la Dirección General de Tributos i situacions com les descrites per DMS Consulting al seu blog van crear situacions insostenibles que, finalment, va resoldre el TEAC i el TS a favor del contribuent no sense que abans els TSJ obrissin el camí amb la coneguda Sentència del TSJ de Galicia de 25 de juny de 2012.

Pel que fa a la tributació de la hipoteca unilateral l’escenari va ser el mateix; la crisi econòmica va fer confluir les necessitats per part de l’administració tributària de recaptar amb les dels particulars i empreses d’oferir garanties enfront de les mateixes mitjançant la figura de la hipoteca unilateral. Després de canvis de criteris sobtats per part de la Dirección General de Tributos i de situacions de flagrant injustícia material els TSJ van crear el camí perquè, una vegada mes, el TEAC posés fi a la situació.

Aquestes dos fites són, sense cap tipus de dubte, un triomf, però no són, a parer nostre, el final del camí. La fiscalitat d’altres figures, com la fiança o les novacions de préstec hipotecari, que afecten directament a les operacions de finançament o refinançament de particulars, estan creant situacions d’autèntic abús per part de l’administració tributària amb interpretacions de les normes difícilment sostenibles. La tributació de la fiança ha generat tones de literatura i és un tema apassionant. Deixant de banda que el subjecte passiu de l’impost és l’entitat bancaria que, de facto, l’acaba repercutint al particular, la fiança, ja sigui per desconeixement o per comoditat de l’entitat bancària, que no vol entrar en conflicte amb l’administració, acaba essent una font molt important d’ingressos, ja que l’acceptació per part dels bancs dels criteris de l’administració acaba convertint una situació d’injustícia en un abús permanent i injustificable. La discussió jurídica sobre que s’ha d’entendre per simultaneïtat entre préstec i fiança i la quantificació i extensió de la base imposable son avui més vius que mai. Els TSJ ja han dictat el seu parer, essent pioner el TSJ de Catalunya sobre l’afer de la simultaneïtat, i una solució al conflicte o a part d’ell sembla propera.

Pel que fa a les novacions de préstec hipotecari el conflicte ve plantejat en aquells supòsits en què és nova quelcom diferent del termini o tipus d’interès que, pel joc de l’art. 3 de la Llei 2/1994, resten exemptes d’AJD. En aquests casos, tant la Dirección General de Tributos com l’Agència Tributària de Catalunya entenen que, en modificar elements diferents de termini o tipus d’interès, no resulta aplicable l’exempció, restant subjecte la novació a AJD, essent la base imposable la total responsabilitat hipotecària, com si es tractés d’un préstec nou. En aquest sentit es pronuncia la Dirección General de Tributos a la consulta vinculant V2042-14, de 28 de juliol criteri que, com no pot ser d’una altra manera, és seguit per l’Agència Tributària de Catalunya. La conseqüència fiscal és inacceptable i aixi ho ha posat de manifest la doctrina. Darrere de la polèmica s’amaga una antiga discussió, avui dia més viva que mai, entre que és el que s’ha d’entendre per contingut valorable dels documents notarials. Els canvis de criteri en aquest camp també són constants sense cap argument que ho justifiqui, creant situacions d’incertesa i, en conseqüència, d’injustícia material, ja que una cosa és que hi hagi arguments per sostenir ambdós criteris i una cosa diferent és que dos contribuents rebin respostes diferents en supòsits de fet idèntics.

Molt confusa resulta també la qüestió relativa a  la tributació del consentiment per la conservació del rang hipotecari, eina prevista a l’art. 4.3 de la Llei 2/1994 i que nombroses entitats fan servir per refinançar operacions creditícies. La separació entre l’esmentada figura i la posposició de rang hipotecari és molt difusaL’Agència Tributària de Catalunya ja s’ha pronunciat sobre la mateixa, entenent que ens trobem davant d’una posposició de rang hipotecari, amb la tributació corresponent. Per contra, la Dirección General de Tributos, a la seva consulta vinculant V1644-14, de 27 de juny, s’ha pronunciat en el sentit d’afirmar que el consentiment per la conservació del rang hipotecari no tributa, si bé ho fa d’una manera poc clara . Cal esperar a propers pronunciaments sobre aquesta qüestió, poc estudiada però molt present a la realitat de les entitats bancàries i que pot portar conseqüències fiscals molt greus pel contribuent.

 

   

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *