Les operacions sobre el rang hipotecari

El rang hipotecari pot ser definit com la posició que ocupa una hipoteca en relació a altres hipoteques o càrregues que graven un immoble.

El rang hipotecari s’adquireix, d’acord amb el principi de prioritat registral, per estricte ordre d’accés al Registre.

Tot i això, la normativa hipotecària permet realitzar operacions sobreel rang entre hipoteques o d’altres càrregues que recauen sobre un mateix immoble.

El rang hipotecari és una qualitat del dret d’hipoteca, per tant, només té valor patrimonial autònom quan es realitza un negoci sobre aquest.

La realització d’un negoci sobre el rang hipotecari és una operació que reuneix els requisits per tributar pel gravamen d’actes jurídics documentats d’acord amb l’art. 31.2 de la LITPOiAJD.

Les principals operacions sobre el rang hipotecari apareixen definides a l’art. 30 de la LITPOiAJD i són;

La posposició i millora de rang hipotecari; és el supòsit pel qual una hipoteca posposa el seu rang a favor d’una altra, posterior, de manera que aquesta darrera millora el seu rang. La base imposable estarà composta, d’acord amb l’art. 30.1 de la LITPOiAJD, per la total responsabilitat hipotecària assignada al dret que empitjora de rang “la hipoteca que es mou”).

La igualació de rang hipotecari; suposa l’atribució del mateix rang a una hipoteca i una altra, posterior, de manera que, en el cas d’execució de qualsevol de les dues, l’altre roman subsistent. La base imposable, en aquest cas, d’acord amb l’art 30.1 de la LITPOiAJD, estarà composta per la total responsabilitat hipotecària assignada al dret establert en primer lloc.

Notes d’interès

La igualació de rang entre hipoteques que es constitueixen de manera simultània, «ab initio», sempre que ho siguin en el mateix títol o en protocols consecutius, tenen, d’acord amb la normativa hipotecària, el mateix rang, essent innecessària la seva igualació. Per tant, el negoci pel qual s’iguala el rang de dues hipoteques que es constitueixen de manera simultània no tributa per actes jurídics documentats.

Quan la igualtat o posposició de rang s’estableix en la constitució d’una hipoteca, això és, es preveu que les que puguin constituir-se en el futur tinguin el mateix rang o es posposi a la constituïda en aquell acte, ens trobem davant d’un pacte de reserva de rang. Si bé la qüestió no és pacífica a la doctrina, cal entendre que amb el naixement de la segona hipoteca i la determinació d’un rang diferent al qual li correspondria d’acord amb la normativa hipotecària, s’estaria davant d’un supòsit d’igualació o posposició de rang amb la tributació corresponent.

L’Agència Tributària de Catalunya, a les seves consultes 92E/12 i 103E/12, ambdues de 15 de juliol, considera que el “consentiment per a la conservació del rang hipotecari” en les novacions de préstec hipotecari, previst a l’art. 4.3 de la Llei 2/1994, és un supòsit de posposició d’hipoteca i, per tant, ha de tributar com a tal. Una decisió discutible, ja que el consentiment dels titulars de càrregues posteriors impedeix la pèrdua de rang de la hipoteca inscrita. Per tant, no produint-se el desplaçament de rang característic de la posposició d’hipoteca la subjecció al gravamen d’actes jurídics documentats pel concepte de posposició no sembla clara. L’Agència Tributària de Catalunya sembla entendre que les novacions contingudes a l’art 4.3 de la Llei 2/1994, en els supòsits en què, d’acord amb la normativa hipotecària, es perdria el rang, efectivament el perden, recuperant-lo amb el consentiment del titular de la càrrega posterior. Però el cert és que la norma parla tota l’estona de conservar no de recuperar un rang perdut o adquirit ex novo.

Deja un comentario